我从来没想过，在一些开发商和房产中介的口中，买房可以这么“容易”。不仅可以做到“低首付”、“零首付”，还可以做到“负首付”，赚开发商几十万元作为装修款。殊不知，这些行为已经到了违法违规的边缘。
首付常规模式革新
“学区房负首付50万”“负首付1万，没错。不用首付就可以再拿一万块”...最近几个社交平台上出现了类似的房地产营销词。
今年5月，深圳某房产中介王女士向记者反映，她代理的罗湖区一套楼盘可以实现“负首付”，即房屋评估价为570万元，但业主以520万元低价出售。“可以从银行贷款570万全款买这套房子，差价50万用于装修。”深圳某房产中介赵先生也声称自己卖了一套“负首付”的房产。
按照地方规定，即使是首套房，首付比例一般也需要至少20%到30%。“负首付”是如何实现的？业内人士表示，“负首付”的操作手法类似于“零首付”、“低首付”。第一，开发商可以通过首付分期和返还首付来减轻购房者的首付压力。第二，开发商可以通过制定更高的合同价格，帮助购房者获得更高的银行贷款(也称“高评高贷”)。如果开发商返还的资金超过了首付，或者银行贷款的金额超过了房产的原价，就会“实现”负首付。
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据知情人透露，购房者可以通过向银行申请商业贷款和消费贷款来回笼资金。如果贷款金额超过首付，他们也可以达到“空手套白狼”的目的。“前几年房价大涨的时候，上涨的收入可以覆盖相关的贷款利息，房子买卖的时候可以赚很多钱。”贷款中介段先生说。
目前“高评高贷”多采用阴阳合同的方式来达到目的。“即买卖双方签订两份购房合同，其中'正合同'代表虚增房价，网上记录为网上合同，'负合同'代表真实房价，以'负合同'的房价进行实际交易，以'正合同'的房价获得高额贷款。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“负首付”有风险
听起来很“好吃”，但实际上“负首付”是有风险的，甚至可以让购房者“钱房两空”。
“事实上，‘负首付’、‘低首付’、‘零首付’的促销手段中有很多套路，很多都是虚假宣传，而且往往伴随着开发商先行垫付、融资等违法行为。同时，他们可能规避银行按揭贷款对首付的要求，违反按揭贷款的相关规定。北京金诉律师事务所主任说。此外，如果购房者通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等渠道筹集资金，也会产生新的成本。
如果“高评高贷”失败，购房人可能面临被解除借款合同、承担违约责任的风险。张大伟分析，即使通过了审核，如果后期在银行自查中被发现，也有可能被要求收回贷款，甚至被银行列入黑名单。
“即使有银行贷款，也是对购房人经济能力的透支。如果以后不能及时支付，往往会引发更多的房产纠纷。比如一旦还不起房贷，房子甚至可能被强制拍卖。”王雨辰说。
由于房地产是银行信贷资金的重要投资，如果模仿“零首付”、“负首付”等行为，也可能引发金融风险。
北京德和衡律师事务所纠纷解决业务中心副主任、商事金融纠纷解决部主任裴洪波说:“这种方式规避了正常的银行信贷监管，骗取银行贷款，实际上扰乱了正常的金融秩序。特别是如果购买者本身存在信用问题，没有偿债能力，可能会进一步引发信用风险等金融问题，影响社会稳定。”
很乱，需要出重拳整治。
针对近期出现的“零首付”、“低首付”、“负首付”等首付模式，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，这是房地产营销领域的一个乱象。各地要重视这一新情况，从合规的角度解决首付问题，防止各种违法违规行为。
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记者注意到，监管部门和行业协会已经关注到这一乱象，并要求相关中介机构开始自查自纠。5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与和协助“购房负首付”和“零首付”的郑重提示》，称“购房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。深圳市房地产中介协会要求，各房地产中介机构及从业人员要严格遵守国家“房住不炒”的导向，严格内部业务管理，从现在起开展自查自纠。禁止以任何形式参与或协助以“负首付”或分期首付为噱头的此类房屋宣传和销售代理行为。
6月7日，重庆银保监局发布关于谨防房贷欺诈宣传的风险提示，明确指出“零首付”、“负首付”不仅违法，还会增加购房者税费和未来还款资金压力。所谓的“零首付”和“负首付”违反了金融信贷政策，是监管部门禁止的，要求银行机构严格防范。
防止“零首付”、“负首付”营销在房地产行业蔓延，需要监管部门下大力气整治。我们应该将“零首付”和“负首付”的行为列入金融欺诈或其他非法行为的名单，建立更加完善的金融监管机制，规范抵押贷款市场，打击非法炒房。同时，通过行业规范等手段加强行业自律，防止开发商或房产中介违规营销。
半月谈记者:王方圆/编辑:游丽
*本文为2023年半月谈内部版第七期。
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