新乡市在建项目。于丽丽/摄
中国时报(www.chinatimes.net.cn)记者于丽丽·李贝贝北京报道。
前不久，河南安阳市“0首付、0月供”的户外广告被热议。被多位律师指出触及广告法红线，随后该广告被撤下，相关部门介入调查。事实上，“0首付”在楼市并不少见。
记者近日了解到，“0首付”的内幕是，开发商贷款给购房人或向银行开具首付的“空人头发票”。“0首付”通常伴随着“全贷”，以“高评高贷”为主，抬高总房价，使贷款金额直接覆盖总房价。
有销售表示，开发商只能向合作银行申请全额贷款，“首付发票”给银行一目了然。业内人士认为，不排除个别银行“装糊涂”，暗中支持“高评高贷”。也有销售告诉记者，申请“全款贷款”(贷款比例100%)，购房人要交几笔小钱，包括1500元左右的“按揭费”，交给中介。
律师提示“高评高贷”无疑是骗贷。此外，购房者要筹措购房资金，注意防止落入融资机构的盈利陷阱。
“0首付”“全额贷款”是常有的事。
今年2月，河南安阳市“花园二期”项目“0首付、0月供”的户外广告引起广泛关注。许多律师指出，这已经触及了《广告法》的红线。很快，建业集团旗下建筑公司中原建业发布紧急声明，撇清与该项目的关系。最终，该户外广告被撤下，相关部门介入调查。
随着时间的推移，安阳“0首付”事件逐渐淡化。但需要注意的是，实际上，目前楼市仍存在“0首付”的营销策略，叠加“全款贷”的招数。
从2023年春节开始，连续两个月，房产中介卢克(化名)不断为记者推销新房项目。而且这些项目都有一个特点，首付政策极其优惠，有的项目首付0，有的项目只需要2%。据当地其他楼盘介绍，在新郑南龙湖板块的多个项目中，都可以看到类似的手法。
3月4日，陆客给记者发来消息，新郑市美盛唐人街(别名“美盛豫园”)一期在售，有几个户型，88平、107平、116平，两个月后交房。项目不仅可以操作“0首付，全款贷款”，还可以赠送装修和车位。
卖微信推送信息。
公开资料显示，美盛华埠项目开发商为河南美盛华商汇房地产开发有限公司(以下简称“河南美盛华商汇”)。就上述问题，记者向该部门发去采访提纲，截至发稿，未收到回复。
值得一提的是，记者从天眼查了解到，河南美盛华商汇的股东之一是郑州华商汇控股有限公司，但后者一度被法院列为“失信被执行人”，涉及9起案件，均未履行。涉及时间集中在2021年至2022年期间。
除了美盛唐人街，陆客还推出了其他多个首付超高、贷款比例超高的项目。
如新郑市坤达江山建设项目，仅需1万元即可网签，贷款比例90%；新郑市宜居小桥学院缴纳维修基金，剩余资金全部网上贷款；荥阳美的东润智慧城，首付只有2%(1万元左右)，其余全部贷款。
据了解，维修基金通常按每平方米50至60元收取。假设一套100平米的房子，维修基金要5到6千元。交个维修基金，真的可以网签吗？卢克非常肯定。他说:“当然，当然。”
近日，记者以购房者身份咨询了河南省住建厅。有工作人员告诉记者，这具体涉及房产交易，建议咨询郑州市房管局。当天，记者致电郑州市房管局，对方工作人员表示，“不靠谱，不要这样。有钱就买，没钱就别买。”
《华夏时报》记者调查发现，除了新郑市和荥阳，其他地区的部分项目也在操作这种零首付、超低首付、超常贷比的营销方式。
3月19日，周口市某知名品牌房产中介童蕾(化名)告诉记者，周口市的秋瑾健康城、颐和天筑、芙蓉湖一号等项目都可以实行0首付，可以“全额贷款”买房。但需要注意的是，购房者其实根本不交钱。
据童蕾介绍，在“0首付、全额贷款”的背后，购房者需要支付三笔小钱。首先，购房者要交维修基金，大概几千元；其次，由于银行贷款是“整贷不零贷”，购房者要支付零头，比如总价56.8万，银行贷款56万，零头8000。
除了上述两笔小数目，童蕾介绍说，他还得支付一笔“抵押贷款费”。童蕾表示，房贷费用与“房产中介”无关，应该交给售楼部和银行找到的“中介”。他说:“说白了，人家给你服务，你给人家钱。”
许昌市当地销售人员周宇(化名)告诉记者，许昌市首付最低的地区在北海。比如博群的上河是0首付，其余可以全额贷款。此外，该项目还赠送家具和家电。
新乡市的“首付1万元广告”早在2023年春节前就已在多个小区门口张贴。记者曾实地走访了当地多个楼盘。郭跃御府项目的卖家约翰(化名)告诉记者，该项目可以签订购房合同，付款1万元。
约翰说，以一套100万元的房子为例，按照20%的首付，购房者应该已经付了20万元的首付。但现在只付1万，剩下的19万由开发商垫付，购房者打欠条。据了解，该项目将于2025年左右交房，购房者向开发商借款19万元，两年后交房时偿还。
业内专家不赞成上述营销策略。3月20日，广东省住房政策研究中心首席研究员李对记者表示，“这是规避国家差别化住房信贷政策和最低首付要求。这样一来，一部分没有购房能力和支付能力的人就会进入市场，后续供应失败的风险就会增加。另外，开发商的首付可能会导致后续项目出现坏账。”
“高评高贷”实现全额贷款
一般来说，最低首付比例是20%或30%。那么，房产卖家所说的九成贷款甚至全额贷款是如何实现的呢？这种方法合规吗？
A销售文字宣传房源信息，称可以做“高评高贷”。
周瑜做了一个房地产销售的分析。以许昌市博群上河景项目为例，其“0首付”的内幕是“开发商和银行有合作，合作银行可以直接办理后期所有贷款，但前提是提供首付发票。开发商打印了首付发票，让银行看看。”
但需要注意的是，购房者没有向开发商支付首付款，开发商是如何开具首付款发票的？这不是“空第一张发票”吗？按照周瑜的说法，也可以理解为“开发商先行垫付”。开发商向合作银行出示“首付发票”后，银行开始审批贷款。
3月24日，许昌某银行信贷经理告诉记者，银行确实是看开发商的发票，要求发票必须是真的，但也不排除有部分开发商造假，不收首付就开发票。另外，信贷经理还说，0首付是国家不允许的。所谓0首付，其实就是开发商出的钱，或者让购房者分期付首付。
“0首付”往往伴随着“高评高贷”。以及“高评高贷”是如何实现的？综上所述，一定要“说高”，才能做到“高贷”。以一套总价50万的新房为例。如果这套房子的总价提高到62.5万元以上，那么申请贷款时，后续贷款就按62.5万元的80%获得，正好是50万元。这样就实现了“全额贷款”。
3月20日，京金诉律师事务所主任律师向记者分析，“0首付是指购房人根本不符合银行贷款放贷标准，可能导致银行违规贷款。'高评高贷'是骗取银行贷款。"
其实房产销售人员自己也知道这种方法是违法的。3月19日，提到“0首付”，房产中介李丽(化名)对《华夏时报》记者分析。“0首付是违规操作，存在资金断裂风险。”
律师王雨辰说，“0首付或首付贷款，说明购房者的经济能力有问题，是在透支自己的经济能力。如果以后购房者不能及时付款，就会出现商品房纠纷。”
需要注意的是，对于购房者来说，虽然令人担忧的首付问题被开发商“解决”了。但是很明显后续的房贷也会增加。业内人士提醒购房者，目前国家提倡“不炒房”。购房者买房前要冷静，衡量自己的经济实力。如果以后他们还不起房贷，不仅会影响征信，还会面临房子被法律拍卖的风险。
王雨辰律师提醒购房者，“尽量不要通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司和中介机构来筹集资金。这不仅会产生新的成本，还会产生更多的融资风险。特别是一些机构提供的融资利润，一不小心就会很容易掉进理财陷阱。”
2023年春节期间，记者走访了新乡郭跃的御府项目，发现该项目推行的“万元订套房，交首付”的广告对当地人很有吸引力。当时售楼处里买家络绎不绝，一个业务员要同时给多组客户讲解项目。显然，低首付可以吸引更多的买家。
然而，王雨辰律师指出，“这种做法不能排除未完成或延迟交付的风险。借款人为购房人，相关法律后果仍由购房人承担。”
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