每经记者:甄每经编辑:
“中国从基础设施项目启动REITs试点已经一年多了。试点已经看到了好处，可以明显解决困扰中国经济发展的终端问题，包括存量资产的动能转换，允许社会资本持有资产，有效化解地方债务，丰富中国资本市场。”
9月29日，在由国家商报主办的第十二届中国价值地产年会上，中房集团董事长、汇力基金董事长孟晓苏发表了题为“REITs在中国的探索历程与发展方向”的主题演讲。
孟晓苏
房地产投资信托基金板块一枝独秀。
“2000年左右，我邀请一些外国专家来中国谈创新，他们异口同声地说，除了REITs，没有更好的金融创新了。”主题演讲开始时，孟晓苏回忆道。
近两年来，我国公募REITs的发展取得了突破性进展。自去年以来，已有20只公开发行的房地产投资信托基金在二级市场上市交易。随着中国资本市场改革创新的不断深入，政策面正在进一步鼓励发行更多合格的基础设施REITs。
那么，什么是房地产投资信托基金？它是如何在经济中发挥作用的？在资本市场表现如何？
孟晓苏表示，REITs的本质是不动产用益权进入资本市场，而国务院近期的要求是在全国范围内退出不少于30个项目，也要形成可复制、可推广的经验和做法。
“目前已经有20只REITs上市发行，其中前几只已经在市场上运行了近一年，在二级市场表现良好。目前市场整体表现是股票和债券的双重打击。过去一年，资本市场普遍惨淡，但REITs板块一枝独秀。”
孟晓苏还表示，总体来看，产权类的REITs是最好的，其次是特许经营权类的REITs，但仍优于股票和债权。一般来说，REITs的收益高于国债和股票，是很好的资产。
呼唤商业地产
在境内外发债和融资渠道收紧的情况下，REITs将如何帮助房企融资和化解债务风险？
孟晓苏说，不是不搞商业地产，不是REITs不能进入商业地产，而是前段时间的房地产调控政策与之相悖。但是别忘了，国务院最早发文发行REITs，专门是为了培育和发展住房租赁市场。
孟晓苏指出，我们从保障性租赁房做起，这是一个非常难的领域，因为保障性住房本身收益就低，但各地积极配合保监会和发改委，通过合理评估，最终通过收益法计算资产价值，使租赁房的收益在REITs基金的表现中达到4%~5%，为市场所接受。
孟晓苏还以国际商业地产REITs为例，称全世界的REITs、商业出租屋、商业地产一直是收益最高、长期增值率最高的资产。所以我们呼吁推出REITs试点的初衷要求是推广租赁房。
对于房地产未来的发展趋势以及对REITs大规模发展的影响，孟晓苏分享道:“我们国家的商品房均价这几年长期在上涨。虽然最近有点低，但总体还是在涨。未来会怎样？不能只看限购条件下的楼市，也不能只看目前的下跌。房价还会涨吗？当然。”
房地产投资信托基金一定会受欢迎。
“中国房地产行业发展到房改只有24年，我们只有美国的1/10。怎么能说已经登顶了呢？怎么能说年轻人得了老年病呢？这是我的年龄理论。”
孟晓苏指出，年轻人一般不会患老年病。我们现在提出构建三次分配理论的基本安排，特别是增加城镇居民的住房金融资产和其他财产安排。我们希望普通人持有更多的金融资产，所以我们需要创造这些工具，让普通人持有金融资产。房地产投资信托基金就是这样一种工具。
“从这个意义上说，REITs可以让普通投资者享受到房产投资和房产升值的收益。它锚定了房地产资产，也是一种高质量、高流动性的产品。对于普通人来说，是一种普惠的资本福利。”孟晓苏说。
孟晓苏认为，中国推出REITs的现实意义在于通过促进内循环来促进双循环，吸引国际长期资金进入中国，设立REITs市场为中国引进外资开辟了新的渠道。国际长期基金愿意通过REITs持有已完成的项目。
"房地产投资信托基金将在中国流行并取得更大的发展."孟晓苏在一位国际房地产投资信托基金专家的祝福下结束了分享。
国家商业日报
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