中国江苏网3月12日讯连云港市海州区人民法院坚持以党建促审判的工作思路，按照“五个优”的总要求，大力实施“海法先锋工程”品牌建设。通过构建“促学、体验、引领、激励、关爱”的培训机制，多措并举加强青年干警教育培训，逐步形成全方位立体化培训链条，帮助青年干警成长成才、培养成才。
执行局助理法官李凯在连云港法院第二次执法办案经验交流会上发言。
在执行案件中，作为执行标的的不动产对于实现债权人的合法权益具有重要意义，法院应当及时高效地处置被执行人的不动产。但“房产腾退难”一直是处置过程中的一块“硬骨头”，不仅案件数量多，而且被执行人的对立情绪强烈，消耗了承办法官的大量精力，影响了案件的整体进度，导致很多有财产可供执行的案件久拖不决。海州法院执行局坚持以司法为民、公正司法为主线，以创新、实干、廉洁、高效为导向，以《关于加强和改进海州法院执行工作的若干意见》为指引，锻造执行全流程，严格落实“854模式”工作要求，成立内部财产处置小组，创新房屋腾退工作机制，将强制腾退工作融入处置小组工作，以专人为重点，实现集约化。减轻执行小组的工作压力，缩短处置周期，提高房产处置效率，保证执法人员专注于案例研究和方案制定。作为财产处置组组长，我在2020年参与并圆满完成了428处房产清场工作，其中包括对陆某某组织、领导、参加黑社会性质组织罪的涉案财产的清场工作，并赴苏州、常州等地多次清场。通过大量实践，不断探索总结，形成了“四心”“四区”战术。现在我将分享和交流我的经验。
第一步是小心处理，不要去“雷区”
尽职尽责，掌握情况。房产处置的前期工作一定非常细致。这种战术的要点是:一是全面查勘，根据登记信息对涉案房产所在的整栋楼、整片区域有一个基本了解。楼层不同，门牌号不一致的，要通过走访物业、小区、询问邻居等方式确认；二是尽职调查，详细记录房产现状，如是否有违建部分、拆除重建部分等；实际使用房产的人员、年龄、职业、身体健康状况、居住原因，以及是否配合执行的态度、履行义务的意愿等。；三是根据上述情况，预估后续工作的难度和可能存在的风险，有针对性地采取后续措施，确保不出现信访舆情“雷区”。
如在南京某商业投资公司申请强制执行徐某追索权一案中，我院对徐某名下位于海州区某住宅小区16号楼2单元301室的房产进行了查封、拍卖。检查拍卖裁定无误后，我们赶到上述地址，与楼下邻居确认了楼号和单元号，并以“301”的门牌号上门，几次敲门都无人应答。为慎重起见，我们对该楼进行了现场勘察，发现它是和底层在一起的。我们打算采取的方案是请“201”和“401”的住户来确定楼层的实际情况。当我们敲开“201”的房门时，居住者张某某陈述自己是被执行人徐某某的妻子，长期在广州工作，联系不上，并拿出房产证证明房产是徐某某和她共有的。我们发现房产证上明确写着房产地址是“16号楼2单元”。张某某陈述，其家并非私自换房，而是因为小区安装门牌号时未考虑底层车库，楼上301室的房产证为“401”。此时此刻，我们内心感到恐惧。如果在门牌号为“301”之后张贴迁出通知书，我们联系不到被执行人，又恰好所谓的“301”户主长期不在家，我们会在规定的期限内强行清场，导致我们的工作出现重大失误。
第二步，耐心处理，不要制造“灾区”
讲法明白，督促落实。一是电话沟通，通过持续、反复与占有人联系，解释法律，告知权利义务，进行说服教育；二是上门调查，通过室内调查、收集房屋照片、讨论室内家具、家用电器的处理方案，对被执行人或占用人造成强大的心理压力；第三，当被执行人表示有还款意愿且有一定还款能力时，引导双方积极协调。大案可以促进双方和解的执行，小案需要被执行人一次性履行。面对繁重的腾退工作，我们首先想到的是“不战而屈人之兵”，不是制造“执行一案毁企”的“灾区”，而是诚信执行，“放水养鱼”。
如连云港东方农村商业银行申请执行程某金融借款合同纠纷案，我在现场勘查前期发现被执行人房屋装修豪华，家庭条件良好。通过多次上门谈话、室内查勘、现场调取房屋照片等施压手段，被执行人积极集资保障房，全面履行判决确定的义务，案件得以顺利执行。还有一部分人愿意还债，但是因为现金流困难，一下子还不了。考虑到强制清场和启动拍卖程序会给被执行人造成一定的经济损失(房屋起拍价下降30%，评估费等必要费用)，经申请执行人同意，组织双方进行执行和解。如张申请执行刘民间借贷纠纷案，执行标的本金加利息合计约20万元。被处置的房产是刘位于市区某处的门面房。由于疫情期间经营困难，刘无力偿还借款，被执行死刑。如果房屋被强制清场拍卖，被执行人将蒙受巨大损失。经反复做思想工作，被执行人刘与申请人达成执行和解，积极筹钱先偿还10万元，其余分期偿还，每月偿还5000元，直至全部债务清偿完毕。申请人申请暂不处置财产。经反馈，被执行人经营状况良好，每月都能按时还款。
第三步，暖心，不怕“禁区”
案例分析，人文关怀。一是与房产所有人沟通，表示愿意继续使用房产直至拍卖完毕后，综合考虑后续执行风险，要求其做出书面承诺，并缴纳一定数额的保证金；二是占用人愿意配合Teng 空 housing但无力支付租金，可协调申请人提前支付租赁费用或提供临时住宿；第三，在此期间，被执行人没有其他案件需要执行的，允许被执行人在保证能够控制房屋买卖的前提下，在合理期限内自行出售房产。
为了依法实现被执行人的权益，最大限度地减少对被执行人正常生产生活的不利影响，我们将在退房前研究案件的下一步工作，做到以案析案，因户施策。对于住房，如果发现被执行人没有其他已经被执行的情况，我会充分尊重被执行人自行出售房屋的意愿，判断是否会损害申请人和其他利害关系人的利益，在保证相应价格可控的前提下，允许被执行人在合理期限内自行出售房屋。在处理“唯一房屋”“禁区”时，如果被执行人因银行账户被冻结而无力支付租金，我会积极协调，保证被执行人的基本生存权。被执行人租房但无力支付租金的，由申请人先行支付六个月的租金，或者由申请执行人给被执行人提供临时住所，比如我建议的连云港东方农村商业银行。为了处理“唯一的房子”，我们在开发区旺旺家园小区租了几套房子，给被执行人提供临时住所。我们从“收拾”变成了“关注善后”。经过实践，该方法妥善解决了“唯一住房”的处理问题，起到了良好的实施效果。
对于工厂、超市、酒店等生产经营场所，被执行人、共有人、承租人愿意继续使用该不动产的，需要作出书面承诺，在拍卖完成后迁出，并缴纳一定数额的腾房押金。他们可以在暂时不清场的情况下对拍卖进行评估，但必须在谈话中明确承诺拍卖完成后10天内彻底搬离，否则保证金将用于支付拒绝搬离的罚款，腾房保证金的金额一般为案件标的金额。例如，在中国银行申请执行连云港市某聚酯公司金融借款合同纠纷一案中，被执行人的银行存款等资产远远不足以清偿上述债务，但其名下有一处位于大埔工业园区的厂房可供执行。经现场调查，执行人员发现该公司仍在正常生产经营，并在疫情发生后的一段时间内转产，生产口罩、防护服等防疫设备的原料。鉴于上述情况，被执行人要求被执行人缴纳一定数额的保证金，并积极联系其他地方继续存放和使用设备，以便拍卖后及时搬出继续营业，实现“无缝对接”。
第四步，坚定决心不离开“空白区”
集中重点，迅速清场。一是结合停电停水等措施，迫使房产主主动搬出；二是制定行动方案，综合考虑风险，采用“只清人，快速拿东西”的方法，提高清场效率；三是用常态化的清场行动，集中“优势兵力”，解决“霸房”重点案件；四是以暴力等手段抗拒执行，拒不腾退的占有人移交公安追究拒不执行责任。通过以上手段，打出强制措施的组合拳，起到震慑作用，促使占领者不愿也不敢抗拒执行，不留“财产难以处置”的“空白区”。
做好清场工作，强制是保障。对于执行不动产，特别是“唯一住宅”，如果在张贴迁出通知书、说明利益、价值导向后，占用人仍故意拖延、拒不迁出的，我们将重点突击，在确保安全的前提下，坚决采取清场措施。具体做法是:首先向供电公司等部门送达协助执行通知书，对被执行人的财产进行停电处理。一方面，占用者生活不便，继续占用物业的想法发生动摇，迫使其自行搬出。另一方面，消除了清场过程中水电带来的安全隐患。停电后几周内，被执行人未迁出的，应根据业主情况制定详细全面的清场方案，重点做好风险评估和与急救中心的联动。
在清场过程中，我们总结出了从“清人清事”向“清人快事”转变的工作方法。到达现场后，我们将命令占领者立即带着他所有的生活物品离开。房产内遗留的物品要求占用人在十天内收集，未收集的将一并评估拍卖。在更换门锁、贴封条、封锁现场之前，公证员会对整个执行过程和所有室内物品的现状进行公证，同步记录，全程留痕，避免被执行人以室内物品损坏或丢失为由进行探视或纠缠探视可能出现的问题。“只清人，快速收物”的做法，大大减少了清物时搬运家具家电的时间，也避免了没有处置价值的物品长时间存放在指定地点而不被回收，产生的搬运费用和仓储费用而不被支付的问题。
执行过程中，对威胁、辱骂、阻碍当场执行的人员，先带至我院拘留所，视情节轻重采取训诫、罚款、拘留等措施。如果占用人采取对抗措施阻碍清场，或者清场后擅自撕毁封条、破锁进入房屋，导致无法拍卖房产的，我们将及时向执法人员反馈，并将相关人员移送公安追究刑事责任。如连云港东方农村商业银行申请执行宁某金融借款合同纠纷一案，宁某名下房产为位于沿河路约300平方米的门面房，申请人依据生效法律文书申请执行该房产。我们提前了解到，因为清房难，案子拖了很久。经过挨家挨户的调查，我们发现门面房里开了一家火锅店。老板张说他不认识宁，房子是他从刘那里租的。租期超过一年，法院无权要求他离开。我们耐心解释了相关规定，并贴出了搬出的通知。后来，我们未能与宁和刘取得联系。在我院多次与张进行法律解释和沟通的过程中，其态度蛮横，拒绝搬出。经研究，决定对上述楼盘采取停电措施，并根据楼盘及现场人员情况研究行动方案，上报局领导后实施。当天出动了4辆警车，20多名警察，在现场拉起警戒线清场。这时，刘带着老母亲的心意，冲进现场制止了搬家工人。刘称，房屋是宁欠的钱，如果法院强行清场，将要求国家赔偿其损失。我了解情况后，要求火锅店老板张立即搬离，并告诉他可以向刘要求返还剩余租金。另一方面，我找刘谈话，引导他解决与宁的债务纠纷，不得妨碍现场执行。最后，在强大的执行力攻势下，各项工作进展顺利。十个小时后，火锅店完成清场空，多年未了结的案件终于进入房产评估拍卖程序。
在今后的工作中，我们将积极探索，加大强制腾空房屋案件的法制宣传力度，形成强大的威慑力，逐步改善执行环境。物联网电子印章用于对已强制腾退的房产进行全时、全方位预警，避免被执行人撕毁印章、破坏锁具、重新进入房产非法占用等问题。(李凯)
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