乐视大厦为什么要卖掉，原乐视ceo

原定于11月18日在线拍卖的乐融大厦(原名“施乐大厦”)已经暂停拍卖，原因是“外人对拍卖财产提出异议”。新京报记者实地探访发现，乐融大厦仍在办公，大厦一楼贴有乐融集团2020校园招聘的宣传单。

乐融大厦所在的燕莎区域，整体空出租率7.4%，租金报价约390元/月/平方米。业内人士表示，如果项目重新出手，或者转手难度不大，可以提升区域整体服务水平，但需要注意可能存在的抵押和经营风险。

目前，原乐视大厦仍在办公，大厦一楼贴有乐融集团2020校园招聘的宣传单。

起步价比周边价格低，有吸引力

公告称，该房产位于北京市朝阳区姚家园路105号3号楼1-14层。该房产的业主为北京宏城鑫泰置业有限公司(以下简称“宏城鑫泰”)。建筑结构为混凝土，产权为商品房。证明用途分别为配套商业和办公，总建筑面积19，620.76平方米，其中办公楼建筑面积17，092.50平方米，配套商业。估价对象共14层，其中1-2层为配套商业，3-14层为办公楼。

按评估价9.69亿元计算，约为每平方米49367元，起拍价6.78亿元，约为每平方米34557元，相当于评估价的7折。

在拍卖公告中，法院表示不负责房屋的腾退。中信银行观湖国际支行有权出租上述房产。乐视网、乐风移动科技(北京)有限公司向法院提交了上述房产的租赁合同，其对法院执行上述房产租赁权的异议已被驳回。现对上述房产租赁权的执行诉讼正在审理中。

据了解，2014年，乐视控股旗下的宏城新泰买下该大厦，并更名为乐视大厦。2016年底，乐视爆发资金链危机，乐视大厦作为房产资产进行质押换取融资。这笔14亿元的贷款资金来自浙江中泰创展，期限两年，年利率8%，利息总额2.24亿元。

2017年11月，乐视大厦传出要紧急出售的消息，出价14亿元。现在，大楼将被降价拍卖，这是不可避免的。

伟诚咨询公司CEO徐伟诚表示，从写字楼物业的角度来看，具有较高的可塑性和相对较好的交通可达性，能够更好地对接朝阳各商圈的客户资源。“这个办公物业的硬件等级属于国内B级到a级，如果正式拍卖开始，拍卖价格在3.5万元/平方米左右，是一个比较合适的水平，或者说应该不难转手。”

徐伟成建议，如果新买家全面升级这套房产的硬件，使用优质资产或物业管理公司，这套房产的未来价值将随着北京商业和经济周期的飞跃而进一步提升。

豪族数据服务平台研究员王表示，法院对大厦的估价为9.69亿元，起拍价为6.78亿元，单价为3.5万元，明显低于周边价格，极具吸引力。

不过，王表示，大厦与乐视网子公司乐视网的长期租约将于2036年到期。根据买卖不破租赁的原则，即使司法拍卖后，买受人也应与承租人协商解除合同。北京市第三中级人民法院的拍卖司法公告也明确表示“法院不负责驱逐租户”。剩下的17年租期，房产的估值肯定会大打折扣。

毛收益率能达到5%，有抵押和操作风险。

近日，新京报记者走访了解到，乐融大厦位于东四环朝阳公园桥东北角，属于燕莎地区朝阳公园东部。区域绿化率较好，距离朝阳公园直线距离约300米。乐融大厦并没有想象中的那么热闹和宏伟。“乐融公馆”的招牌上甚至还印着彩图，简单了点。值得一提的是，乐融大厦还在办公，大厦一楼贴着乐融集团2020校园招聘的宣传单。

项目西临姚家园路，东临三里屯，东经东坝，可直达首都机场。交通便利，但距离14号线朝阳公园站、6号线十里堡地铁站约1公里。该地区还有北京财贸职业学院等大学。项目周边1500米范围内有京客隆、首航超市、北京棕榈泉生活广场等超市，商业网点较多。

项目周边有很多高档住宅，但也有很多老旧小区。

新京报记者注意到，周边高端住宅密集，如观湖国际、泛海国际等。据麦田房产今年5-10月统计，泛海国际住宅区整体单价在8-10万元之间，公园1872国际公寓成交均价68151元/平方米，国兴观湖国际74179元/平方米。同时这一带也有一些老小区，比如八里庄北里，石佛营西里。其中，石佛营西里麦田二手房成交均价为65208元/平方米。

此外，乐融大厦周边还有丰源大厦、国兴观湖国际-1号楼、陈光大厦等写字楼。周边商业楼宇不多，整体办公质量比较一般。据好租萧楼数据服务平台统计，同一商圈的办公产品租赁价格在5.5元-7元/m2-天的区间。

不过，新京报记者也了解到，距离乐融大厦约1.5公里的君豪中央公园，不含物业费，目前价格为510元/月/平方米。此外，据世邦魏理仕华北研究部主管孙祖田介绍，乐融大厦所在的燕莎地区整体空出租率为7.4%，租金报价约为390元/月/平方米。燕莎地区的热门行业有金融业、制造业和专业服务业，分别占17%、14%和11%。

房地产顾问李思懿指出，以租金较好的B级楼数据计算，乐融大厦的毛回报率可达4%-5%。如果能提升到A级标准，毛收益率会更高，还是很有吸引力的。如果拍卖后重新入市，可能会提升该区域的写字楼品质和服务水平。

“从区域角度来看，乐融大厦周围的生活环境更加紧张。但北京越来越多的城市更新和商业改造项目位于非传统核心区域，这也是一种趋势，符合核心增值和机会主义资金的要求。另外，北京的投资标的比较稀缺，大部分都可以算。贴出来的项目会值得关注。”李玉珍说。

不过，李思邈也强调，乐融大厦可能存在相应的抵押和经营风险，需要引起关注。

新京报记者张晓兰摄影张晓兰

编辑吴欣校对刘保清。

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