导读:经营性按揭贷款其实并不是一个新词，但是从2020年开始，政府为了保经济、保就业、保民生，大量放水，使得这类贷款的热度持续了近三年居高不下。
今年经营房贷贷出产品年化利率低至3.85%，这在往年是不可想象的。作为长期贷款，利率低至4%，在某些方面，其优势已经远远超过同样是长期贷款的按揭贷款。
商业按揭贷款概念:商业按揭贷款是为匹配小微企业而推出的一种长期贷款，借款人以房屋为抵押向银行申请贷款。
国务院奉行“支持小微企业发展”的政策，经营性贷款的低利率正好迎合了这一政策。
但实际情况与政策口号有些出入，小微企业融资难的问题不是一朝一夕就能解决的。小微企业风险大，短期贷款银行都很严格，更别说二三十年的长期贷款了。
虽然银行愿意贷款给小企业主，但比起经营状况不稳定的小企业，银行显然更愿意承担较小的风险，贷款给收入来源稳定的上班族。其实普通上班族只要提前做好规划流程，也可以申请经营性按揭贷款。
一个
经营抵押贷款的优势
1.利率低:2020年下半年以来的多次定向降息，加上今年疫情的影响，使得目前经营性贷款利率甚至与房贷利率倒挂。真实业务年化利率可低至3.85%，普通人也可申请20年等额本息/3年先息后本金的3.85%产品。
2.贷款比例高，单位不限:无论名下有多少套房子，是否有房贷记录，按照目前的政策理论分析，都可以贷款70%甚至更多，避免贷款不足的窘境。
3.灵活性高，还款方式多样:还款方式包括5-10年先息，20年本金和类别抵押等额本息，随借随还。
4.效率高:只要做好贷前规划工作，大部分银行都可以在5个工作日内完成审批，效率远超房贷。
近两三年来，经营性贷款利率从近6%下降到3.75%以下，综合优势明显高于房贷。相关产品也从平庸的品类跃升为银行力推的贷款产品。那些坚持上车还是上车，左右摇摆的人，不得不随着房价的上涨而无所不用其极。
2
经营抵押贷款的几个要素
1号房产证
房产证主要包括:商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等不动产形式。
商品房额度:70%大部分情况下可以操作，但可以提高到80-9.5%。贷款期限一般为1-30年，也有15、20年的。并且还款方式非常灵活，有先息后本、等额本息、随借随还等。
公寓和别墅额度:一般只有50%，通常无法提高额度，主要是这类房地产市场流动性差。很多银行甚至不接受这类房产的经营性抵押贷款。
写字楼和商铺:要求更苛刻，最高只有50%，而且必须处于收租状态，也就是需要提供租赁合同。可供选择的银行比公寓和别墅少。宅基地，自建房，厂房，土地抵押也可以，但是条件更不友好，这里就不介绍了。
对于商品房、别墅、公寓，大部分人不会全款买房。如果是按揭，必须有房产证，银行评估价70%减去按揭欠银行的金额必须大于0，才能操作。全款房子可以凭证直接抵押。
第二营业执照
如果贷款人是真实的企业，按照真实的经营场所，直接让银行工作人员上门就可以了。注意站点的招牌，现场有业务资料。如果不是实盘操作，需要根据当时的银行政策另行沟通。
经营期限:如果贷款人的牌照少于三个月，很多银行是不允许进入的。如果此时你的房子也是新的，也就是双新，那就需要等双新期过去。营业执照到期一年后，选择余地比较大。
另外，有很多人是自己的老板，但法人不是自己。在这种情况下，签订一定的秘密份额协议就足够了。但是如果你买了股份，就要从你买股份的时候开始算。当然，直系亲属借用营业执照也是可以的。
第三名郑新
信用信息对经营抵押贷款也特别重要。银行在查询征信时，主要关注征信负债、征信查询次数、历史逾期等情况。
负债:银行为了控制风险，往往要求企业/个人负债不得超过总资产的70%。一旦超过这个比例，坏账率风险极高。所以贷款人要注意控制自己的负债率。
征信查询次数:健康的征信报告对征信查询次数有一定的要求。一般来说，一个月不超过3次，2个月4次，3个月8次，基本没问题。如果超过这个数据太多，可能会面临大数据得分低的问题。
历史逾期:目前来看，如果有逾期，肯定不会通过，所以我们现在讨论的是历史逾期。历史逾期主要看金额和时间。如果有历史逾期，但时间较长，金额不太大，银行会线下与贷款人沟通。但如果历史逾期记录不良，不仅包括贷款金额大，逾期时间长，基本很难通过。
刘水第四银行
银行流水是很多贷款人容易忽略的一个环节。很多贷款人准备了房产和营业执照，却往往忘记了银行流水也是需要的。
既然是经营性抵押贷款，贷款人就要有经营流水。很多工薪阶层对账户流水不太了解，但是作为银行审批人，你很容易通过流水判断出你是工薪阶层还是企业身份，所以这个需要提前包装。
经营性抵押贷款既要覆盖贷款的流向，又要反映经营情况。根据我们的经验，100w以下的房贷需要6w以上，100-400w需要10w，500w需要15w。当然要有押金，在5-10笔交易中，最好有企业账户转账。如果没有，就把钱转给私人。
第五贷款科目
大多数抵押借款人年龄在25-65岁之间。如果他们不在这个年龄范围内，他们需要提供共同借款人或担保人。
已婚人士提供结婚证和户口本，谁是主借款人的征信，一般都是收入较多、征信较干净的一方作为主借款人。离婚的人提供离婚证。虽然离婚要不要房票，各地政策不一样，但是离婚确实可以做到债务隔离。未婚，这里没有特别的注意事项。
如果房子是夫妻单独所有，现在的贷款也应该是夫妻共同出，因为这笔贷款属于婚后共同债务。如果房子是共有的，房子里有很多人，那么签合同的时候会有多少人在场是没得商量的。
另外，一些敏感行业或职业的员工是不允许进入的，比如:公检法、持枪警察等。如果有前科，很容易被拒。这些都是贷款人需要提前了解的。
以上是经营商业抵押贷款的所有要素。如有疑问，欢迎在后台留言讨论。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"上海经营贷 各家政策，上海 抵押经营贷"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/144175.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
