“我们的房贷已经恢复，额度充足。”随着上海正常生产生活秩序的全面恢复，一度按下“暂停键”的房贷市场也开始复苏。第一财经近日采访发现，上海多家银行的住房按揭贷款业务已经恢复，不少信贷经理表示房贷额度充足。
同时，二手房按揭放款时间也有所缩短。审批完成，领取房产证和抵押证明后，最快第二天就可以放款；此外，随着五年多的LPR(贷款市场报价利率)在5月份的下调，上海的房贷利率也同步调整。目前多家银行首套房和二套房的房贷利率分别从4.95%和5.65%降至4.8%和5.5%，接近一年前的水平。
事实上，不仅是上海房贷市场，近期多个城市的房贷政策也有所松动，各个城市的政策制定节奏明显加快。具体措施包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放住房补贴等。但目前市场情绪仍较低迷，信心恢复不及预期。有业内人士分析，随着部分城市疫情的缓解，以及地方房地产政策的不断优化，预计重点城市市场将趋于稳定，但下半年大部分城市楼市将逐步回暖。
抵押贷款市场已经逐渐恢复。
此前，受关闭疫情影响，上海二手房按揭贷款业务一度停滞。“四五月份几乎没有成交，房产交易中心也停了。抵押证明发不出来，银行基本上只还款不放款。”某国有银行财务部相关负责人告诉第一财经。
这家银行是上海发放住房按揭贷款的主力军之一，但这两个月由于市场需求不足，按揭贷款受限，这也是上海银行业房贷业务的一个缩影。央行上海总部公布的数据显示，4月份，上海住户部门贷款减少279亿元，其中短期贷款减少74亿元，中长期贷款减少205亿元。中长期贷款主要是住房抵押贷款。
如今，随着复工复产的稳步推进，房贷市场逐渐回暖。记者近日了解到，上海多家银行网点已经开门迎客，可以办理房贷业务。而且相比以前，房贷额度更充足，放款时间缩短。以二手房为例。审批完成后，如果客户的双证(房产证和抵押证明)齐全，最快第二天银行就可以放款。年初，记者通过前期采访获悉，大部分银行的放款周期为一个月到一个半月。
“(贷款额度)非常充足。”交通银行某支行信贷经理告诉记者，“房贷审批时间和以前相比没有变化，只是放款速度加快了。以前是一个月左右，现在可以隔天放，审批时间还是一个月左右。”
招商银行某支行信贷经理也告诉记者，该行房贷额度充足。目前审批需要一周左右的时间，主要是确定涉税评估价格，进行查房，然后房产证出来后，第二天就可以放款。
其他国有银行中，中国银行某支行信贷经理表示，审批房贷需要2-3周，贷款在一周之内；工行某支行信贷经理表示，一般情况下，两三周就能放款；邮储银行某支行信贷经理表示，该行房贷审批也在2到3周，放款在两三天左右；农业银行某支行工作人员表示，审批贷款需要35个工作日。
综合来看，很多信贷经理和房产中介的共识是，目前房贷发放速度进一步加快。银行房贷市场的放松，一方面是受政策支持的影响；另一方面也和银行自身额度充足有关，银行在加大信贷投放。
抵押贷款利率再次下调。
在加快放贷的同时，第一财经在走访中了解到，沪上多家银行的房贷利率也跟随5月LPR的变化进行了调整，这是自去年7月以来的第二次下调，调整后的利率水平接近去年7月前的水平。
2021年7月24日，上海部分银行上调房贷利率，首套房房贷利率由之前的4.65%升至5%，即当时的LPR+35BP(基点)，二套房房贷利率由5.25%升至5.7%，即当时的LPR+105BP，上海房贷市场由此进入“5”时代。
今年1月20日，2022年首个LPR报价出炉:一年期LPR 3.7%，下行10BP从前期；五年期LPR为4.6%，较上期下行5BP。期限超过五年的LPR与抵押贷款利率密切相关。在此调整下，上海部分银行首套房和二套房的房贷利率分别从9.5折和5.7折降至4.95折和5.65折。
5月20日，五年期LPR再次下调15个基点至4.45%。基于此，上海首套房和二套房的房贷利率分别进一步降至4.8%和5.5%。以贷款本金300万、30年等额本息的还款方式计算，首套房月供将由16013.1元变为15739.96元，减少273.14元，一年减少3277.68元，共减少约9.8万元。
但也需要注意的是，根据国内房贷利率的区域特点，地方银行机构最终是否执行仍存在不确定性。而且在实际情况中，CBN了解到，不同的银行会根据贷款人的资质和当时的外部环境，对房贷加基数做出不同的调整。但对于银行来说，相比其他资产，住房按揭贷款仍然是优质资产，有增加投资的动力。
除了去海外，其他地区的房贷利率也有不同程度的下调，有的地方比LPR低5年以上。此前，央行和银监会将首套房贷利率下限调整为不低于同期LPR负20BP。据融360数字技术研究院监测，5月20日LPR下调后，截至5月25日，其监测的42个城市中，有17个城市可执行首套房贷利率4.25%，二套房贷利率5.05%，包括苏州、郑州、济南、温州、南京。而部分城市的银行只能对优质客户或合作楼盘执行较低的利率水平。
有分析称，对于购房者来说，房贷利率成本的进一步降低将进一步激活合理的住房消费需求和活跃的交易市场。供应和消费的活跃将促进房地产业的繁荣，有助于房地产业朝着更加稳定的方向发展。
房市暖风频吹
房贷市场回暖的背后，离不开政策面吹来的暖风。近两个月来，各城市政策落实步伐明显加快，力度不断加大。政策调整的内容已经扩展到优化限购限贷政策，特别是一些热点二线城市加入了政策优化的行列。
据中指院统计，2022年以来，已有超100个城市放松管制政策，政策出台频率超过300次，5月份政策优化次数超过100次，高于4月份。
5月31日，国务院发布《关于扎实稳定经济政策措施提振市场信心稳定居民收入预期的通知》。各地进一步加大政策调整力度。
在此前的会议上，央行上海总部也提到，要准确把握和落实房地产金融审慎管理要求，保持房地产信贷投放平稳有序，支持房地产开发企业和施工企业合理融资需求，更好满足刚需和改善性住房需求。
但从实际效果来看，市场情绪的修复仍需要时间。目前，按揭贷款并没有明显增加。鼎佑地产的一位中介告诉记者:“最近租房市场比较火，因为刚解封，卖的需要缓一缓。”
一家股份银行某支行的信贷经纪人也告诉记者:“最近居民房贷需求还没有恢复，办理房贷业务的客户也没有明显增加。”
不过，有分析称，5月份全国二手房市场的活跃度已经在底部修复。据RealData监测，5月贝壳50城二手房成交量同比下降40%左右，降幅较上月收窄8个百分点；50城超八成成交量环比上涨。其中，长三角和东北地区重点城市二手房交易量回升较快，如沈阳、长春、哈尔滨、苏州、无锡、徐州等，涨幅均超过100%。
“这些城市的二手房市场在4月份受到疫情的重创，低位运行。5月份随着疫情的逐渐缓解和城市宽松调控政策的作用修复。”RealData报道称，上海复工后，预计住房需求将得到补偿性释放；与此同时，稳定经济的一揽子措施的逐步实施将有助于经济恢复正常，并提高居民的收入预期。
中指院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，从政策走向来看，在“房住不炒”的底线思维下，地方政策会因城而进一步松动。其中，一线城市政策有望继续以微调为主；二线城市通过亲戚投靠、多子女家庭、租房置换等方式增加户籍家庭数量。非户籍家庭通过缩短社保或个税年限精准激活有效需求，同时降低房贷利率、调整房贷认定标准、降低交易税费、继续优化限售等都是空；大部分仍在限购的三四线城市有望彻底取消限购。
“预计随着部分城市疫情的缓解，以及当地房地产政策的不断优化，重点城市的市场可能会企稳，但大部分城市要到下半年才会逐步复苏。”陈文静说。
(实习生鲍对本文亦有贡献)
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