楼市低迷，深圳“零首付”再现。
8月11日，深圳龙岗新城金悦城“零首付”的广告在房产中介的朋友圈流传。“零首付”刚刚流传很久，新城金悦城的房源就被相关部门锁定，无法正常销售。
在销售不景气的当下，为了回笼资金，开发商用尽一切手段吸引买家。今年以来，深圳出现首付分期，但开发商第二天就发文否认。虽然我知道在首付资金上做文章是有风险的，但还是有楼盘牵扯到风险，明知做不到还是开发商的无奈。
“零首付”半日游
新城金悦城“零首付”的宣传内容显示，买家只需支付10万元定金，然后由开发商指定的银行无息借给买家100万元。买家收到钱后，先还10万，前四年每半年还10万，最后一年每半年还5万。活动仅限四套78-95平房屋，活动时间暂定为8月11日至8月14日。
该楼盘销售向第一财经证实了上述“零首付”信息的真实性。他说，这个活动主要是针对刚需付30%首付的人。一般情况下，购房者确认购房后7天内需要支付首付，“零首付”将购房者支付首付的时间延长至5年，对购房者来说是一个很大的优惠。
新城金悦位于龙岗区龙岗镇，由五莲竹篙石区更新而来。根据住建局官网显示，该房产的注册名称为“新城金悦花园”。2022年7月21日，2、3、4号楼取得预售证，预售套数共计512套，其中住宅490套，使用年限70年。新城金悦城住宅户型约78-115平米，均价39400元/平，单价区间36000-42000平米，总价区间283-485万元/套。
值得注意的是，11日中午，CBN发现新城摩悦城1号楼170套房源，2、3、4号楼所有房源状态均已显示为“支锁”。"据报道，它被暂时锁上了。"11日下午，新城金悦城房产中介告诉第一财经。
“房子锁了以后，就不能正常卖了。”CBN以购房者身份咨询龙岗区住建局，负责该楼盘预售的相关工作人员表示，之所以被锁定，是因为该楼盘涉嫌一些违规行为，被行政机关整改。此前，龙岗住建局已接到多起市民举报，称该楼盘存在“零首付”、“低首付”、“首付融资贷款”、“首付垫付”等财务违规行为。住建局已将相关线索移交财政部门，具体调查结果尚不清楚。
广东中炬律师事务所郑博恩告诉第一财经，根据相关规定，首付款来源不能由房地产开发企业或房地产中介机构提供；不能由互联网金融机构或小额贷款公司提供；不能挪用个人消费贷款、个人关联贷款、经营性贷款等资金。开发商向购房者提供首付是违法的。在购房过程中，相关部门会对首付款的来源进行核查。一旦被发现，开发商将受到相关行政部门的处罚，从罚款到可能冻结财产。
此外，郑博恩表示，一旦购房者接受开发商的首付贷款购房，首付款的来源就是非法的，然后由相关部门进行查处。买方可能被银行拒绝提供剩余按揭贷款，被银行列入黑名单或征信不合格，征信直接影响买方再次购房的按揭贷款；此外，还可能导致购房合同无法履行。一旦合同终止，买方将承担合同约定的违约责任。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李表示，从楼盘的情况来看，开发商提供的贷款虽然没有利息，但借的资金也是有杠杆的，因为未来5年，购房者不仅要还月供，还要还首付。购房者还款压力大，可能出现违约，对购房者和金融体系都有风险。
李也表示，从操作模式来看，上述“零首付”应该是开发商与银行签订协议，银行提供100万免息产品，利息由开发商承担。开发商的主要目的是吸引购房者。这也反映出当前深圳楼市的购买力和预期都很弱。
据乐友家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房成交16126套，环比和同比均下降40%，成交量比2020年上半年减少601套。二手房仅成交9965套，比2021年下半年下降19%，同比下降65%，成交量创15年新低。2022年6月底，深圳一手房去化周期为10.3个月，而2021年7月，这一数据仅为5.7个月。一年之内，去融周期几乎翻倍。7月深圳新房签约3317套，环比上涨10%，涨幅有所缩小。
开发商急于资金回笼。
从去年下半年开始，房地产市场出现下滑。虽然是深圳一线城市，但销售情况也受到了很大影响。销售端疲软导致的资金短缺或是开发商采取“零首付”的主要原因。
上述楼盘销售也向第一财经透露，该楼盘之所以推出“零首付”活动，主要是因为目前开发商急需回笼资金，急需出货。
住建局官网显示，新城金悦的开发商为深圳市深润川实业有限公司(以下简称“润川实业”)。企业调查信息显示，润川实业于今年8月1日被列入经营异常名录。作出决定的机关是深圳市市场和质量监督管理委员会龙岗分局，挂牌理由是“通过登记的住所或者经营场所无法联系”。
该楼盘的宣传资料显示，新城金悦城与新城集团在产品系列上是有关联的。通过股权的渗透，润川实业与四大AMC之一的新城集团、信达资产都有关联。新城集团成立于2017年，其核心团队成员周统、刘波和张干都曾在万科担任高级职务。从股权结构来看，刘波是新城集团的控股股东，占股56.7%。此外，信达资产持有新城集团37%的股份。
新城集团的业务业态包括房地产开发项目和资产运营项目。此前，新城集团参与了深圳房地产项目的开发，包括罗湖区的鼓山府项目和龙岗区坂田街的傅锦华项目。深圳市住建局官网显示，鼓山府于2021年2月和6月取得预售证，目前大部分房源已经售出；锦华府于2021年12月取得预售证，预售总套数为565套。半年后，金华府仍有225套房源处于“拍卖行待售”状态，销售业绩不佳。
事实上，新城金悦城并不是今年第一个为了促进销售而在首付上做文章的房地产。此前，龙岗区秦城大御府传出“首付10%”的消息。第二天，秦城大渝府通过官方微信官方账号表示，是中介虚假宣传。
楼市销售端疲软时，变相降低首付资金是常用的营销手段。早在去年下半年，惠州、郴州等能级较低的城市就已经出现了“零首付”。到了2022年，楼市销售情况还没有明显好转，一线城市深圳的楼市销售情况并不好。对于区位优势不太明显的楼盘，更是难卖。
专栏主编:顾万全文字编辑:杨蓉题图来源:涂冲创意图片编辑:永凯
来源:作者:第一财经
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