图为龙岗区某楼盘销售中心，市民在沙盘前参观。南方日报记者朱洪波摄
■开场白
近年来，随着房地产行业告别快速扩张期，进入存量地产和“租售并举”时代，以万科、恒大、招商蛇口、金地、凯撒、京基、星河、鸿荣园为代表的深圳房企积极探索非住宅业务，有的与房地产开发业务相关，如租赁、商业地产、工业地产等，有的则直接跨界涉足金融资本、文化体育、旅游等领域。
近日，万科“万村计划”在深圳取消部分农房的消息得到证实，万科高层在年度股东大会上表示，多元化业务回报不尽如人意，说明深圳房企从传统房地产开发模式向自持、跨界发展并非一帆风顺，还有很长的路要走。
近年来，深圳房企在多元化业务发展上有哪些具体的探索案例？有什么最新进展？你遇到过哪些阻碍？未来会怎样？近日，南方日报记者深入采访了多家深圳房企，分析了深圳房企的多元化探索。
雷生是深圳一家中型房地产企业的房地产投资部经理。连续周末加班和苛刻的绩效考核带来的压力让他产生了跳槽的想法。
近年来，为顺应国家经济政策和楼市转型趋势，深圳房企积极寻求多元化经营，从传统的拿地、建楼产销模式向金融渗透模式转型，这也加剧了雷生这样的房地产投资从业者的焦虑。
近年来，深圳房地产企业越来越热衷于收购各类金融牌照公司，成立金融集团，参与控股银行、证券、保险、信托、基金，设立产业基金、M&A基金，实现金融多元化。与此同时，房地产证券化的程度也越来越高。深圳房地产企业利用ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融工具，实现轻资产，提高资产流动性。
经过前段时间互联网金融大潮的退潮，卷入大潮的深圳房企经历了什么？你收获了什么？
●南方日报记者李荣华
投资并购活跃且多元化。
“万宝”之争尘埃落定多年，主角宝能系清晰的投资版图仍未浮出水面。而宝能通过投资并购扩大商业版图的做法，成为深圳房企“去地产化”、多元化探索的典型案例。
据此前媒体报道，宝能已先后上市或参股近十家上市公司，其中宝能的核心企业为深圳市宝能投资集团有限公司，宝能内部人士告诉记者，目前宝能已提出“制造宝能、科技宝能、民生宝能”的发展战略，并投资了多家企业，其中制造领域的企业矩阵包括观致汽车、CSG、中炬高科、绍能集团等。
“万宝之争”的另一主角万科，近年来在资本市场通过并购扩张版图，如控股李因集团打造商业地产旗舰；私有化普洛斯，打造商业物流航母。长期股权投资方面，2018年万科投资1295.3亿元，比上年增长59.4%。
作为另一家总部位于深圳的世界500强房地产公司，恒大集团也在文化旅游、大健康、新能源汽车等多个领域大力投资和拓展业务。据天眼调查不完全统计，2017-2018年恒大公开投资事件包括定向增发、战略融资、股权转让等。其中战略融资最多，包括投资广汇集团、墨西科技、银燕科技、永和智控、国电微网等，但未披露的投资事件难以统计。
一些此前低调的房企也在不断筹划财务投资。比如以旧改闻名但低调的凯撒，记者梳理发现，其目前的上市公司有凯撒集团、凯撒健康、凯撒物业、南泰地产、佳运科技，参股的上市公司有盘活生化。另一家低调的深圳地产公司鸿荣源也是多方布局。据时代周报此前披露，弘融源旗下有创投、小额贷款等领域的公司，还投资了申银万国证券；泓融源的子公司百林资产持有利安人寿和人寿，并投资华兴银行7.9亿股。
以互联网金融为支点撬动金融资本
在多方金融布局中，房企早期一度专注于共同基金领域。据公开信息初步统计，近年来，万科、恒大、宝能、金地、凯撒、彩生活等深市房企纷纷涉足或布局互联网金融领域。
比如万科之前投资了金鹏院和尚辉银行；恒大在共同基金、小贷等板块都有动作，建立了恒大金夫等品牌；宝能以广金学院作为其互联网金融板块的核心平台。
据金地记者了解，金地稳财(北京)科技有限公司运营互联网金融平台嘉嘉赢。此外，2014年，金地还成立了深圳金诚信小额贷款有限公司，凯撒集团成立了凯撒金融服务公司。此外，凯撒还拥有股权私募基金、证券私募基金、小额贷款、商业保理、财富管理等业务。
上市房地产公司黄婷国际控股同信基金，同信基金旗下公司拥有深市首张小额再融资牌照。黄婷国际整合利用同心基金在基金管理、小额再贷款、P2P、风险投资等方面的资源，加速公司在金融领域的布局。
房企对金融化的态度也在不断调整。2016年前后，万科一位高管曾公开提出，金融化、重运营是万科的长期发展思路。2018年2月后，万科总裁兼CEO朱久生强调:“万科不会直接做金融，金融化的逻辑和思维会和万科一起成长。”
利用金融工具挖掘现有房地产的价值
虽然房企在互联网金融领域的热情有所消退，但如何用金融工具挖掘现有房产的价值，仍然是深圳房企当前探索的重点。
以金地为例，其从2006年开始探索金融业务，是国内最早涉足该领域的房地产企业之一。金地相关人士透露，文盛投资是其房地产私募基金管理公司。2008年，该公司与瑞银在中国推出了首只标准化房地产美元基金。目前已管理1只美元基金和20多只人民币基金，累计管理规模折合人民币约341亿元，在北京、上海、深圳、武汉设有分支机构。
星河控股在金融领域更加多元化。记者了解到，星河控股不仅成立了金融集团，还涉足股权投资、债权、基金、保险、银行等领域。股权投资方面，星河控股已投资117家企业，其中26家登陆主板、中小板、创业板，14家在新三板挂牌，总投资额超过78亿元。很多企业通过IPO、并购等方式实现了增值退出。，累计分红超过10亿元；债权方面，星河控股成立小额贷款、融资租赁、商业保理公司；资金方面，星河产业金融等企业设立了张江星河基金、宏图星河创业投资基金、星河量子融合国防与民用技术产业投资基金；此外，星河还涉足保险和银行业务。
“近年来，深圳房地产的金融属性确实越来越突出，因为房企意识到金融资本运作才是利益最大化的途径。”广东省房地产研究中心首席研究员李认为，虽然一度受到互联网金融退潮的影响，但深房企仍在金融领域进行多元化探索。这种探索主要是由于房地产企业融资渠道单一和金融调控政策的影响。另一个原因是，房地产企业希望将金融资本与房地产资本相结合，获取资本收益和稀缺的土地、房产收益。
李也认为，房地产开发商对房地产金融创新的关注程度也与深市金融创新的活跃程度有关。因为深圳的多层次资本市场是国内其他城市无法比拟的。除了中小板和创业板，深圳还有股票基金和房地产基金。“深圳很多民间资本希望把资金交给私募基金运作，投资稀缺物业，这为开发商进行更多投资提供了条件。对于开发商来说，目前的压力是加强金融监管，获得金融牌照和寻找融资渠道越来越难。”
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