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作者|冯子桐
8月31日晚，酝酿已久的“首套房存量降息”政策正式启动。
根据新政策，符合条件的首次住房贷款借款人可以在9月25日向主办金融机构申请贷款。然后，您可以通过更改为新的贷款/直接谈判来利用新的利率。
截至8月31日晚间，多家银行发布公告:“在相关部门指导下，正在制定具体操作细则，尽快调整利率。”
“能跌多少？”
据记者在央行政策公布后查询，加入现行LPR的修改后的存量房贷利率不能低于原城市首套房贷利率下限。贷款已经发放。
这里需要注意的是，调整仅限于“加分”，可更改的最小值为“借款时根据当地惯例确定的加分下限”。
至于“报价时地方政策规定的加分下限”，各国标准不同，可自行调整，只要不低于国家统一下限即可。兴趣。
比如，全国首套房贷利率下限为:2019年10月至2022年5月，LPR 2022年5月至今-20个基点。北京市规定，自2019年10月起，首套房商业个人房贷利率下限为LPR+55bp；2021年7月以来沪市LPR下限为35BP。
如何计算现有贷款最大的劣势？
很简单。要看原贷款协议中的利率是否比你所在地区首套房利率下限高一个“加分点”。
比如小王2020年买了第一套房子。当时他所在城市的首套房贷利率下限是LPR，4.65%，加0分。申请贷款时，小王签订了浮动利率合同，约定利率为“LPR+55BP”。
根据浮动利率制度，贷款利息的LPR部分在合同规定的“重估日”调整到LPR水平。一般来说，“价格变动日”是1月1日。
2023年1月相应的LPR为4.3%。重估调整后，她现在的房贷利率是4.3%+55BP=4.85%。
根据最新政策，小将“红利”从目前的最高55个基点降至零，这样房贷利率将达到4.3%。
假设本金100万，30年本息不变，小王粲存3938.52元，利率在4.85%-4.3%之间。也就是说，目前借款人能从这份保险中获益多少，取决于合同中增加的积分与签约时当地首套房贷合同下限所含积分的差额。差价越大，收益越大。因此，在北京等地区，信用评分已经达到或接近贷款利率底部，当前购房者调整的时间较少。
但需要注意的是，上述情况只是理论上的最好情况。实际上能否降低以及降低多少取决于与银行谈判的结果。
“我可以数数吗？”
“降低现有首套房贷利率”涉及三个条件:一是现有贷款，二是首套房贷，三是原贷款协议必须有浮动利率。
其中，第一组定义最值得注意。
目前，“认房不认贷”政策已经在全国推行，“首次置业”的人数大大增加。
根据新规，有效首套房贷包括:①2023年8月31日前发放的首套房贷和已签约但尚未发放的首套房贷；②其他按揭贷款，借款人实际住房情况符合首套房贷所在城市住房要求。股权贷款。
其中，②包括第一套房子“认房，但不借房”。
怎么理解？
假设小王买了房，还了贷款。现在房子贷款还清了，小王想换房产，于是决定卖掉自己的第一套房子，买新房子，再申请新贷款。根据《住房贷款确认书》原件，小王新买的房产肯定是“第二套住房”。但由于小王目前只有一套房产，在“不贷”政策出台后，他新申请的住房贷款也被纳入了“首套房贷”，他很喜欢这种新做法。
“按照目前的规定，我们初步估算首套房贷占现有房贷的比例约为80-90%，其中符合房贷优惠的贷款比例约为80%，相关贷款约为全部房贷的2/ 3%。”CICC的研究报告预测了此次涉及的浮动利率抵押贷款的比例。
对于整个市场按揭贷款的普遍下降，“目前所有按揭贷款的利率已经从目前的4.7%下降到5年期LPR 4.2%左右，整体平均下降50bp左右。”CICC认为，如果房贷存量减少50bp，假设全行业房贷利率每年可以降低2000亿元左右。
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原文地址"2021年房贷利率降了，2021首套房利率降低"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/134743.html。
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