2022年，房地产行业处于低谷，房企挣扎求生，被业内称为“最黑暗的时刻”。今年，许多房地产事件发生，反映了市场的变化和各种住房企业在一个困难的一年。
新京报在年底列出了房地产新闻“十大事件”，包括停贷、房贷担保、花式卖房、房企自救、千亿房企“缩水”，希望通过这些重大事件窥探今年房地产行业的全貌。
2022年，房地产行业在低谷徘徊，“保本保物业”、“房企自救”成为年度事件的关键词。图/IC图
1.停止放贷。
事件回顾:2022年年中，数百名停工或烂尾楼项目业主发出《强制停贷通知书》。业主在通知中指出，停工或烂尾楼的原因是银行违规放贷和预售资金监管存在漏洞，因此主动“停贷”。
此次“停贷”波及郑州、长沙、武汉、Xi、南昌、上海、重庆等多个城市，涉及房地产开发商包括恒大、融创、阳光城、郑融等多家房企。由于“停贷潮”涉及范围广，涉及业主多，在全国引起广泛关注。
点评:“强制停贷”是业主在购房延期或停止后做出的无奈之举，也反映出部分开发商资金链紧张。“停贷”反映的问题涉及广大业主的切身利益和民生福祉，是一个亟待关注和解决的问题。
2.包角楼
事件回顾:2022年7月28日，中共中央政治局召开会议，指出要强化地方政府责任，确保楼房交付，稳定民生。这是中共中央政治局会议第一次提到“保角楼”。8月29日，在央行指导下，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保角楼”专项贷款，规模达2000亿元。该专项贷款为封闭贷款，专项用于支持已出售逾期住宅项目的加速建设和交付。随后，“保角楼”专项贷款加速推进，率先在沈阳、郑州、哈尔滨等城市落地。
在国家“保角楼”专项贷款的基础上，多个省市因地制宜设立稳定楼市基金，如郑州的100亿元救市基金、湖北资产管理有限公司和浙商资产管理有限公司的50亿元救市基金、南宁的30亿元稳定房地产基金、绍兴的稳定保险基金等。
点评:今年年中出现“停贷潮”后，中央政府和地方政府提出了“保底交楼”，以解决已售逾期楼盘的交房问题。由于“保障房”背后的“民生”，各地政府积极推进“保障房”工作。截至目前，他们已取得阶段性成果，郑州、洛阳、长沙等地多个涉及“保底楼”的楼盘已迎来首批交付。
3.卖房子的模式
事件回顾:由于房地产市场低迷，开发商上市难度加大。2022年，不少开发商在卖房送车等常规营销动作之外，创新营销手段，包括今年年中在商丘、开封、榆林、连云港等地开展的“麦蒜换房”、“买房送猪10年一程”等花式促销活动，吸引了众多购房者的目光。
与此同时，除了购房补贴等常规政策外，地方政府也采取了各种战术鼓励购房。有的地方出台了房票政策，有的地方把卖房纳入工作考核。
点评:无论开发商还是地方政府，花哨的促销背后，反映的是商品房销售的不畅和去库存的巨大压力。对于开发商来说，“花式推广”大多是噱头，是吸引眼球的营销手段。但在市场低迷、信心不足的情况下，“花式促销”反响平平。
今年年中，“蒜换房”、“麦换房”等活动引起广泛关注。图/微信官方账号，吉县建邺市
4.集中供地“3对N”
事件回顾:2021年起，全国22个城市试点“两个集中”(集中发布出让公告和集中组织出让活动)和“三个一批”供地。但2022年，由于22个城市中有多个城市未完成供地计划，部分城市推出了更灵活的供地方式。
9月，长沙率先发布通知称，今后不再按年度分批推地，改为年度常态化持续更新推地，成为全国首个公开取消集中供地的城市。10月，江西省住房和城乡建设厅发布《关于在住房和城乡建设领域实施强省战略支持南昌市高质量发展的若干政策措施》，提出将继续完善房地产政策，积极争取国家有关部委支持，争取将南昌从集中供地城市名单中转出。
为完成年度供地任务，无锡、北京、杭州等十余个城市已完成第四轮集中供地，南京等地进入第五轮供地。不仅如此，下半年，很多城市的供地节奏都有所加快。以武汉为例，12月8日，武汉发布了今年第六批集中供地公告。
点评:“两个集中”供地的初衷是落实“房住不炒”的定位，达到稳定地价、房价和预期的目的。2021年以来，“两个集中”政策也在一定程度上取得了“稳定地价”的效果。但由于“集中供地”对企业的资金要求较高，在目前的市场环境下，土地市场低温运行，土地价格上涨的动力明显减弱，企业在资金压力下拿地也越来越谨慎。此时，由于土地市场持续低迷，一些自发跟进“集中供地”的城市也逐渐恢复正常供地，“小步快跑”这种更为灵活的节奏成为趋势。
5.房企爆发
事件回顾:继去年恒大集团雷霆之后，2022年，十余家上市龙头房企出现流动性困难，包括世茂集团、融创中国、绿地控股、中南建设、阳光城、奥园地产、融信中国、荣盛发展、中粮控股、凯撒、R&F集团等。下半年，由于房企融资渠道不畅，现金流水平持续恶化，加上偿债高峰的到来，新一波房企雷霆出击，波及旭辉、龙光等房企。
房企爆仓的现状也引起了监管层的关注。房地产救市政策也从“救项目”到“救项目、救企业”并存。支持房企融资的“三支箭”政策陆续落地，从信贷、债券、股权三个层面改善房企融资状况。
点评:房企爆发是内外因素叠加造成的。从内部来看，爆发的房企大多是负债高企、拿地激进、现金流紧张的房企，这也印证了过去房地产企业负债扩张的思路并不可取；从外部因素看，由于房地产政策收紧，楼市低迷，融资渠道受阻，加速了房企资金紧张，导致房企爆仓。
6.房企自救
事件回顾:矿爆后多数房企采取积极措施自救，包括出售资产、展期债券、债务重组、引入战投等措施。其中，R&F、融创、世茂、龙光、旭辉等多家房企积极与境内外债权人协商，争取债权合理展期，为债务优化和自救赢得时间空。与此同时，华夏幸福、R&F、融创等房企也在积极推进债务重组，力争走出危机。
此外，融创、世茂等房企积极出售旗下优质资产和项目，包括北京、上海等核心区域的住宅地块和酒店业务，阳光城、旭辉、宇宙、奥园、雅居乐等部分房企为“断臂求生”出售物业。
目前，部分爆雷企业的债务展期和重组工作取得进展。如R&F、龙光成功打包美元债券整体展期，世茂拟寻求44亿公司债整体展期，龙光集团境内债券整体展期获批。融创中国披露海外债券初步重组方案。
点评:房企爆炸后，“躺平”的态度肯定不可取，积极自救才是应对之道。天助自助者，房企只有积极自救才能赢得出路。此外，在外部环境发生变化的情况下，房企的集中爆发也反映出房企过去负债扩张、贪图完美等发展思路并不可取。未来，房企需要转变发展模式，关注现金流安全，追求更健康、更安全、更可持续的发展模式。
7.一切都会公之于众。
事件回顾:2022年9月29日，万物云正式在港交所主板上市。这是继去年11月万科宣布分拆香港万物云之后。11个月后，万物云成功上市，成为地产界乃至整个港股市场最大的IPO。
在万物云上市当天，万科董事会主席郁亮表示:“今天是万物云一个全新的起点。万物云的上市获得了很多投资者的支持，包括一些长期价值投资者。站在新的起点上的万物云将获得更大的发展空。感谢选择万物云的投资人，我相信万物云团队会全力以赴，时间会证明万物云的价值。”
作为市场公认的巨头，万物云的上市很有意思。从今年中报的数据来看，万物云以8.4亿平方米的管理面积位列第二，仅次于碧桂园的服务，位列第二。同时，万物云总市值也位居第二，仅次于华润万象生活。
点评:从上市的时间点来看，万无云的上市并不是一个很好的窗口期，上市当天万无云的破发也是市场低迷的一个证明。目前受房地产行业低迷的拖累，相比前两年，现在已经不是地产股上市的好时机。对此，郁亮也表示“看跌估值”。无论如何，万物云的上市是物业领域的一件大事，也意味着物业巨头之间的纷争更加激烈。
今年9月29日，万物云正式在港交所上市。信息图片
8.长租公寓“纳宝”
事件回顾:今年以来，在租购并举等一系列利好政策下，不少长租公寓被纳入保障性租赁房(简称“纳保”)。据ICCRA住房租赁行业研究院统计，截至2022年第三季度末，全国约10.7%的已开房量纳入当地保障性租赁房，环比上升3.8个百分点，总规模为100450套(间)，较第二季度增加38431套(间)；“领保”比例最高的是租房小区，投保房间规模占总规模的31.3%，青年公寓和宿舍公寓比例分别为10.9%和7.3%。
从企业来看，截至2022年三季度末，“纳保”比例超过50%的企业有6家。其中，安居金家的投保率为100%，星河控股集团和大粤乐毅的投保率分别为85%和84%，怡和北科、到家凯德家和宁超公寓的投保率分别为70%、61%和51%。
点评:在租购并举的政策下，公寓长租已经成为一种趋势。对于长租公寓经营者，“纳保”可以享受土地优惠、财政补贴、税费减免、民用水电等优惠政策，但同时在租金上涨、租金定价、产品标准等方面也会有一定的限制和管制。
9.千亿房企“缩水”
事件回顾:随着房地产市场持续低迷，房企销售直线下降。克而瑞CRIC数据显示，2022年前11个月，百强房企销售金额合计65399亿元，同比下降43.3%。截至11月30日，全口径销售额1000亿元的房企仅有19家；如果加上12月份的预测，2022年的千亿房企数量只有20家。
纵观5年来千亿房企的变化，2015年，千亿房企数量仅为6家，2016年跃升至11家。2018年在2017年16个的基础上再次翻倍，跃升至29个。直到2020年，“千亿房企”数量增至历史峰值。2021年千亿房企数量与2020年持平，止步于43家。
点评:千亿房企“缩水”的背后是房企销售的普遍下滑，这也反映了房地产行业的整体下行趋势；同时也说明以前那种“喊口号”、贪完美、追求规模的发展模式已经渐渐远去。未来房企也将从追求规模向追求品质转变。
10.龙头房企退出外资机构评级。
事件回顾:10月以来，融创中国、中国恒大、景瑞控股、凯撒集团、R&F地产相继被穆迪和标普下调评级。与此同时，去年下半年以来，50强房企中有超过一半的房企被国际评级机构撤销评级。
据新京报记者不完全统计，2021年房企50强中，已有融创中国、恒大、绿地、旭辉、世茂、新城、阳光城、龙光集团、金科、郑融地产、中粮控股、荣盛发展、R&F地产、雅居乐、凯撒、翔盛控股、建业地产、中国奥园等26家房企被标普列入榜单
房企“弃用”外资机构评级，与外资机构频繁下调评级有关。去年下半年以来，随着房地产行业持续承压，国际三大评级机构先后下调被评房企评级或展望超过250次。穆迪今年6月发布报告称，在过去9个月中91次下调发行高收益债券的中国房地产开发商评级，创下新纪录。相比之下，截至2020年12月底，穆迪在过去十年中仅下调了此类公司的评级56次。
点评:从外部环境来看，龙头房企退出国外机构评级是因为标普、穆迪对这些房企的退出或降级；但从内部原因来说，是这些房企的本意。主动放弃国际评级的房企大多是已经爆表的房企，评级不断下调，可能引发额外的市场波动，给企业发展带来二次伤害。
新京报记者徐倩
编辑杨校对。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"2020年房地产行业大事件，2020房地产大事件"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/132061.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
