文/孙潇&宝莲
一拳打死老师傅，看似一腔寂寞，实则无穷无尽。
年前我披荆斩棘，年后我又恢复了原形？
据韩毅智库统计，2019年，“融创中国”锁定5556亿销售额，闯入房企榜单前四。
这一成绩不仅甩出了856亿元的第五“保利发展”，还以20.8%的占比在房企前5名中暴涨，击败了碧桂园(5.7%)、万科(4.0%)、恒大(4.3%)等一批老牌房企。
逆水行舟，不进则退。“融创”的“没落”肉眼可见。
据统计，融创2月销售收入122.1亿元，环比下滑34.5%。
虽然疫情下的房企日子不好过，但1月和2月的统计数据显示，融创(420亿)的销售收入排名连续下滑两位，被保利发展(565.3亿)和中海地产(440.1亿)赶超。
那么，当“狼性营销”打到“黑天鹅”的时候，真的投降了吗？
当然没那么简单！
以狼性著称的融创，有自己的商业节奏！
城市布局，土地储备，债务情况，疫情下融创的应对策略都很清楚！
仔细挖掘后惊呼道:
小心！
凶猛的“融创”正蹲下准备起飞！
战火一触即发，融创不动！
作为头部房企，融创2020年前两个月的业绩“黯然失色”，超出了大众的预期。但仔细分析，融创的业绩下滑竟然是一套规律。你以为它会掉下来，但事实上它已经准备好起飞了。
众所周知，房地产销售具有季节性特征，一季度为淡季，四季度为旺季。
以2019年为例，2019年商品房销售总额为15.97万亿元，一至四季度占比分别为17%、27%、26%和30%，一季度销售金额最低。
根据嘉里数据，融创在过去三年的2月和3月的销售额都不高。其中2月平均为3.4%，3月平均为6.5%，累计仅为9.9%。同期碧桂园达到17%，万科A达到15.5%，中国恒大达到14.9%。融创在头部房企中占比最小。
图片来自Kerri
所以一季度其他房企重仓的时候，融创仓位轻，但压力没那么大。也是因为压力小。2020年，融创在2月份的营销上并没有花太多力气，当月销售额只有120亿，比去年下降了34%。
融创的下滑除了第一季度营收占比低，缺乏硬营销外，也与其在一二线城市的重仓密不可分。
融创在2019年中报中披露，其83%的土储位于一二线城市。排名前十的城市是重庆、青岛、天津、济南、武汉、成都、郑州、昆明、Xi和杭州。这些城市多为新一线城市或二线城市，符合融创布局从一线向二线城市拓展的趋势。
从房地产的整个成交数据来看，下降最显著的恰恰是一二线城市。
银河证券跟踪一二三线38个重点城市新房成交数据。2月份一二三线成交量分别为-59.7%、-77.4%和-40.1%。二线城市降幅最大，一线城市次之，三线城市降幅小于一二线城市。可见，一季度返乡置业者普遍支撑了三四线楼市的表现。
天风证券提供的数据也显示，以一二线为主的房企受影响较大，以三四线为主的房企受影响较小。
下图显示，一二线房企2月单月成交同比下降30%，三四线房企2月成交同比仅下降15%，且前者比后者损失两倍甚至更多。
但一二线城市虽然销售受到重创，但库存总量处于低位，而三四线城市去库存压力更大，且有上升趋势。分线来看，一二三线城市去库存周期分别为10.6个月、9.24个月、20.9个月，面临较大的去库存压力。这可能也是其他房企拼命营销的原因之一。
第一，一季度相比其他房企，融创没有那么多压力。二是融创聚焦一二线城市。虽然销量受损，但去库存压力不大，融创主动放了空。
这从各大房企推出的优惠政策就可以看出来。
在大多数房企都采取现金鼓励、优惠的优惠政策时，融创只推出“无理由退房，30天有效，上海推出50天无理由退房”的线上销售政策，似乎有点不合时宜。
事实上，早在疫情之前，融创就在积极尝试网络营销，并通过Tik Tok平台获得了大量好评。但对于大多数人来说，网上卖房还是一个新生事物，大家都只是看热闹，实际转化率需要质疑。
所以可以预期，所谓的纯网络营销，一般是个伪命题。一定要像恒大一样，大打折扣。恒大这次能打一场漂亮仗，根本不是因为网上买房，而是因为历史最低的75折，吸引了很多潜在买家。
不过恒大也为这个折扣付出了很大的代价。财新数据显示，中国恒大3月5日晚间发布公告称，2月份合同销售金额约为人民币447.3亿元，同比增长约107.8%。合同销售面积约513.8万平方米，较去年同期增长约153.8%。但计算出的销售均价降至8705.7元/平方米，为2016年8月以来的最低水平。
这对于融创来说是否值得知道不得而知，但不参与同行的激烈厮杀，按兵不动，其实是看好后市。
能够摆出这样的布局，来自于充分的自信。
融创的能量
你花的钱越多，你就越有钱。有人为融创的“任性”买单。
发债太贵，贷款不批，所以房企普遍生存不易。由于“房不是炒的”，房地产融资渠道不断收紧，一笔“干净”“便宜”的钱在这个时候显得弥足珍贵。
在房企有限的选择中，配股融资既“干净”又“便宜”，但很伤感情。
所谓配股融资，简单来说就是“折价非定向发行”，会稀释投资者手中的股票价值，将募集的资金用于企业发展，所以官方的定义是“短期盈利空，长期受益”。
但由于配股融资发展20多年，资金去向不明的案例数不胜数，导致这种融资方式引发了沉重的市场负面情绪，被指责为“消费者投资者的信任”。
当然，信任这种事情主要看怎么做，而不是怎么说。
据统计，从年末到年初的45天内，R&F地产、融创中国等5家房企相继实施配股融资计划。
其中，1月10日，融创配股融资70.84亿元，远超其他四家房企的融资额，且融资目的轻描淡写:“用于一般商业用途”。
所以看起来融创应该受到投资人的指责？实际情况正好相反，但大家都充满期待。
融创“驯化”了投资人。事实上，自2016年以来，融创已经进行了四次配股融资。每次配股后，意味着融创将获得大量优质资产，对后期股价上涨形成了有力支撑。
一次次的“甜头”过后，投资者对融创的股票早就趋之若鹜。
根据嘉里发布的报告，即使2月份业绩下滑，融创中国的涨幅仍位居国内房企股前五:
最重要的是，依靠融创在资本市场积累的优秀业绩和口碑，融创的资金相对充裕，没有必要为了单月业绩下滑而以牺牲企业利润为代价做出大的让步。
就连资金雄厚的融创，在房企纷纷自救的这个摊子，也被传与中超足球俱乐部暧昧。
2月16日，天津天海足球俱乐部被曝“欠薪”。据坊间报道，同样在天津起家的融创将“接盘”。
最后，考虑到疫情发展，2月4日起，包括上海、浙江、郑州在内的一二线楼市“松绑”政策密集出台，与融创83%的一二线城市布局不谋而合。
可以预见，2月略显“佛性”的融创，将在3月借东风，露出“狼性”的真面目。
五大房企，真的要小心了！
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