上海21年买房政策，上海2023年新楼盘

我是胡叔叔。我有多年的上海房地产研究和投资经验。我长期关注上海的房地产市场信息。熟悉学区房购房政策、购房攻略、房源信息。欢迎关注交流。

以下关于在沪买房的问答，由微信微信官方账号“湖熟方硕”粉丝精选:

问题:胡大爷你好，我看高桥家周围有很多房子，离江海很近，还有10号线。这里有没有修建河滨的计划？

胡大爷:你好，这里有一个海滨小镇的规划，但是你说滨江的话，这个规划目前还没有。目前上海如果规划的话，有东外滩的杨浦滨江，徐汇滨江，世博滨江，前滩滨江。如果要在临近大桥的一侧开发滨江，首先要开发杨静和金桥，然后逐步到达高桥。目前金桥和杨静之间没有动静，高桥更不可能，zf也没有这个打算。

问题:胡大爷您好，预算1300-1500万，想知道上海北外滩和东外滩哪个地段买房比较好，未来升值潜力大？

胡大爷:您好，北外滩的交通位置相当优越。西邻地铁10号线，东临地铁4号线，中间是地铁12号线，新建路纵向贯通。北外滩发展空间巨大，未来定位为中心活动区，具有商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能。北外滩作为老居民区，教育医疗设施完善，生态资源上的短板也由黄浦江和滨江绿地弥补。但是在商圈之外，北外滩的居住环境很一般，老房子比例比较大，高品质的房子很少。大量房龄超过20年，底层商业混乱，使得板块内的二手房价受到影响，房价更加分化，但二手房价依然坚挺。

东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能和综合配套功能。从土地规划图可以看出，东外滩居住用地占比较大。与北外滩一水之隔的东外滩，也可以被快速发展的北外滩辐射。该板块的亮点在于有较好的工业用地，但现代建筑和工业园区建设相对较慢。住宅的特点是一等、二等和三等房屋的混合。新建的房子和老房子对比强烈，房子高低不一，相当混乱。与北外滩不同，东外滩不缺优质二手房。板块二手房挂牌量持续上升，挂牌均价也非常稳定。

整体来看，两个板块都以改善产品为主，无论是新房还是优质二手房，入场价格都是1000万。从板块的能级、地理位置、交通、商业设施来看，

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问题:胡大爷您好，为什么保山房价上不去？

胡大爷:你好，先说宝山的位置吧。保山靠近市中心，地理位置是很大的优势。但是相邻的工业档次比较一般。大宁是在宝山和靖安接壤的老闸北合并后开始崛起的。虹口、杨浦、普陀大部分只能看到规划还在上升，宝山无法承接产业人才外溢，从而形成中高端社区，房价很难涨得太高。

纵观宝山这几年的规划，可以说是规划无数，真正落地的却很少。万众期待的美兰湖国际会议中心和锦绣宾馆终于倒闭了。大厂机场一直说要搬迁，但是很远。近年来重点发展的南大智慧城、吴淞创新城，并没有出现更多的大型企业用户。现在只有杨兴北站了，可以期待了。人们很难因为规划而失去信心和耐心。还有就是产业，保山的产业规划确实崩了。随着钢铁工业的衰落，近年来重工业生产对环境造成了很大的影响，使得保山的环境变得不那么宜居。但却被疫情打败了三年来重点发展吴淞口邮轮产业，打造亚洲最大的国际邮轮港。没有产业支撑，经济跟不上，生活环境只能变成城郊睡眠。

谈宝山的房子，宝山区的儿子大华集团在宝山拿了不少优质地块，但是产品很一般，口碑不太理想。很多大华、宝山也有很多大开发商，比如保利、建发、滨江，但是比较分散，没有集中拿地、集中规划。滨江公园1号院和大宁北玉兰公馆。虽然是保山的品质天花板，但一般都是刚需，这也是保山自身情况和定位造成的，不可能做到更高级的产品。

到底能不能在宝山买房？宝山区有1号线、3号线、7号线、15号线，交通便利，离市区近，房价也比较亲民。对于童宁市区的燃眉之急还是不错的选择，但是尽量选择地铁，不要考虑罗京和月浦。宝山确实是低价，但是更适合自住。如果你是纯投资，其他板块有更好的选择。

提问:胡大爷你好。看到今年五大新城热门，想在五大新城附近投资买房。哪一个可以作为重点区域？五大新城适合短期投资吗？

胡大爷:您好，在五个新城买房，需要关注其政策规划前景和未来发展方向，以及政策执行情况。对于在新城五区稳定工作的刚需，只需要购买自己喜欢的房产，生活方便；对于五大新城未来想回市区的置业者，可以考虑在市区或附近买一个新城；对于在市区上班但不介意通勤的人，不建议购买新城物业；对于投资者来说，建议长期投资，不建议短期投资，有风险。

问题:胡大爷您好，我现在有车贷，想买首套房。会影响买房贷款吗？

胡大爷:你好，如果还有车贷未还，银行会考虑这个因素。现在贷款条件不像过去那么宽松了，贷款管控更严格了。除了流水可以覆盖月供的两倍，之前的小贷账户必须先还清，哪怕花光所有。

以上是“湖熟方硕”微信微信官方账号粉丝提问精选。

目前房地产分化越来越严重，未来注定赚钱的只有一小部分人。

胡大爷给大家总结了未来上海最有潜力的住宅区和板块，包括很多不适合宣传的房地产趋势解读。欢迎索取内部资料。