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短期来看，宝鸡楼市去库存压力大，客户普遍对价格极为敏感，加速去库存效果明显。
◎作者/杨科伟、李诗韵
城市概要:关中西部工业城市，“东扩、南移、北进”的发展方向
宝鸡古称陈仓，位于陕西省关中西部，东临咸阳，南接汉中，西北与甘肃省天水、平凉接壤。常住人口约376万，支柱产业为汽车零部件、钛及钛合金、烟酒食品、能源化工、优势装备制造。
宝鸡市辖渭滨、金台、陈仓，岐山、扶风、凤翔等9个县。宝鸡市三面环山，呈狭长分布。本世纪初，建成区仅覆盖渭河沿岸30万平方公里。随着“东扩、南迁、北进”发展战略的提出和实施，宝鸡市区面积逐步扩大到150多万平方公里，城市人口突破85万。
具体来说，“东扩”就是行政中心东移，国珍板块发展与陈仓区相连；“南扩”即发展高新区和高铁南站；而“北扩”就是建设盘龙新区。相对而言，“南移”进展最为顺利，尤其是高新区成为宝鸡新的区域地标，“东扩”次之，“北移”受地形限制发展相对较慢。
房地产市场发展
01
2017年开始快速上升。
2019年降温后，项目竞相降价。
2017年之前，宝鸡楼市是典型的内生性市场，也就是说市场的供需双方多为本地开发商和地域客户。楼市整体不温不火，成交均价不足4000元/平方米。
2017 -2019年下半年是宝鸡楼市快速发展期，成交均价快速上涨，涨幅近50%。
2019年底，宝鸡楼市由盛转衰。一方面，项目扎堆入市，同质化竞争激烈，楼市整体供大于求，购房者观望情绪浓厚。另一方面，经历了前两年楼市高速发展，人口吸附能力有限的宝鸡，其购房潜在需求已经基本释放。在此期间，受年终业绩压力影响，以碧桂园为首的品牌房企率先降价，最高降幅达1500元/平方米。蓝光金庸半岛等项目加快推进，精装改为毛坯，降低单价。
政策环境
02
不限购不限售，首付30%/40%。
3月首付“一日游”
宝鸡的房地产调控政策相对宽松，有限购、限售等限制性政策。限贷方面，大部分项目执行首套房首付30%，二套房首付40%。当地个别开发商允许20%首付，当地某房企通过集团小额贷款公司提供零首付。
爆发后，3月12日，宝鸡市出台15条稳定楼市新政。除了延缓缴纳土地出让金、降低预售取证标准等常规的供给侧救济政策外，还明确提出了“积极争取降低首套房贷款首付比例，公积金贷款最高额度由40万提高到50万”的政策。但正是因为“首付贷”旨在刺激需求端，可能导致居民盲目加杠杆，新政一天之内就被移除。
6月，宝鸡出台稳定就业15条措施，其中提到“大学生凭学生证、大专以上学历凭毕业证即可落户”，这意味着宝鸡落户基本放开，几乎实现零门槛。但从实际情况来看，由于宝鸡是重工业城市，缺乏高层次人才的工作岗位，吸引政策的效果有限。
当前房地产市场
03
疫情加速市场转冷。4、5月份，价格换来了短暂的“小阳春”，随后再度转冷。
2020年，新冠肺炎疫情让宝鸡楼市雪上加霜。2月份，宝鸡商品房供需一度跌至历史低位。4月份，随着疫情影响逐渐散去，房企加速推货，单月住宅供应面积攀升至120万平方米，创近年新高。另一方面，他们增加折扣，以价格换取数量。如碧桂园凤凰降价400元/平方米左右，宝鸡4月整体成交面积达到50万平方米。5月份，市场热度持续。但随着阶段性降价营销活动的暂停，宝鸡市场再次转冷。
地区和房价梯度
04
渭滨>金台>陈仓
高新一期和南站板块都是高价。
在主城三区中，陈仓区的区位优势并不明显，在售项目主要集中在国珍，均价仅为3000-4000元/平方米。
金台区主要包括市区、金台大道、行政中心等路段。是宝鸡老城区，但发展相对饱和。在售项目多为本地房企开发，整体均价在4000-5500元/平方米。
卫滨区主要包括高新一、二、三期和南站，其中高新一、三期和南站由于开发较早，相对成熟，均价6000元/平方米，官山堂等少数标杆项目均价高达18000元/平方米。由于板块开发进度的差异，高科二期、三期均价依次递减。二期均价5300元/平方米左右，三期均价不到5000元/平方米。
客户群和需求结构
05
刚需主导市场，价格极其敏感。120平米的三房比较受欢迎。
宝鸡的主要买家还是本地客户和周边郊县客户。其中，本地客户一般选择在原生活圈购买新房，购买力强的年轻客户会从老城区搬到高新区买房。周边郊县客户的主要诉求是改善居住环境或方便子女上学。
此外，甘肃天水、平凉等周边城市也有不少买家。综合考虑宝鸡的城市生活环境和房价后，他们选择在家里搬家。以天水为例，虽然居民整体收入水平与宝鸡相近，但房屋成交均价在8000元/平方米以上。相比之下，宝鸡的“性价比”突出。此外，还有置业者和Xi安外溢客户。
宝鸡居民整体收入水平较低，普通产业工人和私企员工月收入只有3-4千元，首付和月供压力不小。受制于购买力，整体来看，宝鸡楼市以刚需为主，改善型需求空释放有限。
宝鸡客户普遍对价格极其敏感，加速降价效果明显。碧桂园在2019年底降价1500元/平方米左右，很快全屋降价。
从需求结构来看，三方是供需的绝对主力，占成交的70%以上。从面积细分来看，120平米左右的房型兼顾了总价和功能性，相对更受市场欢迎。
土地市场
06
2016-2019年加快土地供应
近期拍卖率大幅提升。
2016-2019年期间，宝鸡主城区土地供应加快。2019年住宅土地集合施工面积高达651万平方米。高新区是近几年的主要供地方，近三年成交超过15宗。2017年、2018年成交面积300多万平方米，占三主区总建筑面积的70%以上。
今年以来，宝鸡土地市场流拍率明显上升，房企拿地趋于谨慎。目前老城区和高新区没有优质的大规模净供地，大部分待开发土地被当地房地产企业持有。品牌房企纷纷选择谨慎拿地，甚至加速清盘撤离宝鸡。
竞赛模式
07
2017年以来，已有六大品牌房企入驻。
2020年，本土房企的市场份额将会增加。
2017-2019年，宝鸡市政府介绍，品牌房企集中在宝鸡。从2017年的恒大、碧桂园、新城，到2018年的蓝光、R&F，再到2019年初的绿地，短短三年时间，已有六家50强品牌房企入驻宝鸡。值得一提的是，受土地供应结构和规划利好影响，品牌房企首次进入宝鸡，瞄准高新区，已入市的7个项目中有5个位于高新区。
2020年本土房企占据更大市场份额。2020年1-8月，销售金额前10的项目中，仅有蓝光金庸半岛、富力湾、恒大御园上榜，分别位列第三、第八、第九，其余均为本土开发商项目，印象西府、轩辕四季花城销售业绩排名前两位。在本土开发商中，三陵和轩辕的品质也是市场认可的。
未来的
08
短期去库存压力大
还是依靠刚需来支撑市场
短期内宝鸡楼市去库存压力大，当地居民基本住有所居，受制于收入水平低，改善型需求释放空房有限。他们还是需要依靠周边郊县和甘肃市县的刚需客户来支撑市场。在购房者中，也有置业者和Xi安外溢客户。客户普遍对价格极其敏感，加速降价效果明显。
典型项目1:蓝光金庸半岛
案例图
位置:渭滨区高新十路
物业类型:高层，平房
项目点评:项目分三期开发，一期将于2018年12月开盘。目前主力户型140-160平米，价格7000-7500元/平米，高层112-141平米，毛坯房均价5500-5800元/平米。116、117的小面积三居室最好，房子总价高，难以脱手。从客户来源来看，30%是高新区的地域客户，30%来自凤翔等县，华亭和Xi安客户各占10%左右。通过全国营销、中介、自渠道等营销手段，每天有40-50组到访，每周售出20-30套，占高新区成交额的10%左右。典型项目二:石鼓观山殿
案例图
地点:金台区陈仓大道
物业类型:小高层建筑
项目点评:当地房地产企业王驹于2010年获得土地，分四期开发。一期、二期、三期已经交付，四期石鼓观山堂是其在高新区打造的品质标杆项目，主要卖点是第四代空 house。四期容积率只有1.24，共188套房源。精装均价18000元/平米，主力户型面积21826729.54万平米。267295平米的户型更受欢迎。首付最低50%，但全款客户占70%。由于项目定价较高，宝鸡别墅项目均价基本在10000元/平方米以内，所以化学去除的情况并不理想。项目主要客户群为宝鸡本地或返乡创业者，通过私人宴会服务吸引高净值圈子客户。此外，全国引荐(2-5万提成)、中介带客也是重要的营销手段。
布局|珍妮
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