房地产信托的经营风险与房地产行业的繁荣密切相关。去年以来，房地产行业深度调整中出现大量违约，房地产信托也受到更突出风险的冲击，风险项目增多。
中国住房报记者苗野北京报道。
对信托业的强监管仍在继续。
6月10日，央行管理部对外贸信托违法行为作出行政处罚407.1万元，对相关负责人罚款5.5万元。这是外贸信托半年内收到的第二笔大额罚款。年初因资金违规流入楼市等11项违法行为被罚款1080万元。
同日，北京银保监局对北京信托因严重违反审慎经营规则的固有贷款管理作出150万元的行政处罚。
由于行业转型和监管趋严，窗口指导、余额管控、频繁罚款成为信托行业常态。
公开数据显示，2022年以来已有12家信托公司受到监管处罚，合计处罚金额1297万元；如果加上相关责任人的罚款，总额将超过2000万元。
通过梳理罚单中披露的信托公司违规行为，发现“涉房、涉地”仍是严格监管的重点。因房地产行业违规“输血”被罚的信托公司有5家，分别是中融信托、爱建信托、长安信托、云南信托、山东信托。
不少信托业内人士认为，信托行业“去交易所、去通道、去杠杆”的严监管趋势不会改变。整体来看，短期会有压力，长期是好的。随着风险的充分暴露，通道业务和房地产信托规模持续下降，信托业整体风险逐渐由发散转为收敛。“减脂增肌”的转型成果开始显现，强监管的良好氛围正在形成。
“涉房涉地”仍是监管的趋势
在新一轮强监管的序幕下，后续的罚款主要集中在房地产信托业务。
具体来看，山东信托因“非法提供房地产融资”被山东银保监局罚款35万元；中融信托因“将募集资金投入四证不全的房地产项目”被黑龙江银保监局罚款20万元；云南信托因“违规用信托资金发放土地储备贷款”被云南监管局罚款50万元。
北京信托圈人士表示，监管层对房地产信托的监管从未停止，主要监管一些变相绕过管制的创新业务和信托资金变相流入楼市的项目。目前来看，今年处罚力度小且分散，前两年已经出现了“百万级”大额罚款。
监管票其实是一个监管风向标。
2月22日，上海银保监局宣布对爱建信托罚款400万元，其中8项违法事实中有3项涉及房地产业务，包括违规向部分房地产开发企业发放流动资金贷款；违反规定向资本金不足的房地产项目发放信托贷款；违反规定向不具备二级房地产开发资质的房地产开发企业发放信托贷款。
资产管理研究员袁继伟表示，在信托业的强力监管下，房地产仍然是一个敏感的业务领域。房地产信托的经营风险与房地产行业的繁荣密切相关。去年以来，房地产行业深度调整中出现大量违约，房地产信托也受到更突出风险的冲击，风险项目增多。
因此，需要不断完善房地产信托的合规管理，严格按照监管要求做好交易结构和资金流向的审核工作。
在“两压一降”政策的高压下，尤其是以房地产信托为代表的融资类信托资产的压降一直是行业的主旋律。中国信托业协会数据显示，截至2021年末，全行业资金信托规模为15.01万亿元，房地产行业投资规模为1.76万亿元，占比11.74%，同比下降2.33个百分点。
有信托行业观察人士对记者表示，受宏观环境和监管政策影响，行业“头尾”表现分化明显，个别信托机构在地产和渠道方面压力较大。今年，信托公司面临着严峻的转型压力和经营挑战。
截至6月14日，2022年集合房地产信托规模为530.29亿元，同比下降近82%。
伊一信托研究员帅国让表示，新成立的房地产信托主要以存量项目为主。之前发了很多项目，现在重新募集；很多公司也没有名额。交易结构包括特定资产收益权转让、认购有限合伙股份用于股权投资等形式。
乐进功能分析师廖何开认为，房地产信托规模收缩主要是由于融资业务大幅压缩和房地产业务总量控制，双重限制导致房地产信托业务大幅收缩。
房企违约成信托重灾区
房地产市场下行，很多信托公司“踩雷”。
用益信托统计数据显示，2021年，房地产信托全年违约规模达917.11亿元，占总违约规模的61.34%。今年1-5月，房地产信托违约规模428.43亿元，占总违约规模的80.45%，房地产企业违约是重灾区。
当恒大、华夏幸福、索尼、花样年、奥园、蓝光、郑融等房企债务危机蔓延时，信托机构作为渠道方也受到牵连。
中铁信托在年报中披露，2021年，信托业出清加速，风险项目规模和数量持续上升。在金融监管高压和房地产债务风险蔓延下，信托公司首当其冲，接连遭遇“房地产劫”，行业转型已进入“深水区”。
上述北京信托圈人士表示，信托公司以前都是“射猎”的老套路。现在不仅房地产信托业务量要大幅减少，债权和夹层也做不了，只能权益投资；而且很多房企在流动性困难的时候倾向于先还真实债权，而不是信托产品，所以现在信托很难做。
据《中国房地产报》不完全统计，截至2021年末，61家信托公司投资于房地产领域的信托资产比例主要在30%以内，其中29家不足10%，22家在10%-30%之间。万向信托和爱建信托在房地产领域投资的信托资产占比超过50%。
房地产是信托年报中不可回避的话题，也成为摆在我们面前的一道难题。
通过万向信托2021年年报可以发现，信托资产中，房地产行业为585.54亿元，占比60.08%。自营资产中，房地产行业占比34.48%。2021年，万向信托发行了16只投资于房地产领域的信托计划，涉及中粮、奥园、恒大、力高集团、融安地产、上海宝基投资、浙江万泰集团。
爱建信托的信托资产中，房地产行业占比52.31%。2021年，爱建信托发行的常颖卓越系列集合资金信托计划“踩雷”宝能地产，募集金额4.68亿元，成为爱建信托违约项目中募集金额最高的项目。外贸信托也是如此。其发行的芙蓉166号恒大成都天府半岛项目集合资金信托计划逾期，总规模66亿元。
“房地产信托业务和固有资金运用面临的主要风险是信用风险”，这是多家信托公司在年报中暴露出的房地产业务风险问题。
袁继伟认为，信托公司需要针对不同的融资主体和融资项目采取针对性的措施，比如项目销售和展期等。对于有投资价值的项目，可以引入第三方机构盘活资产。
中融信托是业内“精准踩雷专业户”。截至2021年底，中融信托投资于房地产领域的比例为14.02%，约为895.45亿元。在中融信托的多个递延房地产信托项目中，中融-融配231号产品由中山广信天地投资；中融成安96号信托资金最终用于融创武汉1890项目033地块的开发建设。涉及华夏幸福的“融裕100号”和“吉大11号”信托计划违约本息合计11.2亿元。
帅国让表示，目前很多信托公司都在尝试解决存量房地产项目的风险。在“房住不炒”的政策监管下，叠加房企违约事件频发，信托公司在房地产领域的资金投入持续收紧。为满足监管要求，信托公司将继续压缩融资性房地产信托规模，扩大投资性房地产信托比例，股权投资和永续债形式的房地产项目将保持大概率增长。
中信信托认为，房地产、城市投融资等重点领域风险快速上升，信托产品兑付压力加大。信托公司需要进一步增强防范、化解和抵消风险的能力，在妥善平衡业务创新和发展、保护受益人合法利益、维护股东权益等方面存在压力和挑战。
穆迪认为，信托公司在房地产行业的风险敞口很大。当前房地产市场的困难可能会推高这些公司的信托资产逾期率，从而削弱信托计划基础资产的质量和流动性。房地产风险的加剧正在成为2022年信托行业的主要挑战。
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