抵押贷款案例
最近关于房贷利率上涨的消息引起了购房者的关注。据记者核实，这一“上浮15%”仍只是传言，大部分银行暂时仍按照首套上浮10%放贷。
按揭购房，一旦加息，购房者的月供压力可能会加重。同时，对于二手房业主来说，买家选择什么样的贷款支付方式，影响着分分钟收取尾款的速度。由于贷款买房问题是买卖双方共同关心的话题，记者近日采访了中原地产韩晖按揭和何复地产的几个“新鲜热辣”的贷款案例，为买卖双方提供有益参考。
从这些案例中我们可以看到，为了早一点放款，有的购房者会额外支付几千块钱的担保费。中原韩晖按揭业务总监莫箐告诉记者，目前仍有很多业主主动为购房者支付按揭费用或担保快放费的情况，因为他们急需资金。从几百万元来看，一个月的理财收益可能相当于担保快拆费。
此外，部分购房者认为银行应遵守合同精神，不应随意更改“同一个贷款本”所呈现的贷款利率，因此一直与银行僵持不下，业主不得不担心。据记者了解，部分银行为了避免“同一个贷款本”与最终贷款利率的差异，并没有具体约定贷款利率。从今年以来的贷款利率走势来看，利率始终处于上升趋势。
专题文本/地图:
广州日报全媒体记者李凤和
案例一:业主急需用钱，规定需要一个半月才能收齐全部房款，买方额外支付9000元保证快拆费。
据房贷中介介绍，他们最近协助滨江东的一个电梯间单元快速放款，从成交到放款只用了一个月，就是最近“光速”放款的例子。
这栋滨江东电梯楼成交价600万，面积100平米。买方首付50%，贷款50%，5月23日成交。签合同时，业主要求一个半月内全款。当初业主要求一次性付款，并告诉中介一次性付款的客户可以便宜30到40万。但是等了一段时间，还是没有遇到一个愿意一次性付款的客户，于是业主放宽了付款要求，可以卖给贷款客户，但是要等一个半月才能收房款。根据双方在合同中约定的时间，房款应在7月10日前全部收齐。
为此，按揭公司帮助客户办理纳税和转贷款业务，即只要提交后有纳税证明，按揭公司提供保函，银行看到税单和保函就会放款。据了解，快速解除完税的收费一般为0.3%，快速解除抵押的收费一般为0.2%。但从完税到抵押、按揭需要5个工作日，抵押、按揭也需要几个工作日。购房者宁愿多付一点钱，也希望尽快放款。
这笔交易的买卖双方配合非常好，短时间内准备好了所有资料，6月1日送到银行审核。6月3日网上审批，6月8日审批盖章，取得银行按揭合同。6月13日，房贷公司审核了已付款的担保，最终于6月26日放款。从成交到放款整个过程只用了一个月，比业主约定的7月10日前收取房款的期限提前了半个多月。从成本上看，买家多付了9000元保证快拆费。但因为楼可以很快收回，如果房子用来出租，每月租金也就6000到7000元。如果是自住，也可以尽快搬进新家。也可以尽早锁定利率，避免受到浮动的影响。
案例二:目前正常进度从成交到放款大概三四个月。
记者从何复地产了解到的一个案例是天河区天成广场一套36平米的小电梯楼单元，成交价272万元。交易时间是今年2月。另一个是位于海珠区中海杜明的136平方米电梯楼单元。成交总价760万元，成交时间为今年3月。
天成广场买家使用商业贷款抵押房屋，首付82万，贷款190万，30年，月供10657元。中海杜明购房者用组合贷款抵押房屋，首期5380万元；合并贷款380万(其中公积金60万，商贷320万)。这两部分贷款期限不同，公积金20年，商贷30年，月供17949元。
何复购房者表示，这两笔交易的买卖双方在收集了所有信息后，提交给不同的银行进行审批。天成广场提交申请两个工作日，银行审批贷款五个工作日。贷款比例和总评估价格与买方的预期和交易价格一致。最终放款时的贷款利率与《借款协议》一致，为基准利率上浮10%。中海杜明的买家提交申请用了5个工作日，银行和公积金中心审批用了10个工作日。贷款比例、评估总价、利率均与签订抵押合同时一致，利率在基准基础上上浮10%。这两个案例中，等贷款用了两个多月，从成交到放款用了三四个月。
贷款提醒
买卖双方要想尽快“把钱和房子还清”，就应该合作。
目前很多商业交易都是“卖一买一”。这种“连环单”对收付环节非常敏感。如果你不及时收钱，你可能会拖欠下次付款。在签订合同的时候，买卖双方都希望尽可能实现自身利益的最大化——对于买方来说，他们希望获得更低的贷款利率，而业主则希望卖个相对好的价格，尽快收钱。
在实际交易中，尤其是贷款额度比较紧张的时候，买卖双方很难做到“两全其美”。所以双方都要尽可能体谅对方的情况，配合房贷中介尽快提交资料。特别是不要忽略一些小问题，比如因为信用卡还款逾期而更换房贷银行，或者因为身份证过期而重新办证，都有可能增加额外的等待时间。
何复相关人士表示，只要买卖双方配合，按照银行要求提供完整资料，一般不会遇到什么麻烦。如果最终贷款协议和最终贷款利率有差异，大部分购房者是同意的，因为在签订房贷文件时，银行会提前告知买卖双方，最终贷款利率会以放款时间为准，有些银行的贷款文件还会写明贷款利率会结合最新的市场利率最终确定。
银行早放款，业主早收钱，买家早收楼，这是买卖双方最希望的结果。对于购房者来说，如果银行提高浮动区间，部分购房者认为自己是唯一的输家，利益受损，所以不同意浮动利率。目前，一些业主还会在合同中注明收取尾款的最晚时间。如果和银行僵持不下，买家可能会遭受违约金的损失。此外，有时市场价格波动较大时，业主可能会借机提出解除合同，买方在楼价上损失更大。
对于业主来说，卖房大多是“卖一买一”，少部分是因为资金周转急需卖房。不管是什么原因，买卖双方都希望能尽快放款，钱和房子都清了。
全国首套房贷利率
连续18个月上涨
广州日报讯(全媒体记者)近日，融360发布的6月份全国房贷监测数据显示，6月份首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率的1.151倍，环比上涨0.71%，自2017年1月以来连续18个月上涨，同比上涨15.34%。融360监测的35个城市首套房贷款平均利率中，6月份最低值为上海5.16%，最高值为东莞6.13%，均值首次超过6.10%。
贷款100万，30年
利息比去年多16万
如果6月份首套房贷款平均利率为5.64%，贷款100万元，30年还本付息，共支付利息约107万元，比去年同期多了16万多元。
数据显示，2018年6月，19大行首套房贷款平均利率至少为基准的1.088倍；该行首套房贷平均利率为基准的1.203倍；工行、农行、中行、建行首套房贷平均利率已达到基准利率15.2%。
首套房和二套房利率
差距缩小后会变平。
6月，全国首套房平均利率最低的前十大城市分别是:上海5.16%、厦门5.39%、Xi安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、北京5.47%、长春5.49%。6月首套利率超过6%的城市达到4个，分别是哈尔滨6.00%、郑州6.03%、武汉6.06%、东莞6.13%。
业内人士表示，预计在整体经济形势没有大的变化的情况下，未来整体房贷利率将继续上升，一套和二套利率差在收窄后将趋于稳定。
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