房产经营贷怎么公转私，房贷做成经营贷的风险

今年1月以来，随着5年期LPR下调5 BP，加上全国多个城市楼市松绑，各地房贷利率不断下调，房贷利率水平从高点明显回落。

但对于4%以下的小规模经营性贷款，房贷利率还是比较高的。随着空的蔓延，很多人会尝试用商业贷款代替自己的房贷，从而降低贷款成本。

在购房者思维活跃的深圳，一波房贷转商贷的风潮一直在悄悄地、偷偷地流行。“申请商贷买房从未停止，只是不如去年同期开放。”深圳一位房地产业内人士向第一财经透露。

多位从事贷款中介业务的人士也向第一财经证实，因不同原因将按揭贷款转为经营性贷款的情况并不少见，但大部分客户还是以降低贷款成本为目的。毕竟经营性贷款已经降到了历史最低水平。

经营性贷款处于历史低位。

"今年的经营性贷款利率是有史以来最低的."贷款中介张虹(化名)告诉第一财经，2020年疫情过后，深市经营性贷款年利率为3.9%，今年已降至3.7%。今年以来，很多客户将房贷转为经营性贷款，尤其是做生意的，买第二套住房的。因为熟悉经营性贷款的门道，很多人会把房贷转为经营性贷款。

第一财经记者了解到，目前深圳首套房贷利率普遍为4.9%，二套房贷利率为5.2%，与经营性贷款3.7%的利率明显不同。

曾在深圳一家贷款公司工作的前员工张任(化名)告诉第一财经，他之前经手的一些客户，因为突发原因，无法按时还房贷，房产有被拍卖的风险，为了过渡，不得不将房贷转为经营性贷款；也有客户需要资金进行投资，于是将现有的房贷转为经营性贷款。经营性贷款除了覆盖原来的房贷，还可以留一部分资金给客户用于其他投资；当然，也有客户因为商贷利率更低，干脆把房贷改成商贷，以节省购房成本。

所谓经营性贷款，是指银行等金融机构向借款人发放的用于合法生产经营活动的贷款。现实中，由于经营性贷款利率明显低于住房贷款利率，经营性贷款流入楼市的情况并不少见。

一家贷款中介的海报显示，同样是1000万元。按按揭贷款年利率5.35%计算，每年应付利息为53.5万元。按经营贷款年利率3.65%计算，每年应付利息36.5万元，差额17万元，而贷款时间延长至5年，差额85万元。贷款中介的海报上写着:“85万可以在深圳周边买半套房，光是换贷款就可以从银行赚到半套房的钱。”

与经营性贷款类似，房贷利率今年也有所下调。RealData数据显示，3月份，103个重点城市中有82个城市下调房贷利率，主流首套房贷利率为5.17%，二套房贷利率为5.45%，分别下调17个和15个基点。据CBN不完全统计，4月份，至少有27个城市下调房贷利率，多个城市首套房贷利率低至4.9%。

RealData首席市场分析师徐小乐预计，后期将有更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整“认房又认贷”标准，更多城市首套房利率有望降至基准4.6%。

但即使房贷利率从去年最高点大幅回调，与经营性贷款相比仍有剪刀差。尤其是2021年房贷利率高的时候，如果房贷能换成经营性贷款，确实能省下不少利息支出。

内含成本

第一财经了解到，房贷转为经营性贷款需要满足两个条件，即需要房产证，房产所属家庭名下需要有正常经营的公司。公司需要注册至少一年，持股至少半年。可以自己注册，也可以购买。前者每年需要请财务公司报税，大概需要1000元，后者大概需要6000元。

如果你想把你的抵押贷款变成商业贷款，关键的一步是赎回房屋。也就是说，购房者原来在A银行做了按揭贷款，现在需要在B银行申请经营贷款，B银行批准相应贷款后，购房者需要通过桥梁公司赎回楼房，结清A银行的住房按揭，再在B银行转贷，B银行给的贷款就是经营贷款。

贷款中介告诉第一财经，一般过桥公司的收费标准是100万/800元/天，正常情况下10-15天可以完成，但也有可能延迟到20天。按照15天的过桥时间计算，第一财经记者发现，1000万元的过桥成本为12万元。此外，中介还需要抽取一个点的佣金，也就是说，1000万经营性贷款需要向贷款中介支付10万元的佣金。

违规风险

业内人士表示，为了支持小微企业发展，银行每年都有一定的经营贷款下放指标。然而，考虑到小微企业贷款的风险，银行通常更愿意将资金投入还款更稳定的物业。所以一般来说，只要中介机构帮购房者准备好相关资料，银行对房贷变商贷的行为并不是太抵触。

第一财经获悉，有关部门在监管经营性贷款是否流入楼市时，通常采取抽查的形式，因此并非所有流入楼市的经营性贷款都能被准确调查。

“这是银行业金融机构的问题，属于行业潜规则。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉第一财经。

然而，从抵押贷款到经营贷款的套利并非没有风险。早在2009年，银监会就通过了两个暂行管理办法，将经营性贷款纳入监管范围。此后，银行加强了对经营性贷款用途的审查。但长期以来，经营性贷款流入楼市的违法行为一直没有得到清理，尤其是2020年疫情之后，经营性贷款流入楼市的情况愈演愈烈。2021年3月，深圳通报经营性贷款相关调查情况，称提前收回贷款21笔、5180万元。

广东中炬律师事务所律师郑博恩告诉第一财经记者，经营性贷款和抵押贷款是针对不同的贷款对象，属于不同类型的贷款。如果用经营性贷款来偿还房贷，就是违规了。金融机构一旦发现有违规操作发放贷款，会立即通知借款人还款。一旦借款人无法还款，就会被卷入骗贷。

京润律师事务所主任张志彤也表示，经营性贷款的目的是支持中小企业的经营和发展。因为经营性贷款是在公司名下，收益属于公司资产，应该用于相应公司的日常经营。如果将公司作为经营性贷款用于偿还个人房贷，一方面是擅自改变贷款用途，违反了借款合同中对贷款用途的约定，构成违约。此时，银行不仅有权提前收回相应贷款，还可以追究违约责任；另一方面，当事人还涉嫌挪用资金，情节严重构成犯罪的，将被追究刑事责任。

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