文/记者李杏
很多人都在问，商铺还值得投资吗？资深商铺投资人薛的回答是:虽然部分商铺仍有投资价值，但像前几年那样闭着眼睛买商铺的时代已经过去了。
薛，福建人，商铺投资老手。自从2008年开始投资商铺以来，薛在商铺投资上赚了太多钱，也吃了不少哑巴亏。
投资商铺获得了12%的年回报率。
“其实我最早投资商铺是在福建老家，但是投资收益很差。”薛告诉记者，他来上海之前已经在福建老家的三线城市投资了商铺，但发现当地的商铺很贵，但租金很低。往往一个卖100万的店铺，每个月赚不到2000元，年化投资回报率只有2%左右。后来薛慢慢发现，由于中小城市人口少，商业体量有限，人们普遍把自己的闲钱用于金融投资，很少有人会开店做生意。而且大城市做生意更看重你的能力，小城市更看重你在当地的关系和资源。如果有关系，开店更容易成功，否则容易失败，所以往往很难形成大规模的商铺投资热潮。
然而，薛发现，在上海这样的大都市，情况却完全相反。商铺投资收益好不好，取决于你的投资眼光和管理水平。“我一直认为，投资商铺，关键要看人流量。人流量上不去的地方，商铺肯定很难租到好价钱，甚至很难租出去。”薛对说道。
2009年，薛曾以9000元/平方米的价格投资了上海奉贤南桥绿地未来中心的一个商铺。但是因为位置没选好，很少有人从这家店门口经过，所以店铺经常开着关着，后来也长期租不出去。
2011年，薛新投资的大型商铺位于上海奉贤南桥镇中心黄金地段。由于整个商圈的成熟，加上这家店铺的绝佳地理位置，薛每年的租金投资回报可高达12%，这还不算这两年店铺本身涨价带来的超额投资回报！
从空无忧到难卖。
当然，即便是2009年投资的那套商铺，虽然租金收益较差，但2011年商品房限购令出台后，不受限购令影响的商铺一时间成为市场上游资的烫手山芋，开发商和投资者都将商铺视为升值潜力无限的投资利器。但进入2014年后，薛在全国各地走访店铺时，明显嗅到了市场“恶趣味”的感觉。
“这两年在上海投资商铺，真的是傻子的钱。我怕我不赚钱，我怕你不买。商店的价格一直在上涨。但是今年似乎由于整体经济不景气，整个房地产市场的调整，我发现上海市中心很多地段好的商铺都是空，而以前只有缺乏人流的郊区才会有这么高的空入住率。”
薛分析，正是由于过去几年开发商的快速发展和大量商铺的建设，导致部分市中心的商铺竞争过于激烈，空入住率上升，租金回报率下降。还有一个很重要的变化是，这两年电子商务的快速增长，也在快速抢传统商业店面的生意，让很多店铺生意难做。
其实在过去，商铺在经济生活中一直扮演着两个角色，一个是被投资者作为固定资产的实体财产，一个是商铺天然的经营功能。所以这几年，新开的店铺就算一时租不出去，就算半年没利息，业主也不会着急。毕竟它的价值会随着城市化的进程迅速升值，尤其是商铺周边的开发。这意味着，即使店铺空所在地，光是增值部分就能让持有人盈利。
然而，薛认为，这种投资理念的盛行本身就表明泡沫正在迅速积聚。“其实我从去年开始就在跟身边的朋友说，商铺的泡沫已经很大了，短时间内不要投资。现在房市似乎已经到了一个拐点，政府的调控政策不得不从抑制房价过快上涨转为紧急救市，而且这个救市能有多大效果还不好说。商铺救市更是难上加难，因为只要城市化进程没有结束，城市住房的潜在需求还是很大的，但是商业地产没有这种刚性需求，而且随着空 home的递增率，商铺的价格也出现了下跌的迹象。”薛对说道。
薛还说，她有一个朋友，谁持有600平方米的店铺。自从上一个火锅店租户因为生意不好倒闭后，她的店还一直空摆着，不知道什么时候能租出去。她每个月还要向银行还近10万元的房贷。这种压力是她三年前买下店铺时完全没有想到的。
与此同时，随着商铺租赁市场的降温，商铺交易市场也在进入冬季。归根结底，投资者是很现实的。当他们看到可喜的收获时，就会想尽办法去效仿。当市场转冷时，它会犹豫观望，转而投资其他市场。从前两年的无忧空到现在很多新开的店铺都很难卖出去，店铺市场的温度变化令人尴尬。
薛总结道:“我认为商业地产经历了10年的黄金发展期，是时候停下来调整一下了。毕竟花从来不开，否则，如果未来空购买率持续上涨，最终店铺价格注定崩盘。”
店铺投资小贴士:三句话就能搞定。
那么，当零售市场由热转冷的时候，是不是所有的商铺都不再值得投资了？薛认为，答案并不完全正确。
虽然商铺没有以前那么好卖了，但并不是所有的商铺都不再有投资价值，未来可能会有更好的投资机会，就看你的投资眼光了。现在你绝对不能像过去那样得到满满一碗蔬菜。绝不是以后门口连着一条地铁，十字路口的店铺也是这样...薛认为，关键是要搞清楚三个问题:第一，将来有多少人会从商店门前经过？第二，这些人是走路路过还是开车路过？第三，这些人有多少会成为你的客户？
归根结底，是否有人会来参观是这一切的关键。如果店铺建在高架桥旁边，看起来交通便利，每天都有车来车往，但是很多人不会因为停车不便而成为你的顾客，所以这样的商业繁荣只是一种假象。另一方面，如果你的商铺不仅建在交通便利的高架路上，而且马路对面有大型购物中心，既是公共交通枢纽，又有足够的停车位供停车，那么这样的商铺相对更有投资潜力。
从整体店铺经营业态的趋势来看，未来所有的商品店铺都很难有非常大的空的增幅，因为这类店铺卖的东西很容易被网店取代，而所有的服务和体验店都是网店无法取代的，比如餐厅、酒吧、KTV、健身、美容美发等等。无论电子商务发展得多么庞大，这些领域终究是无法替代的。
随着越来越多商业综合体的落成，未来沿街普通小店的生意会受到越来越大的冲击，因为未来购物本身将不再是消费者最看重的，购物带来的娱乐体验才是最重要的。
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