在互联网还在为盈利模式争论不休的时候，房地产垂直行业互联网平台已经走过了漫长的岁月，并且已经在资本市场成功上演了多次。但随着移动互联网时代的到来，房产垂直平台的发展也变成了岔路口，未来一片迷雾。
行业潜规则盛行，房地产垂直自我进化
早期的房产平台以PC端网站为主，即使在今天，依然保留了web1.0时代的很多元素:门户、媒体、banner。不可否认，虽然在房产电商盛行的今天，广告收入仍然是房产垂直平台的重要支柱之一。现有的房产电商模式，由于先天条件，实际效果一直受到质疑，房产垂直平台、开发商、购房者之间存在一个看得见但暂时无法打破的障碍:
从现状来看，媒体、开发商和媒体存在的问题
1.开发商资金短缺，传统融资渠道成本极高，没有安全的融资渠道，财务成本巨大，资金到账慢。
2.开发商急需资金，但传统银行低成本贷款难以获得，民间融资成本高、风险大。
3.开发商急需项目的知名度，快速锁定客户，杀死客户。同样，他们也需要媒体来美化项目，传播品牌和产品。
4.媒体有运营压力，但广告收入锐减，房产电商效果不佳，急需转型。
5.对于购房者来说，信息不对称依然存在，很难买到心仪的房子，比如王楼的好公寓，但真正的打折，却是浑水摸鱼，被各种虚假信息迷惑。
6.对于购房者来说，资金的问题也是一个问题。对于改善型需求，原有的房子无法快速变现，买房期间的闲置资金无法产生收益，现金不断贬值。
如何在拿地、建设、销售、入住过程中，对现有的信息传播、媒介表现较浅的互联网产品进行升级，通过完成从开发商到用户的产品链、信息链、资金链，真正实现整个行业被互联网升级。于是，互联网金融成为很多平台的全新选择。
以新浪乐居、搜房网、平安方浩、前程无忧我的房间、365房产家居网等平台为代表的互联网金融平台，正基于行业痛点的转化，帮助房产垂直网站再次升级。
风口:为什么是房地产互联网金融？
从目前的互联网运营模式来看，基于对传统行业的改造，是可以深化和颠覆的:当我们还在为滴滴打车对出租车的大额补贴政策欢呼雀跃的时候，打车软件最近已经用叫车服务颠覆了出租车行业的规则，提高了行业的效率和司机的收入。早期团购模式的发展一方面破坏了传统的餐饮行业规则，另一方面挽救了中国的票房。听起来故事有点荒诞，但事实就是这么呈现的。
房地产行业，尤其是营销方式的互联网推广，也必须基于行业痛点进行转型。不难发现构成传统房地产行业营销闭环的几个角色:开发商、购房者、媒体。然而实际上，在三者闭环的背后，有一只金融的大手在支撑着。
商品房作为具有投资和居住双重属性的商品，一直是我国的支柱产业，大量的资金流通支撑了房地产从拿地到项目销售的所有流通环节。
中国人缺乏正规的投资渠道。虽然处于新一轮牛市，但市场波动带来的不确定性增加了股市的风险。
大量的资金积压不利于经济发展和社会问题。显然，大量资本流通是当前国情下创造和实现更高价值的必要条件，也是政府倡导的方向。互联网金融可以利用互联网产品为房地产行业实现健康的资金循环，而房地产本身的价值使得互联网金融产品更加安全稳定，成为目前的热点，也是顺水推舟。
银行的角色被边缘化了。房地产互联网金融“降低房价”
平安方浩的“好房贷”、新浪乐居旗下的金芳所的“一宝六贷”、365房产家网的家贷、搜房网的天下贷等都是目前比较热门的P2P产品。这些新出现的房地产互联网金融产品，主要针对买房过程中的首付、按揭贷款等各种问题。比如新浪乐居的“房贷”，比如买家喜欢的房子按揭贷款还没还，开发商提供信用背书，投资人享受本金利息收益。在这些环节中，我们发现银行本应承担的角色正在被房地产互联网金融平台所取代，房地产+互联网加金融的产品多样性和便捷服务正在将银行边缘化。
虽然不想承认，但还是要正视:在目前国内的房地产形势下，房价不会因为成本和利润而大起大落，稳定将是未来很长一段时间的主题。全国很多购房者打算通过自建房、众筹等方式达到“降低房价”的目的。多年来，成功的案例并不多，更多的是失传。
互联网金融，从商业模式上来说，是在用另一种方式——众筹“降房价”:从众筹本身的商业模式来说，最大的特点就是资金的小额和分散。房地产行业向来以大资金需求为导向，这让很多对房地产投资感兴趣的中小投资者望而却步。随着近年来大众投资需求的多元化，房地产众筹可以更好地解决这一问题，将房地产投资分成部分，让小额、分散的资金投资房地产开发建设成为可能。
互联网金融模式虽好，但也需要政策法规的支持。
传统媒体服务解决了信息服务的问题，却无法解决购房者和开发商的资金问题。随着互联网的发展，我们看到了另一种介入方式:互联网金融。互联网金融是2014年以来炙手可热的投资热点，但也存在各种隐忧，尤其是P2P平台的跑路和坏账率。但从另一个角度来说，如果作为媒体来运营，可以成为房地产行业的一种新的生活方式。
以365地产家居网的众筹项目模式为例:
1.网站平台变成了融资平台，有针对性的组织众筹产品。比如最近的众筹金融产品是南京江北的老企业弘阳地产，在南京有十几年的开发经验。众筹的目的是为项目筹集短期快速周转资金。
2.发售方式不再以固定金额分类，而是以资产包的形式放在平台上，投资者1000元起买。以5万元为例，众筹投资期内，弘阳房产公司保证6%年化收益，期限5个月。
3.项目开盘后，按照楼号、单元号、房间号对目标项目建筑进行分类。买家先以投资人的形式投资想要的房号，所有投资人和买家除了优惠位置外，还能获得近6万元的现金优惠；投资对应房号的感兴趣的买家可以竞拍这个优惠机会，这个优惠是额外的，包括通过熟人或者外面洽谈。竞价得来的溢价会平均分配给投资该套房号的投资者，成为6%收益之外的额外收益。
4.这种众筹方式把P2P变成了P2B，而在这个过程中，媒体主要负责项目的包装和宣传，更重要的是为项目做信用背书。
5.开发商指定的房源是一批公房，不是一套。
无论是住房金融学院、搜房天下贷、平安好房、无忧房，它们的异同如下:
相似之处:
1.所有的房地产标的都是房地产开发商为了吸引投资者投资认可而发行的。
2.投资人有获得众筹标的财产所有权的可能性。
差异:
1.平台发布的房产标的状态不一样。搜房天下贷款平台提供有预售许可证的楼盘，平安方浩是无预售许可证的在建楼盘，无忧房只是待建楼盘；安家贷选择有资质的开发商项目，结合了常见的募集资金和营销竞价两种房地产众筹模式。
2.搜房网的众筹目标是单个价值在百万以下的房产，安全好房、无忧房的众筹目标在一个以上；365安家贷众筹是开多套房子，新浪乐居房产所针对的是一套房源。
3.平安方浩引入第三方资产管理公司进行众筹资金管理，其他平台由第三方支付公司管理。
4.搜房天下贷款引入担保公司，为投资人的投资资金提供第三方担保。平安方浩没有为投资人的投资资金提供任何形式的担保，无忧房采用平台自有担保方式，安家贷采用开发商担保方式。
从几家公司的众筹项目规则来看，确实差别太大，这也给以后的监管留下了一些隐忧。政府应该建立统一的房地产互联网金融产品监管标准和管理办法来规范这个市场。
总结:互联网加房地产+金融垂直网站的新转型。
从房地产金融产品的众筹案例中，我们发现开发商降低了融资成本和融资时间，8%的融资成本绝对低，融资难度降低。另外，因为媒体提供的是原创网站服务支持，所以不需要担心互联网营销的深度和专业性。基于媒体平台的互联网金融产品可以更好的讲解相应的产品，在线展示可以得到保证。甚至开发商可以拿出一套目标房源，进行五折甚至更低的众筹拍卖，这将成为另一种营销方式，可以有效实现客户聚集和客户锁定。这就是利用互联网产品实现营销推广。
很多参与众筹的投资人会对需要众筹的项目进行反复调研分析，让互联网平台未来可能承担虚拟售楼处的角色，把线下展厅搬到线上。同时，在这种调查和分析过程中，会产生大量的用户数据。开发商通过对各种数据的抓取和分析，将房源信息精准定位并投放给真正有需求的购房者，实现针对性营销。这种营销方式效果好，成本低。
对于购房者来说，自有住房资金也能快速增加收入，投资买房不耽误。最重要的是信息更透明，资金更安全。目前上述房地产互联网金融公司，除了无忧房源，均提供自有担保、第三方资金托管或担保公司担保，保证参与众筹的资金安全。从资产来看，由于众筹资金的对象直接指向固定不动产，其投资风险也得到了控制。
房地产垂直网站正在从传统的信息服务、社区服务、电子商务服务快速转型，以适应市场。除了互联网金融，我们还会在社区O2O、房产交易O2O中找到先发优势，互联网金融将成为房产垂直网站最重要的基础。互联网金融将贯穿房地产垂直平台的所有业务，原有的媒体模式和电商模式占比将逐渐降低。从目前国内股市的反应来看，这些类似于房地产众筹的互联网金融方式也得到了市场的认可。2015年，互联网加房地产+金融，将成为房地产垂直平台互联网金融全面发展的元年。
本文作者王新宇，宁浙网合伙人，《Yiou.com》专家作者；请务必注明作者姓名和“来源:亿欧。com”转载时。文章内容为作者个人观点，并不意味着Yiou.com同意或支持该观点。
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