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开发商代还房贷可以要求解除合同吗,开发商代偿的房贷的追偿

小额贷款 岑岑 本站原创

“你买房子吧!我还贷!”“0压力落户帮你还月供才交房”...最近,安徽、山东等地不少新盘打出了这种房贷补贴的广告,以促进出货,吸引客户。

对此,北京市金诉律师事务所执行主任律师表示,开发商的上述优惠政策能否落实,是购房者面临的最大风险。购房者应认真谨慎签订合同,防范风险。如果开发商承诺的贷款补贴不到位,要承担一定的违约责任。

现象:肥东某楼盘最长补贴房贷36个月。

今年“十一”假期,安徽肥东汇创金悦江南郡项目推出“你买房了!我还贷!”活动,即购买指定房源,可享受每月最高5000元的房贷补贴,补贴在贷款获批后发放,补贴最长持续36个月。

“十一”假期,金悦汇创江南郡推出“你买房啦!我还贷!”活动。图/项目微信官方账号截图

据金悦汇创江南郡项目销售人员介绍,该项目首付比例为25%。10月1日-10月7日,购房者正常支付首付,开发商对不同房源的房贷有不同额度的补贴。比如一套总价130万左右的房子,直接给10多万的房贷补贴。“只有购买项目指定房源,才能参与补贴房贷活动。而且,只有银行贷了款,项目才会补贴房贷。”

无独有偶,位于山东曹西安县的金威国宾馆项目,近日也打出了“零压力安家,帮你还月供再交房”的宣传口号。

新京报记者以购房者身份联系了金威国宾馆售楼处。一位销售人员表示,金威国宾馆项目首付比例为30%,单价从4800元到5200元/平米不等,户型有132和145平米。该项目将在大约14个月后交付。这个活动的主旨是开发商提前为业主偿还月供。“假设买方购买一套总价为100万元的商品房,从100万元中减去2万元的活动折扣,再从14个月的还贷中减去3.36万元,这样实际总价约为94.64万元,再用94.64万元除以房屋面积得到单价,并以此单价签订购房合同。”

背后:三四线城市新房压力大。

对于上述楼盘的促销方式,中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江表示,现在买一套商品房花费很大,所以大部分购房者会选择按揭贷款买房。办理按揭贷款后,每个月都要还月供,给很多购房者带来了不小的压力。目前一些楼盘确实存在销售难的问题,所以这些楼盘的开发商抓住了购房者担心还款难的心理,想出了如此诱人的促销手段。

的确,这种“房贷补贴”和“月供”的推广方式与市场放松管制有关。一位业内人士分析,目前全国楼市处于调整期,各地市场分化较为突出。特别是在部分三四线城市,“供大于求”的现象增加了去库存的难度,进一步加大了房企回笼销售的压力。基于此,一些房企想尽办法促销,就是为了去库存,减轻回款压力。

据中指院统计,今年1-9月,受全国房地产市场低迷、政策效应不明显、部分地区疫情反复等因素影响,三四线新建商品住宅月均成交量为20万平方米,同比下降38.6%。到9月底,按照近半年月均销售面积计算,三四线代表全市出清周期为22.1个月,短期市场库存压力较大。

据柯睿分析,房企“自救”动作频繁,折扣营销普遍加大,最多降至6-8折。在房企国庆促销政策利好叠加的背景下,多个城市新盘访问量均有不同程度回升,但客户转化率不同,不同城市分化继续加剧。

律师:“帮你还贷”本质上是降价促销。

在上述业内人士看来,“你买房!我还贷!”这只是一个噱头。很多年前,房地产市场就出现了这种促销方式。虽然房企的推广方式很多,但最终“羊毛出在羊身上”。

“从上述楼盘的营销手段可以看出,参与这种‘购房补贴按揭活动’的房屋一般都是指定房源,是否有实际意义上的优惠还有待进一步调查。购房者要站在自己的角度考虑是否买房,不要被一些不切实际的噱头误导。另外,购房者越是遇到醒目的宣传,越是要提高警惕,从多方面了解自己购买的商品房项目是否五证齐全,是否存在烂尾风险。”陈音江说。

王家弘表示,无论是开发商提前为业主支付月供还是补贴房贷,本质上都是开发商降价销售的体现,而购房人购买此类商品房主要是基于优惠的诱惑,因此开发商的优惠能否落实是购房人面临的最大风险。

王家弘提醒购房者,无论开发商如何计算折扣,折扣后的最终价格都应该在合同中写清楚。不管以后发生什么,买方都会按照合同约定的价格、时间和方式付款。此外,开发商提供的“房贷补贴”只有在购房人贷款审批后才能发放,这就要求购房人对自己能否获得贷款审批有充分的了解。如果购房者贷款通过审批,开发商承诺的贷款补贴不到位,要承担一定的违约责任。

新京报记者张剑

编辑吴欣校对刘保清。

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