广州楼市：买房贷款这些事，不懂会亏的很惨

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提问：广叔您好！新人第一次提问，外省户口今年底社保满五年，人生第一次购买房子可能资金问题只能选择花都区，自己预算首付大概六十万左右，最好马上可以入住那种楼盘。

具体要求第一:自己睡眠质量不好需要比较安静楼盘，在花都区中心，靠高铁站，飞机场，高速路，不考虑。

第二:购买房子是最主要是考虑孩子读书问题，本身不是广州户口所以楼盘要配备学位小孩子可以读书，（备孕进行中……）楼盘要距离学校很近那种。

第三:自己创业中，做亚马逊跟淘宝有注册公司，听说购买房子要提前做流水账，请问用自己公司给自己发一个月二万工资够吗？然后如何做流水？是不是购买房子之前必须把信用卡全部还清楚才可以贷款？

回答：你好。可考虑买套200左右的房子，花都适合自住，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！流水2w够了，每月固定时间备注工资、奖金，当然最好是还清信用不要有太大的负债。

提问：广叔，珠江花城是油制气厂地块，污染影响大吗？

回答：你好。影响不大。国家对污染是有相关规定的，一定是各方面达标了才能在市场流通，所以不用太担心。

提问：广叔:您好！请问万科城市之光和珠江花城哪个更适合投资，现在是买房的好时机吗？

回答：你好。都可以考虑的，优选珠江花城。低总价的我认为没问题。高总价的二手可以再等等。

提问：新人首问。广叔你好，请问：我准备在广州主城区买房，个人在广州的首套住房，不考虑花都、从化、增城和南沙区，主要考虑科学城、金融城、琶洲等离地铁站近的，90㎡左右的三房，总价约500万，首付在200-260万，主要是投资兼自住，十年内没有义务教育就读需求，但有配套学校更好。请广叔推荐一下，合适的区域和楼盘。一手还是二手都可以。之前看过文冲的万科城市之光，但听说附近1.8km有化工厂，层高偏低为2.6米；花地湾的万科金域曦府，但楼高有40多层，会不会公摊面积较大？这两个楼盘哪个较好？谢谢

回答：你好。万科城市之光可以考虑，化工厂，未来环境保护以及环保科技的提升，影响不大；万科金域曦府，主要靠白鹅潭CBD辐射，还需要点时间，公摊面积主要还看容积率。如果选的话，优选前者。

提问：广叔，新人报道。已在渔村&黄埔布局，深户，硕士&中级职称，不落户为前提，当前限购政策下，以补社保为手段，以纯投资为目的，一手二手不限，控制在400以内，求指点城市，地段，标的，谢谢。

回答：你好。考虑办人才绿卡；可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好，现在越秀老破小置换天河东圃二手合适吗，东圃天力居可以考虑吗？价格大概多少合适呢？感谢您啦！

回答：你好。合适，老破小金融属性较弱，流动性也不好，有条件建议置换到更优质的标的。天力居虽然也有一定楼龄，但好在地段有优势，在金融城辐射圈内，天力居指导价3.8，前最高均价5w，指导价前我认为4.5左右可以考虑，尽量淘笋入。

提问：请问“海珠创新湾”沥窖地铁站东面发展前景怎么样？比如“越秀天悦”楼盘对面的“珠光”项目怎么样？多少钱一平米比较合理？

回答：你好。沥滘旧改还需要点时间，如果是长期持有可以考虑，3.5左右可以入手

提问：鱼珠城和贵坊的公寓怎样？另外想在东莞丽阳时代买套小面积给老母亲住可以吗？，因为我弟弟在那个小区方便照顾。我在广州天河北，这附近房价太贵，买给我妈住预算太贵。广州有房两套，手上现金100多万，不卖房的话能投资哪里。以前看到有个公众号说没有指标也可以在广州买房，这是怎么操作的

回答：你好。公寓不是很建议买，鱼珠城和贵坊北向铁路线噪音大；丽阳时代小户型自住可以买，配套还可以；可考虑开发商的回迁房，缺点是需要全款。

提问：南沙横沥岛旭辉的房子可以买吗？现在卖的都是刚盖了几层的，担心吗？

回答：你好。可以买，虽然刚盖几层，不能排除风险的可能，但从目前资金的释放和政策偏向扶持房企，不用太担心。

提问：广叔您好！感谢您的指导，最近已经把东方花苑的房子卖掉了。我们的情况是总价能上到1000左右，有学位需求，能长期持有（5-10年）。目前有三个方案：1、金融城三房700左右+天河北学位壳300左右，2、天河公园三房1000左右，3、牛奶厂四房1000左右。这几个方案都已经兼顾了学位需求，请问哪个方案升值空间更大？谢谢

回答：你好。理想的是方案2，一步到位，自住、投资、学区都有了。其次是方案1，但拆分了老破小学区房不仅占用房票，总体在资金利用率上不算最优。

提问：新人首问：广叔你好！目前广州天河伟诚广场一套90平自住（抵押贷款257万），17年买增城保利平方花园一套（高楼层东南90.4平，全款），瑞安创逸公寓一套（全款自用）。伟诚广场是开放小区，极少车位（隔壁海景租车位），房子4楼，朝向西，想改善居住环境，想买小区好点楼龄新点的但不要太远，上班在龙口东。我的问题是：

1.能接受800万左右的，手里钱不够，想卖自住的房子和增城的房子，自住的有抵押需要先还贷才能卖么？

2.增城的明年5月才满两年，没满5年的交易税有多高？买的总价加契税160。

3.伟诚广场的房子地段好，生活方便，楼龄21年，开放式，物业一般，车位少，房子价位起不来，以后会不会更差？就纠结这个考虑要不要卖。

4.等两年攒够首付再买还是明年把伟诚广场卖了早买？

5.有哪些参考楼盘（交通要方便，因为有家人不会开车）

回答：你好。

1、增城的可明年5月满2年出手，现在也不容易卖，卖不起价

2、伟诚广场建议出手，产品很一般

3、800w左右建议考虑天河新盘如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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