在刚刚结束的央行会议上，提出了支持房地产企业合理融资需求，更好满足购房人合理住房需求，加大住房租赁金融支持，促进房地产业良性循环和健康发展。随之而来的是房贷利率下调5个基点，同时重庆市房贷市场也出现了首付下调的消息。2022年，将会是刚性购房者最好的买房时机吗？
房贷利率有效下降，为购房者降低每月的房贷还款负担
在央行的1月20日LPR利率下调通报中，与购房人相关的是5年期以上的LPR，下降了5个基点，也就是0.05%。初步计算下，假如30年房贷期限，每100万等额本息还款，每月可以少还近32元，30年少还近1.15万元。北上广深等一线城市的房产价值高，假如有300万房贷的话，那每个月可以少还近100元。
仅仅过了几天，各个主要城市的房贷市场已经开始下调房贷利率了。深圳首套房利率最低降至4.9%，二套房最低降至5.2%；北京首套房贷利率普遍降至5.15%，二套房贷降至5.65%；上海首套房贷利率普遍降至4.95%，二套房贷降至5.65%；重庆首套房利率集中在5.5%，二套房贷利率集中在5.55%。还有银行会针对优质客户的房贷申请，进行进一步的优惠，例如汇丰银行最低可做到5.2%。
总体而言，对于新房购房的房贷，总体普遍下降了5~10个基点，也就是下降了0.05%~0.1%，甚至更多。那么每100万的房贷，则可以每月少还利息近32元到64元。房贷利率的下调变成了刺激房贷市场宽松的首要措施。
首付成数也有松动，部分地区新房可以两成，刺激了购房热情
对于很多购房者来说，即使降低房贷利率，对于买房的刺激作用也不是很大。购房者可能对于每个月多还100元少还100元的房贷额，并不是那么敏感。因为首付款才是最重要约束买房的条件，如果首付不够，即使每月供楼款少了，也无法买房啊。买房都需要先给出首付款之后，才能申请房屋按揭抵押贷款。
目前存在着限购限贷措施的城市中，其中主要的限贷措施就是针对首付款需要占到总房款的比例，现在一套房普遍要求三成，二套房普遍要求七成。这代表着买房人对于购房金融杠杆的使用程度。如果将这个首付措施放松，那么就意味着购房的人群急剧扩大，整个房地产的需求就会快速上升，那时候才会真正地引发购房的热情。
这一点，最近也在突破之中。尤其对于那些刚性需求购房人群，短时间资金筹措不够但又需要买房，重庆的多家银行已经开始降低首付贷款要求，在2021年12月时，几乎所有的银行都要求必须首付达到3成，才能申请按揭房贷。但是仅仅过了一个月，在2022年1月最近几天，已经有一大半银行贷款要求发生改变，容许首套房最低首付2成，就可以申请房贷了。
2022年，楼市可能会“先抑后扬”，各城市房价分化仍然会持续
已经有专家预测，2022年房地产可能发展是先抑后扬。随着房贷利率的下降，房贷审批的持续放松，楼市可能在这一年走向更活跃。尤其是一线城市和区域中心热点城市，其房价先抑后扬的趋势更加明显。
一线城市和区域中心热点城市的楼市价格现在看来已经企稳了，房价暂时不会大的变化。未来随着房贷发放速度的加快，楼市恢复增长的信心会越来越强。算一算，一线城市和区域中心热点城市的限购限贷政策到今年已经进入到第四年了，很多刚性需求也已经等不及了，春节过后，进入到5月份，很有可能一线城市和区域中心热点城市房价会出现小幅的回升。
在2021年末，楼市的宏观调控已经从防止过快上涨变成了保持稳定发展。各个地方对于防止楼市过快下跌，将更加警惕，会预先出台措施保持稳定。房价的过快下跌会带来极大的负面效应，会产生很多的连锁反应，这是很多地方政府所不能承受的。
今年全国的房价会继续进行分化，尤其是一些三四线城市，或者说前期涨幅过大的一些县城的楼市，价格还是会逐步下跌，地方政府的主要任务还是要防止房价的过快下跌。但是2022年，对于那些炒房客，并没有牟利的空间可言，只要限购限贷措施仍然严格执行，那么炒房客还是没有机会进入到一线城市炒房的。
2022年，对于刚需购房者其实还是比较友好的。尤其是那些一线城市的刚需购房者，将是一个比较适宜的购房时机，可以好好地去择房而买了，同时房贷审批也会比较快，审批通过也相对比较宽松。
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