贷款发放的原理（贷款发放的原则）

7个问题，带你一文读懂LPR | 我为什么建议你换成LPR?，下面是简七读财给大家的分享，一起来看看。

贷款发放的原理

致敬 莫迪利亚尼《持扇的女人》简七·豆

文丨简七投研组（微信公众号：简七读财）

8月第一个工作日，想来大家提个醒：

如果你在今年以前就有房贷，这个月是调整房贷计价方式，最后的机会了。

这个话题，我们在今年3月初、刚有新规时，就做了科普。

现在截止日临近，发现一些朋友还有疑问，再来给大家理一理。

先说说个人的态度，不管你之前的房贷利率是多少，建议换成LPR计价方式的。

另外，今年起，所有房贷利率都将按照LPR计息，理解背后逻辑，也有助于你理解房贷新趋势。

具体来说：

首先，这件事影响的是2020年1月1日前，已经有了房贷的朋友（包含已经发放的，或者签了合同但还没有发放的贷款）。

这些朋友，会在今年8月31日前，有且只有一次选择机会，选择你剩余的贷款，按照什么利率偿还。

如果你是在今年才开始贷款买房，那你已经是LRP计价方式的房贷了，不用纠结。

具体来说，有两个选项：

1）固定利率，按照同一个利率一直执行下去。

2）浮动利率：换成LPR计价方式，未来利率会随LPR浮动；

听起来有点抽象，我们来举个例子。比如我身边有个朋友，去年办理的房贷；运气不错，拿到了银行9折的优惠利率。

这个所谓的优惠利率，是在当时5年以上贷款的基准利率4.9%的基础上，打9折。

所以，朋友之前的实际房贷利率，就是4.9%×0.9=4.41%。

现在，她可以有个2个选择：

选择一：固定利率。也就是接下来她几十年的还贷过程中，永远保持4.41%的年利率，一直到还完。

选择二：浮动利率。她每年还贷的利率，会跟着LPR的波动而波动。

有人会把这次利率调整，形象地称作“换锚”。房贷利率，之前参考的标准是贷款基准利率，现在会调整为LPR。

那估计很多朋友会问，那LPR是什么意思。

再做个简单科普。以前的“锚”是贷款基准利率，是由央行统一制定；现在的LPR呢，则是让多家商业银行一起来制定。

具体来看，LPR又叫做“贷款市场报价利率”。每个月

1）由18家专门的银行，会分别报出自己的贷款利率

2）然后去掉最高价和最低价，剩余16个利率计算平均值

得出了这个月的LPR。

所以，LPR是每月浮动的。

理解了原理，选择的核心逻辑也明确了：剩余的贷款期限中，LPR整体会是上升的，还是下降的。

认为会上升，就选固定利率，不受上涨影响；

认为会下降，就选LPR，能够享受下降的实惠。

那LRP长期的趋势会怎么走呢？

个人觉得，LPR长期会上升的概率不大。

△数据来源：中国人民银行官方网站，截至2020年7月

正向思考，随着利率市场化，目前市场利率逐步下降的大趋势，也会带动房贷跟着降。

逆向思考，如果市场利率要长期涨，至少得满足以下条件之一：

- 要么，经济长期高速增长，比如GDP持续6%+7%+，整个市场利率也会跟着水涨船高；

- 要么，国内通胀严重，甚至长期、持续严重。

这两种情况，概率都很小。所以，换成LPR大概率是划算的。

之前有小伙伴留言，说是担心第二种情况。如果发生了严重通胀，贷款买房的朋友，恰恰是因为贷款买了资产（房子），能够更好地抵御通胀风险。房贷利率成了次要问题，你并不会吃多少亏。

你可以分成2步来确定：

第一步：确定一个固定不变的点差

固定点差 = 转换前的房贷利率 - 4.8%（5年期以上贷款）/ 4.15 (1年期贷款）

还是拿刚才那位朋友举例，她目前房贷利率是4.41，贷款还剩好几十年，所以适用的是5年期以上贷款。

因此，她的固定点差 = 4.41% - 4.8% = -0.39%，也就是可以减39个基点。

再比如，有朋友目前的房贷利率是5.39%，剩余期限14年。那他的固定点差=5.39%-4.8%=+59%。

所以，这个点差可能是正数，也可能是负数，但一旦确定，在房贷合同剩余期限内，就不会改变了。

第二步：确定房贷利率

转换后的房贷利率=重定价日的相应期限LPR+点差

目前重新定价日，不少银行可选择的重定价日为每年1月1日，或按贷款放款日对应的日期；但也有一些银行，只能换成每年1月1日。

具体怎么确定，还是举个例子，比较容易理解。

还是拿刚才那位朋友举例。假设她选择每年1月1日调整。

由于目前商业贷的浮动利率，是1年1调整。今年她的房贷利率，并不会变化；

而到了2021年，她当年全年的房贷利率= 2020年12月的LPR（假设为4.6%）-0.39%= 4.6%-0.39%=4.21%。

未来每一年，以此类推。

另外，有朋友会问，要不要选自己贷款合同日作为重新定价的时间呢？

两个选择，我觉得差别不会很大。毕竟没有人会知道，到底未来每年，哪个月LPR更低。

如果硬要说出点理由，考虑短期内LPR下降趋势比较确定，可以这样选：

如果你还没有调整，你的贷款发放日在9-12月的，选对月对日，今年就能开始享受LPR下降的好处，剩点钱。

各家银行的操作，都会有一定差别。建议以你所在银行的官方答案为准。给所在银行的官方客服打个电话，很快就能有答案。

目前，不少银行都可以直接在手机银行/网上银行，直接操作，挺方便的。

这里再补充一点，此次调整，仅针对商业贷款，如果是纯公积金贷款，就无需变动；如果是商业贷款+公积金的混合贷款，也只能调整商业贷款部分。

最后，还想多解释一句。有些朋友会担心，为什么要突然提出这种新的贷款计价模式？换成LPR浮动计价，未来是不是就容易被牵着鼻子走？

其实，这样的担心大可不必。把这个计价利率的“锚”，从央行变成商业银行，最主要的目的就是实现利率市场化——既然商业银行才是房贷业务的发放人，而房贷又是银行最重要的贷款业务之一，国家也希望让市场自己做选择。

长期来看，这对我们并不算坏事。

好啦，关于LPR和房贷转化，大家还有什么问题？欢迎留言提问。

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贷款发放的原则

日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

多家国有银行、股份制银行等陆续发布公告表态，将尽快开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作。此次存量房贷款利率，具体如何调整？哪类群体可以享受到政策红利？

如何定义“首套房贷”？

记者查询各家银行公告发现，所谓“首套房贷”：

一种情况是贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款。

另一种情况是贷款发放时非首套住房贷款，但实际住房情况已符合所在城市首套住房标准。

建设银行明确，如贷款时是“二套住房”，但后期已交易出售，而本住房成为家庭唯一住房，且当地已执行“认房不用认贷”政策的，本次可按首套执行。

降低存量首套住房贷款利率的方式有两种，一为新发放贷款置换，二为协商变更合同利率。邮储银行研究员娄飞鹏表示，“存量首套房贷利率调整最直接的影响是降低相关人群的还贷压力，提升居民消费能力。”

娄飞鹏介绍，存量首套房贷利率调整主要惠及的人群包括：

购房时是首套房，但贷款利率高于当时的房贷利率政策下限的人群；

购房时不符合首套房标准，但按目前“认房不用认贷”的政策标准可认定为首套房的居民。

利率能下调多少？

两部门发布通知明确，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

中原地产首席分析师张大伟表示，“央行明确，是按照这些存量房贷购房时政策所在地执行的首套房贷利率的政策下限。即使按照当时4.8%的LPR算，执行的最低利率也在4.6%—4.8%之间，不可能降低到现在大家所在城市目前执行的最低情况。”

张大伟进一步表示，当时购房时住房贷款利率越高，享受到的政策优惠就越大，而贷款额度越高，“优惠力度”就更大，月供省的钱越多。

“现在只有贷款利率在5.2%、5.3%以上的部分，才是优惠部分。对于大部分的购房者来说，100万贷款在25到30年还款周期，月供能少200到300元，200万、300万以上贷款，月供能少500到600元。”

什么时候的贷款可以申请？

多家银行发布公告明确，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款，可以申请。

多家银行也明确表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款等，利率不能调整。

另外也有银行表示，如果是“符合调整范围但有拖欠的贷款、不良个人住房贷款，原则上还清拖欠前暂不调整”。

那么，存量房贷利率的调整如何兼顾好因城施策、公平性以及银行自身利润？

娄飞鹏表示，新政有助于降低银行住房贷款提前还贷压力，同时通过刺激消费也为银行发展消费金融业务提供市场空间，通过稳定房地产市场来增强银行经营的稳健性。“面对政策变化，银行业需要坚持系统观念，综合考虑短期和长期，房贷和整个贷款的关系，按照政策要求及时有效推进落实。”

来源： 中国之声微信公号

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