1994年按揭贷款（公积金贷款60万30年月供多少）

还房贷，是人类的宿命，下面是财富小师兄给大家的分享，一起来看看。

1994年按揭贷款

房贷，可以伴随普通人大半的职业生涯。

今年的3月1日起，中国人民银行〔2019〕第30号公告正式实施，房贷利率进入到了LPR时代。

关于固定利率和LPR如何选择的问题，行业从业者都在说：一定要转为LPR利率。

但在和粉丝交流时，很多人却说：老师，道理我懂，可我不敢换啊！

诚然，从去年8月份开始，与房贷密切挂钩的5年期LPR已经连降两次。诚然，从全球范围内来看，利率下降是大趋势。

可是，天上真的会掉馅饼吗？

双极分析师在研究多国房产利率结构时也发现，截止2016年，美国，有96%的购房者选择的是固定利率，仅有2%的购房者选择ARM可变利率；在英国，约有73％的抵押贷款被定为固定利率。

如果LPR的浮动利率更好，为什么欧美人大多数选择固定利率呢？这背后深层次的社会基础是什么呢？

相较于历史悠久的欧美房贷市场，1991年才起步的中国房贷还是个小孩子。

英国、法国在12世纪时出现了以地租作为抵押物的贷款，形成了房贷市场的雏形。

1775年，英国出现了第一个建筑业协会Richard Ketley's，建筑业协会这种形式也是19、20世纪英国房地产抵押贷款的主力机构。

19世纪中叶后期，这些房地产协会逐渐开始提供抵押贷款服务，标志着近现代房贷系统的诞生。

不过在当时，有点类似于中国的1995年前后，只有企业家才会借钱购房。

英国有文档留存的最早一笔抵押贷款，是1853年由一个叫汉森的人从Halifax协会借出的。他是Halifax协会的理事之一，以5%的利率借走了121英镑（约合现在7000英镑），用于购买土地和建筑两栋房屋。

到了19世纪末、20世纪初，欧洲和美洲几乎同时开始了抵押贷款的社会化推广。

这背后的社会根源，是农村人口大量涌向城市。由于失去了土地的农民工无法在城市购房，房贷作为社会福利的一部分，在各国政府的扶持下普及开来。

1886年，阿根廷颁布了第1804号法律，为低息公共建筑贷款提供了法律依据，阿根廷国家抵押贷款银行进入筹备期。

1900年，90%的英国工人租房居住，肆意提高的房租造成了重大的社会矛盾。1919年，随着第一次世界大战的结束，英国颁布了《住房和城市规划法》，开始提供低息贷款，让一战的退役士兵能够买得起房。

当然，相较于当今的决定性作用，那时的房贷只是一个资金周转工具。

比如说20世纪初的美国，抵押贷款的周期普遍只有3到5年，而且购房者要支付最低50%的首付。

在这3-5年的还款期内，购房者每年只需要支付利息，等贷款到期，再一次性归还本金。

这种纯利息抵押贷款的形式，由于能够带来良好现金流，在今天仍然是很多国家投资买家的主要贷款模式，周期可以拉长至20年乃至更久。

那么，我们熟悉的等额本金和等额本息是何时出现的呢？

1934年，为了应对大萧条中购房者无贷可借的局面，美国联邦住房管理局（FHA）诞生。

绝大多数我们熟悉的贷款规则都源于FHA。

比如说贷款比例（LTV）从20%-50%提升到了80%-90%；3-4年的贷款周期延长至15-30年；摊销期的概念产生，人们开始分次支付利息和本金。

这个阶段类比到国内就相当于1997-1999年，那个时期《个人担保住房贷款管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《关于鼓励消费贷款的若干意见》的先后颁布，让房贷脱离双重担保、最高贷款比例从50%上升到80%，贷款周期从10年延长至30年。

贷款买房真正意义上实现平民化。

这个时期，房贷利率仍然是固定利率，我们现在关注的浮动利率和LPR还未曾诞生。但是，1938年成立的房利美和1970年成立的房地美为后面的故事埋下了伏笔。

到了七八十年代，现阶段的主要发达国家进入了新一轮城市化的热潮，房贷利率也水涨船高。1980年前后，美国曾经一度达到了20%。

1980年，纽约布鲁克林格林大街38号项目首次出现了浮动利率，并在1982年实现合法化。

当时的浮动利率普遍会设置前几年为较低利息的固定期，然后从1、3、5年开始，采取浮动利率的计算方式。

这种组合浮动利率直到现在都在广泛使用。但需要注意的是，很多海外房产公司只告诉了客户前面几年的低额定息，而选择性忽略了后面的浮动利率。

在今时今日，我们对80年代的资本家做一个恶意的揣测，他们并没有想到利率会在后面快速下跌，浮动利率本身只是一个收割购房者的陷阱。

当然，在那个时代，这个陷阱落空了。贷款利率在80年代开始快速下滑，最终在90年代后期下降到7%左右。

随着利率的暴跌，浮动利率绝对是市场的宠儿，在1994年，浮动利率一度占到了当年市场份额的65%以上。

与浮动利率同步提高的，是市场风险。

很多投资者在定额低息过期后发现，利率并没有像想象中一样下跌，自己根本还不起市场利率的贷款。大量的次级按揭贷款出现，也就是我们熟悉的次贷。

2004年开始，美国房贷利率暴涨，从4%一路击穿8%。与房贷利率一起变化的，是浮动利率的市场份额，从近50%一路下跌至接近0%。

另一个故事我们也知道了，次贷危机爆发，一路血洗了全球楼市。

这段惨痛记忆下，现在的欧美市场的购房者极度厌恶贷款风险，普遍抵触浮动利率。

降息是诱人的，丹麦的利率从15%下降至-0.75%，日本的利率从9.9%下降至0.95%，绝大多数发达经济体的数据似乎都在验证，LPR长期一定是走低的，而且幅度可能很大。

可是呢？次贷危机的惨案又历历在目。在高昂的房价之下，为房贷满打满算的普通人，又能否承受住几年短周期的房贷暴涨呢？

是否要选择LPR利率？从经济账的角度来看，要换，将时间维度拉长，利率整体一定会下降。

但请在决定之前摸清钱包，你的收入是否已经被房贷拉满，如果房贷利率连续3年达到现在的2倍，你还能否承受呢？

站在历史的高度去看待房贷，其实是充满讽刺的。

房贷最初的诞生，是因为老百姓买不起房，所以国家要想办法借钱帮你买房。

可是当人们开始透支未来几十年收入买房时，房价也随之暴涨，再次触达了大众的贷款极限。

没有房贷制度前，同阶层内，10年的收入是房价的天花板，超过这个价格，房子会失去市场。

跨阶购房？别想了。租一辈子房，等老了买房吗？好好享受没有贷款的职业人生吧。

而房贷出现之后，房价即使离谱到一个人30年的收入，一样会存在市场。

还了一辈子贷，好不容易松口气，孩子的贷款又接踵而至。

如果没有一个强有力的声音提出“房住不炒”，房贷和房价还会在你追我赶中逐渐升级，形成“祖宗十八贷”之类的奇葩。

道理讲明白了，可是人类社会改的掉吗？

用最大的努力去供养一个家，是人类烙印在基因里不可磨灭的错误。

公积金贷款60万30年月供多少

先讲下公积金区分；

苏州（注意指的是6区4市）公积金分为；1市区公积金；2园区公积金（除了工业园区的公积金其他都是市区公积金）

目前当前贷款利率政策：

5年时间为节点

目前看来相比商业贷款悬殊0.9%左右，比之前商业贷款未调整的时候差距小了很多。

公积金贷款流程：

园区公积金贷款流程

公积金贷款准入条件：

1：借款申请人和参与计算可贷额度的共同借款申请人，在申请之日前连续按期足额缴存住房公积金六个月（含）以上，且申请时个人住房公积金账户处于正常缴存状态；:

2：当前无公积金贷款债务；

3：首次或第二次办理公积金贷款；（第三次是拒贷的；特殊情况特殊沟通）

4：购买苏州市范围内的成套住宅（公寓、商业、独栋别墅是不可以的）

5：购买住房的首付款不低于规定比例；（1；苏州首套房首付20%，利率3.1%，多人最高110万，单人最高80万；2；苏州二套房首付30%，利率3.575%，多人最高110万， 单人最高80万；3；苏州首套房使用公积金贷款且所购房屋面积≤90㎡，网签价≤200万，单人或多人最高可申请8成；4；领军人才最高上限540万，引进人才高层次人才最高270万（以公积金中心人才安居窗口和担保公司审核为准）

6：能够落实贷款担保

贷款年限问题：

1：园区：男≤65周岁，女≤55周岁；2：市区：男≤60周岁，女≤50周岁（女方老师医生公务员事业单位有编制，单位出延迟退休证明可延后到55周岁，如果有高级职称证书可延后到60岁）这次新政二手公积金贷款调整为最长30年了，之前是20年。这里强调一下；贷款年限是以（65-年龄和70-房龄）取低值为算；特别强调年龄是以身份证为准，如果超过了身份证生日那就再减去一年，房龄以交易确认书上的时间为准。

算法问题：

以前市区公积金只有余额算法，新政更改后，现在也和园区一样有2种算法（余额算法和基数算法）

基数算法：1单人：个人月工资基数×35%×贷款年限且个人缴存基数是对应年限月均还款额的2倍以上；2多人：申请人加参与计算额度的共同借款人月工资基数相加×35%×贷款年限且缴存基数相加是对应年限月均还款额的2倍以上注：2个算法都能使用情况下贷款额度可以取高的

余额算法：1单人：个人账户余额×15倍或10倍（二套）且个人缴存基数是对应年限月均还款额的2倍以上；2多人：申请人加参与计算额度的共同借款人账户余额相加×15倍或10倍（二套）且缴存基数相加是对应年限月均还款额的2倍以上注：个人账户余额之和不足1万元的，按1万元计算；公积金贷款评估价以担保公司查询为准；

公积金贷款需要材料会很多详见下图：

需要材料

讲完纯公积金我们来说下组合贷款

组合贷款需要注意，房屋面积需要注意50平米以上；

首付比例：公积金要求和商贷要求取高

利率：公积金部分按公积金的，商贷部分按商贷的

额度确定：

组合贷款的额度=公积金额度+商业贷款额度；

公积金部分的额度：根据市区公积金额度确定办法确定；

商业贷款部分的额度=担保公司评估价/网签价（两者取低）×贷款成数-公积金贷款部分额度。

最新青年政策解读：

必须交苏州公积金，满足参与额度条件，获得全日制普通高校本科以上学历，以最高学历推算、毕业10年内的高校毕业生；首套，二套都可以，但只能使用一次；多人参与贷款额度的，只要有一人符合青年人才政策最高可以165万，额度分开测算；

举例说明

二孩政策：

养育未成年二孩及以上多子女的缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套、二套自住住房的，贷款最高限额以本市统一贷款限额为基础上浮30%

养育未成年二孩及以上多子女，是指养育两个及以上子女且至少一个子女未成年（其中双胞胎也为二孩）；小孩要上户口，如果没有户口要有关系证明；

余额法：余额乘以对应倍数后上浮30%且基数是还款额的一半，

基数法：公式算完上浮30%且基数是还款额的一半；两种算法取高，但不超过最高上限

异地公积金政策：

可以在市区（姑苏、新区、相城、吴中）公积金贷款的要求：

1满足苏州公积金贷款要求；

2购买苏州大市范围内除了张家港的房子；张家港要求需要再张家港公积金中心办理；

3客户异地公积金；客户一方异地公积金，一方市区公积金（客户有一方园区公积金一方异地公积金的园区公积金要参与额度只能去园区公积金办理）

4当地公积金中心开具异地公积金贷款证明和近一年缴存明细（如果没满一年的就拉现在已有的，要大于6个月）

除高层次人才政策外，其他如果参与额度一方为异地公积金只能余额法；注意缴存证明有效期2个月

提取公积金做首付：

1；市区公积金，资拖建行，资拖时资拖协议乙方账户改成下面公积金账户

一定要记得改

2资拖后带好身份证，资拖协议，确认书去公积金中心（如果客户是办理商贷的，提取的钱只是打到房管局账户，去资拖银行打其他首付时这笔要入一下账，可以让商贷客户经理查一下首付到账金额，如果客户是公积金贷款可以先打差额首付，在到公积金提取余额，办公积金贷款时会帮忙联系入账）

3若买卖双方撤销《存量房交易资金托管协议》的，房产交易中心应根据购房职工的申请，在3个工作日内，按有关程序将相关购房资金全额退还至公积金中心的指定退款账户，计入购房职工个人住房公积金账户

目前市区可以做提取做首付且贷款；园区目前还没有成功

以上就是给大家带来的实操和解答，欢迎关注转发，您的支持就是我更新的动力

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。

原文地址"1994年按揭贷款（公积金贷款60万30年月供多少）"：http://www.guoyinggangguan.com/dkzs/97573.html。

微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码