存量住宅贷款利率（中国房子存量）

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存量住宅贷款利率

中国房子存量

过去二十年是中国房地产市场的黄金时期，商品住宅销售面积连续三年超过15亿平，足以满足超过4000万个家庭的居住需求。

尽管房地产市场陷入了低迷状态，有关是否存在过剩问题的讨论越来越热烈。但事实上，中国城镇存量住宅并不存在严重过剩的情况。

根据住建部披露的数据，全国有近6亿栋房屋建筑，而城镇住宅只占其中不到一成的比例，其中还包括大量的城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此，城镇住宅占比极低。

此外，第七次人口普查调查数据显示，城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，这意味着即使每户拥有一套房，也不能满足所有的住房需求。

另外，经过计算发现，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。虽然这似乎意味着每户都有房，但实际上中国住宅市场供需并不平衡。

国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，这就产生了额外的住宅需求。

尽管户均拥有一套房，中国未来的房地产市场仍将面临四大新增需求动力。

首先，随着户均人口规模的不断缩小，一人户和两人户的比例不断增加，导致家庭户数增多。这种小家庭化趋势将延续下去，并带来新的购房需求增长。

其次，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中将吸引更多的人口流入，从而带来更多的新增住宅需求。

第三，约30%的家庭居住在建成于2000年以前的住宅中，这些住宅面积达81亿平方米。因此，为了改善居住条件，对“老破小”住宅进行改造是必要的。

最后，中国的人均住宅间数和人均住宅建筑面积均与发达国家存在较大差距，这意味着有更多的人将需要“住上更大房子”，因此改善性需求将继续增加。

随着中国房地产市场的不断发展，各个能级城市、区域板块以及住宅品质之间的差距将会逐渐扩大。

具体来说，一线城市和核心二线城市的房地产市场已经相对成熟，供需关系比较平衡，因此价格相对稳定。而部分三线城市和一些经济欠发达地区的房地产市场仍然处于起步阶段，供需失衡，导致房价存在较大的波动性。此外，同一区域板块内的住宅品质也存在差异，例如同样是城市中心区域的住宅，有些楼盘的品质可能非常高档，而有些楼盘则可能比较简陋。

因此，未来中国房地产市场的大分化将不仅仅体现在不同能级城市之间，还将体现在不同区域板块之间，以及不同品质住宅之间。房地产企业需要密切关注市场动态，科学制定营销策略，以应对市场的变化。

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