北京公房 贷款政策（有贷款记录北京买房首付比例）

「安居圆梦」房改启动，实现居者有其屋，下面是北京日报客户端给大家的分享，一起来看看。

北京公房 贷款政策

【历史瞬间】

住房改革 吹响号角

2021年6月，当新北京人小潘张罗着给即将交付的新房添置家具时，他很难想象父辈曾经历过的“筒子楼”时代。

缺房，曾是城镇居民家庭的真实写照。1978年中国城镇居民人均住房建筑面积仅6.7平方米，有人形容“遍地茅草屋、到处棚户房”。而到2019年，中国城镇居民人均住房建筑面积已达39.8平方米。

改变这一状况的，是中国住房制度的改革。

1988年2月25日，国务院印发《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，决定从1988年起，用三五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。

这份编号“国发【1988】11号”的文件，吹响了住房商品化的号角。

1988年3月10日北京日报一版报道住房制度改革消息。

房改启动

实现居者有其屋

“住房分配货币化，建立住房金融，健全住房公积金，完善住房供应体制，至今，房地产行业健康发展仍面临深化改革的要求。”回忆起多年前的那段改革岁月，年过七旬的苗乐如仍觉历历在目。曾任北京市住房制度改革办公室主任、现为中国房地产业协会名誉副会长的他，参与了北京房改的全程。

时钟倒回到43年前。

1978年12月，十一届三中全会在北京召开，作出把党和国家工作中心转移到社会主义现代化建设上的历史性决策，揭开了党和国家历史的新篇章。那年年底，走在北京大街上的年轻人开始用喇叭裤取代绿军装，心中涌动着对未来的向往。

也是这一年，酝酿着中国住房制度改革的肇始。面对近一半城镇居民家庭缺房或无房的现状，1978年，邓小平同志第一次提出，解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助、分期付款，把个人手里的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小。

卖出一套房子就是胜利

“这是从很实际的角度来谈住房问题，因为那时最大的背景就是城里人缺房，大批职工等着单位分房。”苗乐如说，这段指示也揭示了住房改革的初衷：让城镇居民有房住。

怎么改？一切都是“摸着石头过河”。从1979年到1988年，西安、南宁、柳州、烟台等地先后开展了以建房全价出售给个人、“个人支付房价1/3，单位补贴2/3”售房、提租补贴等探索。

考虑到各地情况不一，房改的主动权交给了地方，因地制宜。作为首都，北京的住房制度改革启动于1988年底。1989年，北京市政府决定选择市六建公司、市百货大楼、北京重型机械厂、吉普汽车有限公司、中国旅行社等11家单位，进行“不搞提租补贴、但给工龄优惠”的售房试点。

“卖出一套房子就是伟大的胜利。”当年《工人日报》报道，两个多月的时间，市六建公司便有503户职工“尝鲜”，青年炊事员刘振江以4875元的优惠价买下了套一居室。

“为什么不搞提租补贴？这是从北京实际出发的。”苗乐如说，和其他城市相比，北京房改最复杂之处在于如何实现中央在京单位和地方的统一，而这两类单位背后涉及的是中央财政和地方财政。新建住房绝大多数是中央在京单位，如果选择提租补贴模式，就相当于把中央在京单位建房的资金给北京市全体居民发补贴，这在两级财政体制下行不通。为此，北京调整了思路，将补贴变为购房优惠，把已有公房按优惠价卖给职工，单位再拿收回的钱建房，去解决没房职工的居住问题。

持续40多年福利分房结束

让百姓自己掏钱买房，价格怎么定？这是争议的焦点。苗乐如说，他们用三年时间做了系统研究。首先是研究了埃塞俄比亚、坦桑尼亚、马达加斯加、赞比亚等13个低收入国家居民家庭住房消费支出的比例，发现这13个与当时中国生产力发展水平相近的国家，居民家庭住房支出平均为8.6%。其次，考察了新加坡、英国、美国等发达国家的房价收入比，发现房价一般是普通家庭年收入的3到6倍。第三，也考察了食品支出占家庭支出的比重即恩格尔系数与居民住房支出的关系，发现随着家庭食品支出的占比下降，住房支出的占比会相应提高。

“最终，我们认为理想的房价收入比是5倍，即假设一个家庭拿出年收入的1/5，25年就能买下一套房子，也不影响正常生活。”据此，北京测定购房标准价为350多元/平方米，优惠价最低120元/平方米。

三年试点后，1992年7月1日，经国务院改革领导小组批复，《北京市住房制度改革实施方案》施行，北京房改进入全面推开阶段。

住房改革在全国推行中也非一帆风顺，比如，有房职工和无房职工如何公平分配？困难企业从哪找钱？商品化的推进比预想中慢。

直到1998年7月3日，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，持续40多年的福利分房宣告结束，“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”的“三字诀”终将淡出人们的生活。

房住不炒实现“住有所居”

如何评价房改？直至今天，仍有人在讨论房价时会提到这个问题。苗乐如看来，住房制度改革确立了以市场机制分配资源的基础地位，实现了住房供给和分配制度的根本性转变，为城镇住房建设注入了巨大活力，为国民经济平稳健康发展和人民生活水平的极大提高作出了重要贡献。

“当然，作为一项改革，当年的房改方案很难避免时代的局限性，如对房改后爆发出来的购买力认识不足，表现在当下就是热点城市过高的商品房价格。”苗乐如说，因此才需要通过加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，来解决好房地产市场问题。

“让全体人民住有所居。”住房问题，一头连着民生保障，一头连接经济发展。

2016年12月召开的中央经济工作会议就已明确，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

2021年的政府工作报告再次重申，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

“房住不炒”，就是表明房地产发展的首要目标是实现“住有所居”，让住房回归其居住属性。

就在北京，如今，年轻人除了可以购买商品房、限竞房、共有产权房外，还能租住人才公租房、集体土地租赁房、蓝领公寓，选择日益多元化。努力踮起脚尖买套房，已经不是有梦想的年轻人的唯一选择。美好的安居时代正走来。

位于大兴区榆垡镇的北京大兴国际机场人才公租房。

【记者手记】

1998年普通人走进售楼处

原首创董事长刘晓光曾说：“从1987年以后，中国就有些房地产开发的概念了，但还不是正式的进入房地产大开发年代。那个时候最早是一些商业网点，后来开始有些住宅。”

1987年12月1日，深圳土地拍卖。44家开发商举牌竞投一块面积仅有8858平方米的土地，底价200万元的地块，17分钟后以525万元的价格成交。这黄金17分钟，也正式拉开了住房商品化时代的大幕。

当然，住房商品化概念真正深入人心，转折点还是在1998年。

“1997年之前，多数人还在等单位福利分房，愿意出钱买新建商品房的，通常是明星或外企白领。”曾在顺义区的商品楼盘城市花园当过销售员的高韦说起那段日子，最深的印象就是“房等人”，新楼盘一个月能卖出20套房就能排得上销售冠军。

1998年，普通购房人开始走进售楼处。高韦记得，当年来买房的都是为了自住，最关心户型和质量，所以售楼员讲得最多的也是户型和材料，比如中空玻璃怎么回事，外保温是怎么做的，“就像半个工程师。”

也是在1998年，中国建设银行率先在北京推出个人住房贷款业务，允许购房人按照“首付三成、贷款10年”的政策申请按揭贷款。不过，在“今天花明天的钱”的消费习惯还没走入千家万户的年代，只有勇敢的一小撮人才敢负债买房，用市民张女士的话说：“每月背着1000来块的贷款，觉得好像随时天都会塌掉。”而20多年后的今天，贷款买房已经被所有人接受。

有贷款记录北京买房首付比例

每经记者：陈梦妤 每经编辑：魏文艺

“9·1北京新政后首个开盘项目，9月2日首开劲销21.8亿元，9月2日-3日累计认购300+套。”

作为北京楼市“新政第一盘”，中建璞园日前公布了上述成交喜报。

9月5日，招商蛇口北京公司某项目负责人向也《每日经济新闻》记者透露了一组成交数据：“我们目前在售的两个主力项目，通州璀璨公元成交61套，台湖璀璨时代成交92套，这是上周五晚到周日（9月1日-3日）的战绩。”

许久没有利好政策的北京新房市场，在“认房不认贷”政策的刺激下，开发商们纷纷交出了喜报：总价千万元以上的望京龙樾，新政48小时内销售1.8亿元；学府印悦9月2日-3日到访300组，成交60套，成交额2.1亿元；国贤府9月2日-3日到访260组，成交47套，成交额2.3亿元……

据中原地产首席分析师张大伟此前公布的数据，“认房不认贷”政策落地后的第一天（9月2日），北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。

北京部分开发商发布的成交喜报

此前有网传海报显示，“中海在北京房山区开发的楼盘中海泽西PARK项目全部户型价格全面上调1%”。

不过，每经记者从中海地产相关人员处获悉，他们也注意到了这张海报的内容，但表示很无奈。“项目并没有涨价，跟以往价格一样，甚至还为此次政策获得首套资格的客户制定了额外付款折扣，该海报是被人误解转载了。”

该人员解释称，中海整体的出街审核机制是很严格的，项目出品的海报上都是有Logo和电话的，网传图却没有这些信息。应该是政策前期某些个人私自制作的，为了通过这种涨价方式借政策前热度吸引客户，带访项目促成成交，并非项目的营销手段。

北京某住宅项目 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“案场绝不会因为政策已经落地，而进行任何形式的价格调整，包括折扣回收等。”据其介绍，刚刚过去这个周末，项目案场整体客户量有明显提升，前期观望客户积极复看下定。整体销售平稳，并无网传涨价及捂盘惜售情况出现。

该人员告诉记者，“新政后客户量有明显提升，前期到访意向客户下定的决策时间大幅缩短。目前案场的实际成交价格较新政前趋于平稳，甚至针对此次新政后释放出首套资格的优质客户，配合付款条件，可以给与额外的优惠激励。”

在北京区域，除了部分刚需客群获得入场门票外，此次新政更多的是释放了改善型客户需求。新政落地后，有些二套的购房者之前没怎么看房，现在也主动出来看房了。上述中海地产相关人员还表示，有客户之前看的都是700万-800万元的房子，新政出台后预算就提高了，可以看1000万元左右的房子了。

据中指研究院测算，从政策效果上看，北京无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由60%-80%降至35%-40%，按总价400万元住房计算，普通住房的首付将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。房贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点，以300万元贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元。购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。

“新政后，北京新房、二手房热度均有所回升。新房方面，到访量增加明显，特别是优质板块项目，关注度较高，部分项目官宣收回之前价格优惠，甚至向上小幅度调价。二手房方面，日均带看量亦较上月日均增加，业主预期有所好转，议价空间也在缩小，在卖一买一客户置换需求等客群影响下，挂牌量较新政前提升。”

9月5日，中指研究院市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者指出，“短期来看，政策优化后，预计前期观望或积压的购房需求将快速释放，而对于卖一买一的购房者来说，这部分需求进入市场将需要一定时间，整体市场行情将持续一定时间，但持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏，另一方面也取决于其他优化政策跟进情况。价格方面，当前新房项目仍以回笼资金为主，价格上涨预期和空间整体偏小，而二手房随着挂牌量的上升，价格上涨动力亦不强，预计价格整体以稳为主。”

中建璞园项目销售现场 图片来源：企业提供

上述招商蛇口相关负责人也向每经记者表示，行业沉寂已久，大家都在期盼利好的落实，如今行业看到希望，作为知名央企，绝不会在这个时候做出涨价这样的决定，也希望市场可以正确理解企业的行为。

中海地产的工作人员也向记者表达了对北京“认房不认贷”新政的看法：首先，北京新房都有指导价，根本不可能涨价。本次政策落地坚定了客户的购买信心，一方面会迎来一波刚需客群上车，另一方面，近几年被抑制的改善客户需求将被充分释放。

“其次，北京的二手房挂牌量将大幅提升，开间、一居、老破小短期内将被集中抛售，另外部分城区的优质次新房议价空间将缩小；第三，客户的购买欲望及购房热度短期内不会下降，观望客户会陆续进场。”

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