公积金贷款利率降了，为什么月供却没有减少？，下面是社会研究僧2l9a给大家的分享，一起来看看。
12月贷款总额
社会研究僧。
房贷利率降了为什么月供却没有减少？通常有以下几种情况。由于公积金贷款利率降低，借款人按揭贷款无法满足月供需求。
·一、公积金贷款利率二套房不变，公积金贷款最多只能买两套房。而在此之前借贷人已经拥有一套房产，那么第二为第二套房、套房的贷款期限为两年。此次房贷利率只有第一套房。购买二套房不能使用公积金贷款，因此本月利息仍按原利率计算。
这是因为二套房的公积金贷款利率和每个月的一样，所以10月1号之前的首套房利率是1.1倍3.259%，也就是3.575%。
·二、首套房重新定价日期未满。借款人的首套住房是以公积金贷款购买，但重新定价的日期是1月1日。即便从2023年10月1日开始，首套房利率也将下调0.15%，但要到2023年1月1日才能确定。利率下调后，每月可少还多少钱？即从2022年度10月1日起至2022年度12月31日止，按原利率计算月息利息不变。
如果你购买的是第一套住房使用公积金贷款，又是在重新定价日期之前，那么你就可以根据下调后的贷款利率确定自己的还款额。
2023房贷利息如何计算？按照一般按揭还款方式的计算公式分为两种，一种是等额本息，一种是本金等额。其中计算公式为等额本息。计算原则：银行从每月的月供中收取本金利息后的剩余，随着剩余本金的减少，月供中利息所占比例有所下降。而由于增加月供中本金所占比例有所上升，但月供总额不变。
·一、等额本金及利息法：计算公式：月还款额=本金x月息x(1+月息)^n/【(1+月息)^n】式中n表示贷款月数 n表示n次方，如240表示240次方(贷款20年240个月)，其中n次方(月息=年息/12)利息总额=月月还贷额-本金。
·二、等额本金法：计算公式：月还款额=本金/N+剩余本金x月息x(贷款月数/2+0.5)，利息合计=本金x月息x(贷款月数/2+0.5)。
全国房地产贷款余额
稳楼市是当前稳增长的发力方向之一。中国人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘近日在上半年金融统计数据情况新闻发布会上介绍，房地产行业贷款增长呈现持续恢复态势。6月末，房地产业中长期贷款增长7.1%，比上月末和上年同期分别高0.2个和8.5个百分点，增速已是连续11个月上升。上半年，房地产业新增中长期贷款6287亿元，同比多增4590亿元。
2021年下半年以来，金融部门配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。比如，加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。设立2000亿元保交楼贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。再如，稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。此外，人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。
“今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。”中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，人民银行、金融监管总局近日联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时，结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。
邹澜表示，部分房地产开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张，对应形成了高额负债。从负债来源结构看，近七成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比大约为31%，其中银行贷款占比又不到一半。从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额共50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住，依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。
“对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款，由于按照现行法律规定，会优先保障购房群众利益，这部分贷款可能面临一定风险，但占总量的比重非常低、风险可控。”邹澜说，房地产开发贷款余额13万亿元左右，其中地产开发、保障房建设贷款余额大约6万亿元，还款有保障。开发企业承贷约6万亿元至7万亿元，因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。
个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。“个人住房贷款余额总体略微减少，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”邹澜介绍。
上海金融与发展实验室主任曾刚认为，房地产按揭贷款利率是由5年期以上LPR和加点共同构成，目前LPR虽然在下降，但原来存量贷款的加点比较多，在原有合同期内是不调整的。如果要进行优化，可以在LPR现有调整的基础上，进一步由商业银行与客户自主协商，即通过市场供求机制关系对加点进行调整。
邹澜表示，下一步，人民银行将坚持“房住不炒”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。 （经济日报记者 姚 进）
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