办理贷款时不是首套房能申请利率调整吗？多家银行回应购房者关切，下面是上观新闻给大家的分享，一起来看看。
首套房贷款有逾期能贷款吗
什么样的房贷能够申请下调利率？房贷利率为固定利率的，可以调整吗？办理贷款时不是首套房，能申请吗？
近日，《中国银行保险报》记者注意到，5家国有大型银行及光大银行纷纷发布存量房贷利率调整常见问题答疑，及时回应客户关切。
据人民银行、金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》），自2023年9月25日起，符合条件的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定。同时，借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
问题1：什么样的房贷能够申请调整？
中国工商银行、中国银行、邮储银行：进行存量房贷利率调整的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款（商业用房贷款、公积金住房贷款等均不在此范围内）；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未放款的；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
问题2：如果首套房贷款现在有逾期，可以申请调整吗？
中国建设银行：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。
邮储银行：针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款，原则上暂不支持进行存量房贷利率调整，需要偿还拖欠后再申请。
问题3：在银行有一笔还未结清的个人住房贷款，是2023年8月以前且按二套房贷款利率政策发放的，是否符合调整条件？
工行：为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，可按最新政策要求提交利率调整申请。
举例，某用户有一笔未结清、2023年8月以前发放的、按二套房贷款利率政策办理的贷款，如按用户当前所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，则不符合调整范围。
建行：取决于当前实际住房情况是否已经符合办理贷款城市的首套住房标准。如符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时 “认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。
此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要提供相应的证明材料。
中国银行：要根据当前的实际住房情况而定，如果当前实际住房情况已符合所在城市的首套住房标准，并能够提供房屋套数等相关证明材料，可以进行调整。
问题4：符合条件的存量房贷利率，能下调多少？
建行：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照《通知》，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
假设现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。
若按有关规则，假设存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次利率就会下调80个点（即90个点—10个点），也就是贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
问题5：房贷利率为固定利率的，可以调整吗？
光大银行：固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
问题6：已办理提前还款的，是否可以下调？
工行：对于此次《通知》发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息，暂不支持要求返还。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
中国农业银行：区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。
问题7：通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么？有什么区别？
工行：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。
协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。
考虑到操作的便利性，工行主要采取变更合同利率方式，具体以工行后续公告为准。
农行：协商变更合同约定利率方式是指农行对符合存量首套住房标准的贷款，通过协商的方式调整贷款合同约定的利率水平。
新发放贷款置换方式是指由借款人向农行贷款经办行重新申请一笔贷款，以置换原贷款。
按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方式调整后的利率定价水平一致。农行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。
栏目主编：张武 文字编辑：程沛 题图来源：上观题图 图片编辑：苏唯
来源：作者：中国银行保险报微信公号
首套房利率是多少
8月31日，央行和金融监管总局联合发布了《关于降低存量首套住房房贷利率有关事项的通知》，凡是在8月31日前办理商业贷款的首套房均在本次利率下调范围之内，从9月25日起借款人可以向金融机构提出降利率申请。
从各大银行已经发布的公告可知不要大家跑到银行柜台提出申请，也用不着为到底降到多少而与银行扯皮，直接可以在各大银行的掌上银行App上申请调低房贷利率，而且直接一步到位降低到央行规定的最低利率水平，也就是办理贷款时当地的政策利率下限。
当然，有一小部分人无法自动调低利率，需要向银行申请，只不过申请的内容不是降利率而是把商贷的利率计价模式从固定利率转换为挂钩五年期LPR的浮动利率。2020年3月央行启动存量房贷利率计价模式转换工作，当时可以选择固定里利率或浮动利率，绝大部分存量贷款选择了浮动利率，少部分选择了固定利率，后者如果想要参与本次降利率就得先向银行申请转换，之后再跟着大部队一起降低利率。
下调后的房贷利率为多少呢？解释这个问题前先明确几类无法调低利率的情形。
1.公积金贷款利率不能降（不管是不是首套）；
2.二套房及以上商贷利率不能降；
3.当下的贷款利率已经在4%（含）以下的不能降，部分地区执行特别政策，如上海的商贷利率在4.55%以下的不能降，北京的商贷利率在4.75%以下的不能降等。
如果您符合以上几种情况就不要想着跟着大家一起降房贷利率了。当然，未来五年期LPR利率下跌时可以跟着下调，只不过幅度较低，一般也就是10至30个基点。
不属于以上三种情况的首套房商贷借款人将从本次全国性的调低存量房贷利率中获益，到底能降低到多少呢？分成四类不同的情况。
1.2022年5月14日之后办理的首套住房商业贷款
央行规定从去年5月14日起首套房贷款利率下限为五年期LPR-20个基点，现在的五年期LPR为4.2%，所以这部分贷款的政策利率下限为4%（4.2%-0.2%），调整贷款利率后最低能够降到4%。
不过，不少地区为了促进楼市交易给到2022年5月14日以后办理房贷的借款利率就是LPR-20个基点甚至更低，所以实际上没有下降空间。
2.2022年5月14日前办理的贷款且贷款重新计价日为每年的1月至6月
浮动利率每年需要重新计价，根据上个月的五年期LPR计算。比如，张三多年前贷款买房，房贷利率为LPR+50个基点，每年的房贷重新计价日在4月。2023年4月重新计价时以2023年3月的五年期LPR（4.3%）为基准，4月开始的房贷利率就是4.8%了。
各地2022年5月14日前的首套房贷款政策利率下限为LPR+0个基点，本次下调后固定加点数归零，调整后的贷款利率就是借款人本周期内对应的五年期LPR。
2022年12月至2023年5月的五年期LPR为4.3%，这意味着重新计价日在每年1月至6月的借款人的贷款利率最多下降至4.3%。
3.2022年5月14日前办理的贷款且贷款重新计价日为每年的7月至10月
2023年6月五年期LPR下调10个基点至4.2%，之后再没有变化，重新计价日在7月至10月的贷款目前对应的五年期LPR利率为4.2%。
调整后贷款利率降低为五年期LPR+0个基点，所以这部分借款人的房贷利率将会降低至4.2%。
4.2022年5月14日前办理的贷款且贷款重新计价日为每年的11月至12月
由于2023年10月及11月的五年期LPR利率还未公布且去年10月及11月为4.3%，所以9月25日存量贷款利率下调时这部分贷款对应的五年期LPR为4.3%，调整后的贷款利率可降低至4.3%。
此外，到了11月或者12月的时候贷款利率还会再次下调，至少再降低10个基点，为什么呢？我以贷款重新报价日为11月为例进行解释。
到了11月贷款利率需要根据10月的五年期LPR重新计价，如果10月的五年期LPR没有发生变化（还是4.2%），那么其房贷利率下跌至4.2%；如果10月的五年期LPR下降5个基点至4.15%，那么其房贷利率从11月开始变为4.15%。
以上四类情况几乎涵盖了本次所有能够下调的房贷利率类型，大家可以比照自己的情况判断到底能够降低到多少。
根据有关部门之前的测算，本次利率调整后的平均下调幅度为80个基点，坦白来说幅度是不小的，五年期LPR从2020年至今一共也就下降了45个基点，这次的固定加点数平均下调幅度远大于这个数字，有些高利率房贷甚至能够降低100个基点以上，还不少吗？
存量房贷利率下调是高层回应老百姓呼吁的体现，每月少还几百元甚至上千元的月供能够在一定程度上减轻“房奴”们的经济压力，让大家有更多的可支配资金用于消费。
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