7月百城首套房贷利率进入“3时代” 存量与新发贷款利差不断扩大，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
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7月百城房贷利率进一步下行，已触及历史低位。
贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP。同比来看，首二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。
可以看出，7月百城首套房贷利率已低于4%，进入“3时代”。
“在6月5年期以上LPR下降的带动下，银行在具体执行中相应下调实际房贷利率，7月百城平均首二套房贷利率均较上月有所下降。”壳研究院分析师表示。
据悉，6月20日，央行调整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10个基点。其中一年期LPR下调至3.55%，此前为3.65%；五年期LPR下调至4.2%，此前为4.3%。
LPR利率下调后，各线城市也陆续下调了房贷利率。
贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。
除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，目前南宁首套房贷利率最低，已降至3.6%。
“7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，这时各地进一步下调房贷利率，将减轻购房者的置业压力，并释放部分置业需求。”申港证券分析师指出。
从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。
“当前多地首套房贷利率降至历史最低水平，宽松的政策环境利好刚需购房者。但目前居民收入及就业预期尚未扭转，市场预期并不稳固，因此该政策对刚需的刺激效果或许不如预期。”中指院分析师表示。
受访专家认为，后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。
值得关注的是，在房贷利率持续降低的同时，央行近日鼓励商业银行下调存量房贷利率。
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。
中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。
其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。
本文源自财联社
贷款利差收入怎么计算
目前有房贷的人很多，很多人所背负的房贷都是几十万甚至上百万，如果按照30年贷款期限来算，房贷利息甚至比本金还高，所以一旦未来某一天有钱了，估计很多人都会选择提前还款。
当然有的朋友即便有钱也不会提前还房贷，因为有钱他可以拿去做其他投资，产生更高的收益，而目前房贷利率是相对比较低的，再说如果把通货膨胀等因素考虑在内，实际上房贷是越往后面还的越少了。
不过有钱了之后，究竟要不要提前还房贷？是提前还房贷更划算还是拿这个钱去做其他投资更划算，估计有些人都计算不清。比如近日就有一位朋友提了一个问题，他目前自己有一笔房贷，当初办理贷款的时候利率是4.9%，现在他自己有钱可以把剩余的本金还掉，但是目前有些银行五年期的定期存款利率能给到5.45%，也就是说存款的利率比贷款的利率还要高，所以他现在纠结到底要不要提前还款。
其实像这个朋友的问题，估计目前有很多人都有类似的疑惑，前几年在房贷利率比较低的时候，很多人办理房贷的利率基本上都是4.9%，或者比4.9%利率更低，而最近几年随着银行存款竞争的不断加剧，目前很多银行的存款利率都不断上升，现在有些小银行推出的5年期存款利率达到了5.45%，甚至有部分银行五年期的利率达到了6%左右。
那5.45%的存款利率与4.9%的房贷利率相比，如果有足够的钱把房贷剩余的本金还掉，到底该提前还房贷更划算，还是把钱放在银行更划算呢？
针对这个问题，其实我们只需要简单的计算对比就知道。
我们假设一个人在2015年12月贷款100万元，贷款期限是30年，还款方式是等额本息，到2019年3月份剩余的本金是96.5万。
这时候我们可以有两种选择：
第1种选择是一次性把96.5万的本金还掉，丧失96.5万潜在的存款收益。然后拿每个月的月供去存成5年定期，每年的利率是5.45%。为了方便计算，我们就按照一年5307.27×12=63687元计算，而且到期之后本息继续滚存。
那27年之后，每个月月供加起来的本息总共是350万左右，具体如下图：
第2种选择是把96.5万存成银行五年定期，每年的利率是5.45%，然后每个月5307.27的月供正常还款。那27年之后，96.5万的本息总共是418万左右。
通过对比之后，我们可以发现，如果以其他收入来源作为月供，那用自己的收入偿还月供，然后把96.5万拿去存款获得的收益会更多，所以不提前还款会更划算。
但是如果你未来没有任何收入，还款全部是靠96.5万产生的收益来还款，那提前还房贷会更加划算。
假如你没有提前还款而是把钱放在银行存款，然后利用这笔存款本金以及产生的利息来还房贷，而且前提是你没有其他收入来源，完全是依靠这笔存款来还房贷。
考虑到每个月都还月供，而存款5.45%的利率是5年定期，在存款期间不能提前支取，因为提前支取你只能获得活期利率，会损失大部分利息。所以在每一个存款周期之前，你必须把这个周期之内的月供提交准备好。
按照每个月的月供5307.27元计算，一个5年定期存款周期之内，要还的月供总共是5307.27×60=318436.2元，这个钱你可以放在一些货币基金或者智能存款账户上，这样可以随存随取。我们就按照年化利率4%计算，那要偿还5年318436.2元的月供，你只需要准备290000元左右就可以。
也就是说每个5年周期之内，你都必须从存款本息当中拿出29万块钱出来，剩余的继续存5年期的定期存款，那到了2044年后，你存款的本息已经不足以偿还月供。
通过上面简单计算，我们可以得出结论，如果未来你完全是依靠96.5万的资金来还房贷，那这个钱是不足以偿还房贷的额本金和利息的。毕竟存款是5年的定期，资金使用率太低，不能让复利发挥最大的能量，所以即便5.45%的存款利率比贷款利率还要高，但是提前还款实际上是更划算的。
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