房贷转换经营贷，5年能省85万？馅饼还是陷阱？，下面是中国证券报给大家的分享，一起来看看。
房屋转按揭贷款算商业贷款
在近期多地房地产政策放松、银行加大对小微企业支持力度的大背景下，又有贷款中介出“幺蛾子”了。
中国证券报·中证金牛座记者近日调查发现，多位贷款中介人士建议居民将房贷转换为经营贷，可每月节省月供资金，减轻房贷还款压力。如果居民当前有购房意愿，还可以帮忙申请经营贷用来买房。
按照一位贷款中介的说法，倘若一套房产价值1000万元，按揭贷款、抵押贷款年息分别为5.35%、3.65%，贷款置换之后，居民5年就可以节省85万元。
果真这么“香”吗？
图片来源：贷款中介朋友圈广告
更大风险 更高成本
多位业内人士表示，将房贷转换为经营贷之后，居民的实际资金成本会更高，且风险不小。
按照银行规定，经营贷只能用于企业经营，居民将资金流入股市、楼市属于违规，倘若被银行发现，则居民的个人信誉会受到影响，经营贷也会被银行提前终止。
另一方面，居民这一违规操作的过程中还掺杂着很多其他成本。按照多位贷款中介的说法，如果居民想要利用经营贷购买第二套房，前提是首套房贷款需要提前结清，以及居民应当具有一个经营满一年的营业执照。
为了满足这些条件，居民需要耗费大量成本。一是大多数居民会请中介协助办理，中介费一般为贷款金额的1%到3%；二是如果居民的房贷没有还清，则需要垫资，垫资利息一般日利率约为千分之一；三是居民还要过户新公司或者办理一个新的执照，可能还要找一个经营场地，这又需要费用。
此外，大部分经营贷款的还款年限为3-5年，先息后本。倘若客户在还本时资金不够，则又需要过桥垫资。如果后期经营贷贷款利率有所上浮，并超过房贷利率，违规操作将“得不偿失”。
违规现象明显减少
违规使用经营贷的现象曾在2021年引起监管部门的注意和整顿。中国证券报记者多方调研了解到，目前商业银行对信贷审批更加严格审慎，居民违规使用贷款的现象也明显减少。
但是，出于银行、客户经理营销压力较大等因素，目前仍有一些银行员工默许了客户违规利用信贷资金的套路，使得资金并未真正流向实体企业，这一风险值得警惕。
某银行一位客户经理告诉中国证券报记者，从审批流程来看，经营贷的申请、审批非常严格，需要客户提供经营流水，并且有足值的房产做抵押。但在审批过程中，银行对流水并不会一一检查，放款之后的资金用途不“明显”违规就可以。
对于当前部分居民违规利用信贷资金的现象，在中原地产首席分析师张大伟看来，房地产市场近期上涨空间较小，加之居民违规利用信贷资金的风险高，预计违规现象极少。张大伟建议银行加强风控，禁止经营贷资金流入私人账户，保障资金落到实体经济。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，将低成本的经营贷资金用于房地产市场的行为违法违规，需要严管，加以遏制，避免这些苗头的出现。
编辑：于红波
房贷商业贷款转公积金贷款怎么转
今天上午，工、农、中、建四大银行均发布关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告，明确具体操作方案。
在都市快报微信公众号和橙柿互动后台，我们收到了很多留言。为了便于大家理解，我们选取了大家密集提出的几个疑问，按照调整范围、调整规则、申请方式三大块归类，逐一解答。如果你有其他的问题，也欢迎评论区留言。
哪些人可以调？
1.我是2023年9月贷的款，可以参与此次利率调整吗？
答：不行，此次存量房贷利率调整的时间范围为2023年8月31日及以前。
2.我是公积金贷款/组合贷，可以调整吗？
答：此次调整涉及购买住宅的商业贷款，包括公积金组合贷中的商业部分。不涉及公积金贷款、抵押经营贷款和其他类别的贷款。
3.我买的时候属于二套，现在是杭州市家庭唯一住房，此次可以调整吗？
答：有三类情况。
第一类，你贷款的时候属于首套。
第二类，购买的时候家庭在杭州没有其他房，但因为当时杭州“认房又认贷”导致该套房按照二套利率办理。
第三类，购买的时候不是家庭唯一住房，但后期通过交易出售了其他住房，本住房成为家庭唯一。
只要满足以上三种情况的任何一种，就可以被认定为首套，即可以参与此次存量房贷利率调整。
4.我是固定利率，可以调吗？今后执行哪类利率？
答：四大行提到，固定利率可以申请转为采用LPR定价，转换后按上述对应情况调整，若继续选择执行固定利率，则本次不调整。
调多少？
5.我是2019年4月买的首套，换成lpr后的利率是lpr+59bp，此次会下调至多少？
答：从时间上来看，四大行规定了三种情形，购房者可以按照时间对号入座：
一类是2019年10月7日（含）前发放的，
第二类是2019年10月8日（含当日）至2022年5月15日（含当日）发放的，
第三类是2022年5月15日（含当日）至2023年8月31日发放的。
你是第一类，那么房贷利率可以调整至当前lpr利率水平，也就是4.2%。
另外2019年前购房的，部分首套利率在基准利率基础上打了7折、8折，利率低于LPR水平，这类情形均不进行调整。
6.我是2021年买的房，二套利率LPR+60bp，现在已经卖掉了另一套，该住房可以被认定为首套，此次会下调至多少？
答：该情况属于第二类，新的房贷利率可以调整至当前lpr水平，也就是4.2%。
7.我是2022年6月买的首套，LPR不加点，还能下调吗？
答：可以下调，该情况属于第三类，新的房贷利率可以调整至LPR-20bp，也就是4.0%。
（需要提醒的是，由于每个城市执行的首套房贷利率政策下限不同，以上数据仅代表杭州地区）
购房者需要怎么做？
8.我需要向银行提出申请吗？
答：对于符合条件的客户，银行会进行批量下调，客户无需主动申请。
但是有这样三类情况除外：
一类是“二套转首套”的，
一类是固定利率客户，
还有一类是不良贷款归还积欠本息的。
这些客户需要递交相关证明材料，在2023年9月25日至10月22日（含当日）主动提出申请，可以在线上通过手机银行也可以在线下贷款经办行申请。银行认定后，于10月25日集中调整利率。如果在10月23日（含）申请的，经审核后调整。此前利息按原合同利率水平计算。
9.我属于“二套转首套”，需要准备哪些材料？
答：农行公告中提到，需要提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。其余银行暂未提及。
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