“金融16条”落地，银行、信托、开发商如何反应，效果如何？，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。
银行贷款和信托贷款哪个好
作 者丨吴霜 实习生李珂
编 辑丨方海平
图 源丨视觉中国
靴子落地，上周就开始盛传的 “金融16条”终于发布，为房地产行业融资引入活水。
11月23日晚，中国人民银行和中国银行保险监联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》）。其中对保持房地产融资平稳有序重点提出了6条措施，包括房地产开发贷、个人住房贷款、建筑行业信贷投放、存量融资展期、债券融资和资管产品融资；积极做好“保交楼”金融服务。
其他还包括积极配合做好受困房地产企业风险处置；依法保障住房金融消费者合法权益；阶段性调整部分金融管理政策；加大住房租赁金融支持力度。
同日，国常会也指出要加大对民营企业发债的支持力度，适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕；落实因城施策支持刚性和改善性住房需求的政策；推进保交楼专项借款尽快全面落到项目，激励商业银行新发放保交楼贷款，促进房地产市场健康发展。
授信密集，开发贷热度回升、审批尚未放松
消息一出，各大机构火速响应，动作频频，各家银行开始密集向开发商签约大额授信。
此外，11月以来，房企在债券融资方面也开始加速。11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，11月以来，已有4家房地产企业申请储架式注册发行，包括龙湖集团内200亿、美的置业150亿、新城控股150亿、万科280亿。
有房地产融资部人士向记者表示，最近银行在房地产开发贷市场竞争激烈，为了抢夺客户，纷纷下调贷款利率，普遍在3%左右，最低达到了2%区间，不过还是要看房地产开发商的资质和项目情况。据此来看，银行房地产开发贷热度有所回升。
但记者调查了几家银行发现，在具体的执行层面，各银行暂时没有降低审批标准。一家国有大行武汉某支行的开发贷负责人表示，目前，开发贷额度充足，但开发商想要获取贷款依旧不易，民营开发商一般要到总行办理，授信还是很难批下来。另一家股份制银行的开发贷项目负责人也表示，目前还是按照原来的要求在执行。
在贷款利率方面，房地产项目的质量是决定性因素。上述国有行负责人表示，开发贷利率遵循一事一议原则。现在房地产市场仍不景气，大开发商利率在4%左右，民营开发商在5%以上。
一家城商行的开发贷负责人告诉记者，他们银行放贷主要取决于项目情况，“项目好的话，我们可能会不计成本的做，如果项目差一点，在资质、担保方式等方面有欠缺的话，利率可能就高一些，这都可以谈的”。所有审批通过后，大概一个月就可以放款。
上述国有行设定了房地产开发商的白名单。要获得该国有大行的贷款，开发商首先是要百强企业，然后要是白名单客户；如果不在白名单里，就需要评估其各方面表现，项目的盈亏平衡点要达到大概75%。
目前，个人按揭贷款在利率方面调整的余地不多，部分银行在细节上略有宽松。记者了解到，在上海，建行按照收入来算贷款额度比较宽松。
信托行业仍在观望
信托支持也是此次“金融16条”中的一大亮点。《通知》明确提出，保持信托等资管产品融资稳定，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。
信托业协会披露数据显示，截至2022年上半年末，投向房地产的资金信托规模为1.42万亿元，同比下降31.73%，环比下降9.55%，占比进一步下降至9.53%。
但一位资深信托行业人士告诉记者，目前行业大多持观望态度。一是因为一些信托公司有关房地产行业的存量风险不小；二是因为目前市场里可选的公司或项目不多。
如上述数据所示，尽管房地产信托占比进一步下降，但房地产信托仍是逾期大户。用益信托网数据显示，据公开资料不完全统计，截至11月6日，10月已披露信托产品逾期共有12款，涉及金额40.39亿元，房地产类信托仍是逾期大户，有11款产品逾期，数量占比91.67%，涉及金额39.54亿元，规模占比97.90%。
从全年情况来看，2022年1-10月已披露的信托产品逾期规模总计1043.79亿元，逾期产品数量共166起。其中，截至11月6日，今年以来已披露的房地产信托逾期金额达765.63亿元，规模占比达到73.35%。
该信托行业人士也表示，此前监管部门对于信托等资管产品放款给房地产的规模一直在限制，还要求逐步压缩规模，所以不管是合理还是不合理的融资需求，都受限于规模管控。而此次“金融16条”提出的意见可以视为一种放松的信号。
他表示，信托公司肯定是想持续做这业务，但到目前情况下，信托公司的注意力已经不单纯是房地产公司本身，更多关注到具体项目，也就是主要想法应该还是支持房地产项目，但不一定支持房地产公司，以确保资金闭环使用，能安全回收。
效果依赖终端购买能力
种种支援措施，效果将如何？
中国人民银行调查统计司原司长盛松成指出，《通知》对房地产行业提供的金融政策支持融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资；金融工具也多，既有对存量融资合理展期、不调整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。
但是，对于房地产行业来说，仅是充足的资金显然并不够带来行业的复苏。
21世纪经济报道记者采访了多位资深从业人士。“我认为短期可能有一定效果，特别是对限购的一二线城市而言，三四线城市可能不会很明显，长期来看效果还是很难说。”一位房地产融资人士表示。
该人士认为，对于房地产企业来说，资金是一方面，但是核心还是要靠销售，所以最关键的问题是终端可支配的购买能力是否足够。
一位银行人士也持谨慎态度，虽然目前各大行给出的授信额度很大，但授信跟真正提款使用还是不同性质。目前看来，这些动作更多的是表态为主。
另一位房地产行业的资深从业人士向记者表示，170家房企的境内债务一年内到期的有2542亿人民币，2500亿的债券融资也就是一年的流动性。希望市场在一年之内完全恢复，压力还是很大，还要看后续的发债情况，系统性危机依然存在。“金融16条”可以 把一些头部房企从崩溃的边缘拉回来，但是要房地产行业情况好转，销售端的回暖必不可少。
根据克而瑞统计的数据，近年新房市场的销售受到一定冲击，11月前三周合计不及10月前三周之和，跌5%左右，市场持续承压。可见目前销售端回暖尚需时日。
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本期编辑 刘雪莹 实习生 林曦莹
银行贷款能否置换信托贷款
经济学博士、中国人民银行南京分行行长周学东近日在南京一个金融研讨会上表示，应当适当扩大地方政府债券发行规模。
周学东认为，当前中国数额庞大的地方政府性债务，看似是财政风险，若处置不当，便会转化为金融风险，而且是系统性金融风险。因此，包括发行置换债在内的地方债券发行，对于防范地方政府债务风险、化解潜在的金融风险、顶住经济下行压力，以及推动建立中国多层次的债券市场等，都具有重大意义。
但目前，地方债在中国整个债券市场中占比过低，发展空间较大，而事实上地方政府对发行地方债有较强的需求。
周学东的理解是，根据国发43号文，今后发行地方政府债券是地方政府负债的唯一方式。
从《江苏省政府性债务审计结果》（2014年）看，江苏政府在2015年负有偿还责任的债务1504亿元，但从财政部获得的置换债券额度仅为810亿元。
周表示，面对当前规模庞大的地方政府性债务存量，有必要在近几年地方政府性债务的偿债高峰期，扩大地方政府债券的发行规模，尤其是对即将到期的政府性债务，要加快置换节奏。
来自江苏省财政厅的最新消息显示，预计江苏2015年发行地方政府债券将超过1800亿元，主要用于归还各级政府2015年内到期的贷款，以及增加全省各级政府投资可调节资金余量等。其中，新增债券资金（在国务院已下达的2015年的4000亿元新增地方债中，江苏省的分配额度为245亿元），主要用于公益性资本支出，优先用于保障在建公益性项目后续融资、棚户区改造和交通基础设施建设等。
（2015年5月18日，江苏通过公开招标方式发行，公开招标对象包括27家主承销商，募集资金用于置换信托、政府欠款等地方政府非银行贷款债务；6月1日，通过定向承销方式发行，用于置换40家债权银行的银行贷款。）
周学东建议，应当要提高地方债流动性。
这是因为，地方政府债在2014年的二级市场交易额仅为1064亿元，这仅占整个债券市场成交额的0.27%，也就是说，大规模的地方债置换会增加银行的地方债券资产，而二级市场成交低迷会影响地方债规模进一步扩大。因此，需要提高地方债的流动性。
周学东的具体建议是：
其一，应当逐步放开通过定向承销方式发行的地方债的二级市场交易；【“财库102号文”推出定向承销方式，即地方政府可在财政部下达的置换债券限额内，与原债权人（即贷款到期的银行）协商，以定向承销方式发行债券置换相应的贷款。】
第二，完善做市商制度，培育活跃的二级市场，提高地方债的流动性；
第三，应提高地方债发行和定价的市场化程度，发行利率应当反映地区间的差异；
第四，扩大地方债投资者范围，通过落实相关税收优惠政策，引导社保基金、住房公积金、企业年金、职业年金、保险公司等机构投资者和个人投资者等，积极投资地方政府债券。
此外，周学东还建议，应加快地方政府资产负债表的编制和运用。
目前，中国大部分省级政府已基本在“权责发生制政府综合财务报告”的框架下，完成地方政府资产负债表的试编工作。
周认为，随着地方债规模扩大，信息披露要求逐步提高，应该在总结现有经验的基础上，不断完善编制工作，并通过主动向社会和信用评级机构披露资产负债表的方式，增强政府资产负债的透明度，解决信息不对称问题。
（编辑 吴红缨）
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