事关房贷，要注意了，下面是子木聊房给大家的分享，一起来看看。
低息贷款置换高息贷款新闻
文/子木
老读者都知道，我从去年就呼吁「降低存量房贷利率」。
一方面，以此降低居民负债压力，培育购买力根本，反向刺激消费。
另一方面，近两年房贷利率大跌，之前的购房者高位站岗，心理失衡，蒙眼提前还贷，从而促使货币紧缩，最终累积经济。
然而千等万等等不来……
终于，就在刚刚，中国人民银行货币政策司司长邹澜谈“房贷提前还款”，准确释放了信号。
功夫不负有心人，存量房贷的购房者有福音了。
下面我把原文放在下面，挨个解读：
7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。
今年上半年，个人住房贷款累计发放 3.5万亿元，较去年同期多发放超过 5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。
但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
这里有两点没说，一点是上半年提前还贷是非常夸张的，总额比中长期贷款都要大，银行的策略是能拖就拖，在民间形成了一种热象。
另外一点是人们为什么选择提前还贷？
1、理财收益率普遍下降，原来还可以跟房贷对冲，现在没有什么钱生钱的路径，只能吃亏。
2、房贷利率下跌幅度较大，大家普遍认为自己站岗被坑。
3、其实也是最重要的一点，人们对收入以及收入预期持悲观心态，如果未来赚不到这么多钱，倒不如提前还贷，不然钱也花完了，房贷还背着，一夜回归房奴生活。
这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。
提前还贷对住房需求不构成影响？
其实是构成的。如果当初买房利率非常低，提前还贷就显得没那么必要，这时候手里有钱，去消费、理财或者投资购买第二套房，也是一种出路。
需求分为自住需求和投资需求，虽然表面上人们的普遍投资预期很低，但事实上，每天都有人进场投资，这本身就是一个概念性的问题。
尽管贷款市场报价利率下行了 0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。
之前讲过LPR利率是长期下行的趋势，但如果买在高利率的时候，加点成本就会非常高，LPR利率在加点面前，不值一提。
所以购房者对于LPR利率下降，基本没有什么体感。降低利率的方式可能只有一种，提前还贷，这句话很中肯。
提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
很多银行考虑到降低存量房贷利率，房贷整体的利息收入肯定是减少的，赚的少了。
但并没有想到，如果人们选择提前还贷，房贷利息更是提前归0，赚无可赚。
如果这样，不如好好协商，购房者不要提前还贷，银行也愿意主动积极地改变合同约定，或者用低息房贷置换高息放贷，继续把单子做下去。
讲话中谈到了两个词，“市场化”和“法治化”，这是央行把握商业贷款发放的命门，基本也意味着是这事儿表面上是市场化的商量，但实际上已经是背借法治的下达通知。
按照国内商业银行的尿性，接下来应该会马上跟上，出台相应的政策，因为这事儿已经到了没得谈的地步了。
根据数据表现，今年银行注定是最惨的开始，上半年银行储蓄率直线飙升，到现在银行里已经躺着140万亿的资金，如果按照2%的利率，每年都要向储户支付200多亿的利息。
而在贷款端，整体的有效增速已经降至历史最低水平，长期下来，银行入不敷出，会出现塌缩的风险。
央妈不希望风险向上传导。
而且当提前还贷形成惯性，人们对于货币的路径只有，赚钱-还款，那么对于消费市场和投资市场，是巨大的「抽空」。
货币派发失去效用，放水空转现象会形成固化路径，久而久之会流动性枯竭，这个从上半年的M1-M2剪刀差走扩至8.2%，可以看出来。
赚钱要考虑长远，而不是当下，这是银行当下要明白的根本逻辑。
对于购房者来说，钱多无所谓，但如果之前提前还贷专门为了降利率，肯定有点儿亏，手上一定要有一定的现金流。
投资市场一定会先于经济复苏，强于市场表现，到时候手里没弹药，干着急没用。
历史上任何一波周期，都在淘汰短视者、悲观者，以及遇到任何风险就把头扎进土壤里的“鸵鸟”。
但事实上，这部分就是人性的结果，投资一直都是反人性的。
目前想用精英贷置换的，先打消念头，因为这东西肯定要付出成本和风险，不如让银行那边先通关，安全让利更好一些。
至于怎么置换降低存量房贷，银行会推出怎样的低息贷款置换高息贷款，这个我会及时跟踪，告诉大家。
这件事也在从侧面告诉我们，只有想做就没有做不到的事情，经济的底层逻辑就是居民兜里到底有没有钞票，这比任何刺激都管用。
降低房贷利率也只是开端，下半年的利好会一波接一波，趋势面前，无人可以阻挡，这时候非常考验个人的眼光，最好：
抬头看天，低头走路，回头看人。
抬头看天是一种方向，低头走路是一种清醒，回头看人是不要随波逐流，人云亦云。只有这样，才能做一根聪明的韭菜。
高息起诉可以低息起诉吗
来源：中工网-工人日报
工人日报-中工网记者 刘旭
阅读提示
今年8月，最高人民法院发布审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定，调整了民间借贷利率的司法保护上限。记者采访了解到，该新规施行以来，有人试图借“误读”“误用”钻新规空子。法律界人士表示，民间借贷有了新规后，还需要监管规制以及司法方面的调整。
“本金100万元，利息15万元，已经超过了最新司法保护上限，我的当事人不应支付超过的部分利息。”11月5日，一场民间借贷纠纷案庭审中，借贷连带责任人孙娜的代理人说。当天，辽宁省大连市金州区人民法院做出民事判决明确表示，借贷行为（2015年6月）、诉讼时间（2019年12月）均发生在“新规”前，而且借贷人已经认可利息，视为事实发生，不按“新规”执行。
“新规”是指，2020年8月20日发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，将民间借贷利率司法保护上限由原来的“以24%和36%为基准的两线三区”调整为LPR（一年期贷款市场报价利率）的4倍（按11月20日发布的一年期LPR报价3.85%计算，现为15.4%）。
《工人日报》记者采访了解到，借款人混淆时间点，拒不归还部分欠息；债权人分拆合同，误以为可以规避利率上限；小额贷款公司推出超上限“分期业务”……“新规”施行以来，有人“误读”“误用”钻空子。
有小贷公司“耍花招”推分期业务
2015年6月，孙军因饭店经营向王栋借款100万元，约定两年内还款。2017年6月，孙军表示经营困难，先还80万元，剩下的20万元再用两年偿还，同时还100万元的两年利息15万元，并打出一张35万元的借条，由饭店会计孙娜作保证人，在借条上签字。2019年6月，孙军拒不还债并失联，王栋将二人告上法庭。
“新规”第32条规定，借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率4倍确定受保护的利率上限。该案审判长吕忠革认为，尽管新规明确了借贷行为和诉讼时间的时间节点，但孙军打出35万元的借条说明他认可利息，视为已经发生的事实，并且未高出当时24%的司法保护上限。因此，应当归还35万元及其逾期利息。
借款人混淆时间点，拒不归还部分欠息的并非个案。辽宁一家小额贷款公司负责人秦明昊告诉记者，目前公司存量贷款业务合同利率超当下上限的占六成。“现在已经有借贷人提出修改合同，否则拒不归还超过当下上限的部分利息。”秦明昊说。很多借贷人都误读了“新规”第32条，认为只要是超过当下上限的利息都不受司法保护。
误读误用的还有小额贷款公司。秦明昊向记者透露，目前已经有一些小贷企业想办法避开上限并付诸实施。他的一个客户同时与多家小贷公司有业务往来，“新规”出台后，立马有一家小贷公司发给该客户两份合同用来修改利息。一份是和借款人签订的合法利率借款合同，另一份补充合同是，借款人和小贷公司实际控制的另一家公司签订的服务合同，用来补齐剩下的利息。
还有小贷公司“耍花招”推出分期业务钻“新规”空子。秦明昊举例说，他在同行的推广页上看到一款产品，年利率为15.4%，借款期限为18个月，分三期还款。仔细一算，假如借款人借100万元，应还合规本息总额为100+100×15.4%×1.5=123.1(万元)，前两期分别还42万元，第三期还39.1万元，但是小贷公司将已还完的本金仍作为基数计算下两期的利息，实际上年化利率达23.75%，不熟悉业务的借款人很容易中招。
新规落地还需细节支撑
记者发现，现实中，各地法院对“新规”的解读有所不同，存在裁判结果不统一的情况。9月25日，在浙江省宁波市鄞州区人民法院审理的一起宁波银行金融借款合同纠纷案中，按年利率24%计算逾期利息；9月30日，成都市郫县区人民法院在审理一起当事人为金融消费公司的金融借款合同纠纷案中则明确，利息不超过同期LPR的4倍。
“该类案件争议的焦点是‘新规’的适用溯不溯及既往。”王栋的委托律师、北京市盈科（大连）律师事务所律师王金海就案情分析说，在王栋案中，法庭没有溯及既往，主要是因为借贷行为离“新规”出台太远，而且诉讼时间也是在“新规”之前。如果溯及既往，可能导致金融机构过去依法合规取得的合法收入一夜之间变成不当得利。
“新规”第1条明确，本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。目前，民间借贷的利率上限低于银行等持牌金融机构的上限。王金海担心，会出现持牌金融机构低息从民间贷款再高息放贷的“套利行为”。
“‘新规’出台前就有签拆分合同等现象，如果不堵住这个漏洞，难以切除‘高利贷’这个毒瘤。”秦明昊说。他以企业自身经营发展的现状解释说，小贷公司的成本包括资金、效率、风险和管理成本，实践中，降成本非常困难，要想活下去，可能会有部分企业选择拆分合同的方式提高利润。
还需监管规制和司法调整
就目前来看，LPR自2019年8月发布以来，呈现不断下行的趋势。如果LPR长期处于低水平，法院对民间贷款利率的保护上限也将长期处于低水平。“新规”推动了中小企业综合融资成本下降，对深受高利贷“盘剥”的中小企业是重大利好。
“民间借贷立法规制后，还需要监管规制以及司法方面的调整。”辽宁某高校法学教授陈晓建议，金融委、银保监会等监管部门应尽快出台行业规定或相关解释，进一步规范不同借款人身份、不同时间段应如何认定利率上限，统一金融行业人士认识，最大限度减少因分歧带来的纠纷和负面影响，这样法院裁决案件也会有参照。
“为了推动经济发展，降低中小企业融资成本，低息是大势所趋。”秦明昊认为，凡事有利有弊，下调民间借贷利率，对于小贷行业同样是机遇。“‘新规’的出台表明国家打击职业放贷人、地下钱庄的决心，小贷公司在市场竞争力上也得到了加强。”
秦明昊表示，如果当前政策在一段时间内保持不变，他将尽快把超过当前利率上限的业务收回，使存续的借款合同在法律保护范围内，也将从单一贷款向根据不同企业特性及发展阶段贷款转变。（案件当事人为化名）
责任编辑：肖天
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"低息贷款置换高息贷款新闻（高息起诉可以低息起诉吗）"：http://www.guoyinggangguan.com/dkzs/93599.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
