有贷款未还完购房贷款（按揭买房还完后要注意什么）

最高法院：商品房“烂尾”开发商应返还贷款，买受人没有返还义务，下面是法学37度给大家的分享，一起来看看。

有贷款未还完购房贷款

一、研习案例：

王忠诚、中国建设银行股份有限公司青海省分行、青海越州房地产开发有限公司等金融借款合同纠纷再审民事判决书

案号：（2019）最高法民再245号

裁判机构：最高人民法院

裁判时间：2020年12月3日

裁判要旨：经本院审判委员会讨论认为：1、根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款（现为第二十一条）规定，因出卖人未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》《借款合同》解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行，买受人不负有返还义务；

2、关于案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”约定，在买受人既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任，该条款对王忠诚等三人不具有拘束力。

3、关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

裁判结果：撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

二、关联案例：

案号：(2018)青01民初151号

裁判机构：西宁市中级人民法院

裁判时间：2018年8月13日

裁判要旨：根据生效判决已确定王忠诚、王琪博、王琪宝负有还款责任，建行青海分行应根据最高人民法院（2017）最高法民终683号生效民事判决书执行情况、未偿还部分具体损失，再选择是否向借款人王忠诚、王琪博、王琪宝主张承担补充还款责任。

案号：（2017）最高法民终683号

裁判机构：最高人民法院

裁判时间：2017年11月28日

裁判要旨：1、根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的规定，开发商应将剩余的贷款本息返还银行；2、就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（借款人）的还款义务。因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。

案号：(2023)吉01民申42号

裁判机构：长春市中级人民法院

裁判时间：2023年6月27日

裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，在一审判决判项中，判令出卖人应当将其收受的购房贷款的本金和购房款分别返还银行和原告，划分了出卖人和买受人应当向银行承担的责任范围，充分考虑了各方当事人的权利义务关系和银行的利益，判决结论符合法律规定。

三、关联法规

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

四、关联论著

最高人民法院民事审判第一庭《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（出版日期2015年9月1日）

第二十五条释义 ……本条之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房按揭贷款合同也被解除的，出卖人应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。故，上述观点的结论是正确的。

五、实务手记

笔者认为，（2019）最高法民再245号案件在从充分保护商品房购房消费者利益的角度来看，确有其积极的意义，在一定程度上给广大购房者吃了“定心丸”。但从合同相对性、请求权基础、实现权利程序以及当事人利益平衡的角度，实则存在较多有待商榷之处。笔者更倾向于认同（2017）最高法民终683号案件的裁判观点，即买受人（借款人）应承担补充还款责任为宜。理由是：

一是，从合同相对性及请求权基础上，买受人是《商品房担保贷款合同》的“借款人”，而开发商并非借款主体，从合同义务角度不应承担借款合同的还款义务。《解释》第21条第2款如此规定主要是为了减少诉累，但并未免除买受人作为借款人的还款义务。对此，除减少诉累的便利性外，贷款银行直接向开发商主张还款义务，在实体法上实质是缺乏请求权基础及合同依据的；

二是，从实现权利程序上存在一定障碍，如果《商品房担保贷款合同》约定了仲裁条款，则此时银行明显无法通过仲裁程序依据《解释》第21条第二款直接向不是合同主体的开发商主张权利，此时将出现银行实现权利的程序障碍；

三是，从利益平衡的角度，买受人对于出卖人原因导致商品房“烂尾”、《商品房买卖合同》解除固然没有过错，但银行同样没有过错，如让银行来承担本应是《商品房买卖合同》的法律风险，同样明显加重了银行的商业风险，有违公平原则。

因此，在充分尊重当事人意思自治原则，兼顾各方当事人利益的情况下，依法依约由买受人（借款人）承担补充还款责任更为适宜。对此，希望未来通过法律法规或最高人民法院司法解释、指导案例等形式予以进一步明确，以减少实务上出现同案不同判的情况。

另外，当商品房出现“烂尾”，买受人能否“断贷”？又如何维权？是经常遇到的问题。建议买受人可以参考以下维权步聚：

第一步、建议买受人应查阅《商品房买卖合同》（GF—2014—0172）第十二条及第十三条以及补充协议约定，逾期交房解约条款条件是否具备，或如无合同约定，应书面催告开发商履行交付商品房义务超过三个月；

第二步、建议如具有法定或约定解除条件的，则通知开发商、贷款银行解除《商品房买卖合同》《商品房担保贷款合同》，此时方可考虑“断贷”。但如果解除合同条件不具备的，买受人将可能承担逾期还贷即“断贷”的违约风险；

第三步、起诉开发商、贷款银行确认《商品房买卖合同》及《借款合同》解除，并要求开发商返还首付款、已付银行本金及利息及赔偿其他损失，同时要求开发商向贷款银行返还已经收到的贷款本金。

作者：朱大勇 单位：吉林朗业律师事务所

按揭买房还完后要注意什么

来源：置业指南

经济的发展带来了楼市的繁荣，而按揭贷款的出现，让越来越多的市民实现了自己的买房梦。但是，按揭贷款过程中需要注意什么，提供什么资料，恐怕很多人都是一头雾水。

图片来源于网络

别怕，小编已经帮你搜罗好了！下面，跟小编一起来看看，按揭贷款买房有什么需要注意的！

一、莫让“首付”坑了你

首套房首付20%，非首套30%，你以为这就完了？其实还有这七项费用在等着你！

1、契税：对个人购买家庭住房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，首套按1.5%的税率征收契税，非首套按2%的税率征收。

2、银行按揭费用：

a.登记费：80元/户 b.权证印花税：5元/户

c.保险费：财险保险费=总房款×年费率×年限系数。保险费一次交完。(保险费率大致为：1-5年为0.07%，6-10年为0.06%，11-15年为0.055%，16-20年为0.05%，20年以上为0.045%)

3、印花税：在订立合同时就直接缴纳，总房款的0.05%，一般跟首付款一起缴，以便于开发商统一办理合同登记和房产证。

4、专项维修基金：购房款的2%-3%是公共设施、共用设备(涉及房屋共有部分如外墙、屋顶、下水道、水管等)的维修基金。执行的收费办法是：

a.不含电梯：总房款×2% b.含电梯：总房款×3%

5、物业管理费：从收房日开算，以购房人验收房屋合格之日起开始计算。

6、产权登记费：80元/套，产权登记费就是办理房产证的费用。

7、交易手续费：住宅为建筑面积×3元/㎡

二、小心跑断腿 这些资料要带全

图片来源于网络

买房办贷款你有没有被各种证明绕晕的经历？数次奔波不说，结果还办不下来。由于体制问题，我国买房贷款办理流程相对复杂，需要准备很多材料和证明，快来看看你要准备啥？

1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。 2、购房协议书正本（即合同）或者房产证。 3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份。 4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。 5、开发商的收款帐号1份。

6、学历证明（少数银行需要，如农行）

三、等额本金和等额本息究竟差多少

无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。

等额本息的特点：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年轻人，可以采用等额本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

这么说好像太抽象了，那么我们来举个栗子吧。假设贷款总额为60万，贷款年限为30年，年利率4.9%：

每个月的固定还款额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]/（1+月利率）还款月数-1]

等额本息的月固定还款额为3184.36元，总还款额为1146369.72元，需支付的总利息为546369.72元 等额本金的特点：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用等额本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

同样以60万为例，贷款年限30年，年利率为4.9%：

每个月本金还款额=60万÷360个月=1666.67元

第一个月的利率算法为：60万×4.9%÷12=2450元，因此第一个月还款额为1666.67+2450=4116.67元。

第二个月的利率算法为：（60万-1666.67）×4.9%÷12=2443.2元，第二个月还款额为1667+2443.2=4109.86元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少

等额本金还款总额为1042225元，支付总利息为442225元。

如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。

当然，如果你有提前还款的计划，等额本金是一种比较好的贷款方式，因为等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多，而在等额本息的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还

温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。

原文地址"有贷款未还完购房贷款（按揭买房还完后要注意什么）"：http://www.guoyinggangguan.com/dkzs/93583.html。

微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码