买房的时候，高手是怎样贷款的？，下面是AA林染给大家的分享，一起来看看。
jy贷款是什么贷款
很多朋友买房的时候总是说：不断裂变贷款，那我也要还利息啊！值得做吗？他言下之意最好银行白给一笔钱才肯去投资，需要付出成本的东西他是接受不了的。
其实，真正心智成熟的人从来不单单只考虑成本，而是考虑成本收益比，如果一件事收益大于成本，就值得去做。
由此可见很多人对贷款裂变的认识还不够，为了帮助更多人认识贷款裂变的本质，我写了这一篇非常精彩的文章，内容市面少有，实用到爆！请您耐心阅读，一定受益匪浅。
01
买房贷款的本质
最近国家公布了全国平均房价首次突破1万每平方的数据，引起舆论一片哗然，大家都纷纷惊叹不知不觉房价已经这么高了。其实不止今天大家觉得房价高，20年之前很多人就觉得房价高了，大家都认为房价不能再涨，再涨就活不下去了。
如上图所示，20年之前，也就是2000年，中国平均房价874元一平方，月收入716，房价收入比1.22，真是不吃不喝也买不起房啊！高到没天理。那一年国家统计局还公布了全国房价排行榜，北京以每平方米4218.9元高居榜首。
2001年，据《北京日报》报道，北京普通职工平均年收入12000元，双职工家庭是24000元，家庭收入与房价的比为1∶14，也就是说一个家庭不吃不喝要用14年的时间才能攒足买房的钱。
当时媒体上就有人抱怨北京房价太贵了，专家称房价如果再不降的话，老百姓真的活不下去了。结果20年过去了，北京的房价涨到了每平方6.2万，而北京也变得越来越繁荣，城市不断扩大，大家不但没有活不下去，反而更多人在这里安居乐业了。
说完北京，我们再来看看全国平均房价，2000年从800多元每平方涨到今天均价1万，差不多12倍，年均增长8.5%，远比同时期2.28%的CPI涨幅要高。当然，整个过程伴随的是买房人的资产不断增值，早年贷款10万买了一套房，贷款没有翻倍，房价却翻了十几倍，赚钱真的比抢银行还快。
为什么会这样？
（中国的M2几乎长时间维持两位数字增长,货币长期通胀)
因为中国的货币一再超发，通货膨胀令到资产不断上涨，但是你的贷款却是锁定的，当年贷了多少，债务30年都不变。随着通胀进行，房价是会上涨的，简言之，债务是静止的，房价是波动式上涨的，时间一长，两者就会形成一个剪刀差，这个剪刀差就是贷款买房的利润。
试想一下，人均收入2000元一个月的年代，你贷了20万买房，月供1000元，看似好像需要30年才能还清，其实过了几年，通胀不断增加，你当初借的20万已经是一个很小的数字了，月供1000元更是微乎其微。
同样的道理，你今年月供1万，十年之后还是月供1万，但是十年之后，1万已经是一个很小的数字了。
从这里，我们可以看清贷款买房的本质：
在中国贷款买房，等于交会员费进入通货膨胀，财富二次分配俱乐部。交了首付，贷了款就是大哥的人，可以参与分钱了。
别人依靠工作，做生意，办企业实现第一次财富分配，你提前买了房，将来把房子卖给他们就可以赚走他们的钱，参与二次分配。
有人靠创造财富赚钱，有人靠转移财富赚钱，买房是懒人包，适合没有心思四处折腾的人，提前买房，等着升值，将来卖给别人，财富就转移过来了，属于easy模式，而创业做生意，混职场是hard模式，适合勤奋的人去折腾，需要面对很多挑战。
明白了这个道理，很多人马上就等不及了，往死里买啊！这是社会一个很大的bug（漏洞）啊！年轻人翻身的绝好机会！
但是除了马云这些人，普通人买房肯定很少全款的，必然要跟银行打交道。那么如何才能搞到更多、更便宜的资金呢？
别慌，下面的贷款攻略可以帮到你。
02
贷款攻略
好风凭借力，送我上青云。好风可以送你上青云，也可以将你重重地摔在地上。同样的道理，贷款杠杆可以扩大你的投资回报率，也会加大你的投资风险，关键是要合理利用，所以必须符合以下三个原则：
1、成本合理
2、期限够长
3、预留资金可以维持18个月以上的月供
本篇重点讲讲如何控制资金成本
资金是分层的，钱也是商品（同时是等价物）所以钱也是有成本的，低于按揭贷款的资金，主要来源于储蓄：
第一层资金：0~2%，来源于活期存款，闲置资金；
第二层资金：2~4%，来源于定期存款，货币基金，银行理财等；
这两层资金主要来源于六个钱包，包括你努力工作，省吃俭用得到的现金存款，公积金余额，还有你父母的储蓄。为什么说你买第一套房是最简单的？因为你动用的是你的存量资金，这部分资金拿来买房你是毫无压力的。
考虑到通货膨胀的速度，甚至你应该感到庆幸，
把钱换成砖头，一定程度上避免财富被稀释。
这当然不包括换成老家十八线县城的砖头。
而这部分资金，在你第一套房就应该全部打完，首房首贷自带三倍杠杆，多35万首付，就能多贷65万，房价预算就增加100万。如果你第一套还畏畏缩缩，子弹不打完，贷不足，那你后面要想有大的突破，异常艰难。
限购限贷总有一天会让你觉得当年真的太傻了，
而房价的涨幅会让你后悔当初没有多贷买大一点面积或者买多几套。
买房的时候，第二，第三套开始，你就需要开始动用更高成本的资金。因为靠存钱买房太慢了。外部资金，无非就是信用卡xyk，信用贷xyd，抵押贷款（如今流行的经营贷jyd），私人借贷。
我们可以进一步把资金分成如下层级：
第三层资金：4~5%，xyk，还有以税费卡，e分期为代表的可截断操作的优质xyd；
第四层资金：5%-6%，优质xyd，jyd，亲朋好友借钱；
第五层资金：6%-8%，二次抵押，以及xyd；
第七层资金：8%-10%，高评高贷、xyd;
第八层资金：10% -15%，短期拆借；
第九层资金：12%-18%，信用卡分期，不上征信xyd；
第十层资金：18%以上，民间借贷；
资金得一级级起动，先用低成本的，再用高成本的。你借的资金大寸头应该是低成本的，低风险的，而高成本的只是很少的比例，资金综合成本并不高。
例如首付要50万，40万是自有的低成本资金，另外10万是较高成本的借贷资金，两者拼成50万，然后三成首付去买150万的房子，这样的综合成本，仍然是可以接受的。
或者高成本的只是短期应急使用，后面再换成低成本的资金。例如200万的房子，二套要7成首付，而你只有80万怎么办？可以找贷款机构或者亲友借120万过来，120+80=200，全款把房子买下来之后，马上办理低息的抵押经营贷，可以贷7成获得资金140万，140万还掉120万，自己还剩20万，同时还把高息贷款置换成了低息的贷款。
还有两种情况可以裂变资金：
转贷：即按揭贷转为抵押贷。对于已经升值超过50%的房子，可以还清按揭再办抵押，回笼资金。
二次抵押：即直接把升值部分的70%再贷出来。
例如之前有个朋友，原来房子200万总价，现在已经涨到了300万，贷款还剩110万，那他应该怎么做呢？找贷款机构或银行过桥垫资还清110万，然后办理抵押贷款7成，300乘以7等于210万，210减去110等于100万，也就是他净到手100万资金。
又或者他不还清，直接办二次抵押，可以把升值部分的7成贷出来，300减去200等于100，100乘以7成等于70万。
我一直以来不建议大家高杠杆的，买房一定要量力而行，如果新手一上来就利用高成本资金甚至不惜民间借贷，不仅会吞噬利润，若碰到横盘期，一直脱离不了成本区，在黎明之前就会倒下。买房不是买彩票，而是一项非常精确的投资，一定要慎重。但是，为了对抗通胀，运用合理的杠杆是必须的。
可能有朋友会问：我贷了那么多钱，以后怎么还啊？
03
一涨解千愁
随着房子上涨，您的负债率其实在不断变小，假设您首付30万，贷款70万买100万的房子，资产负债率70%，五年后房子涨到了200万，还剩余贷款60万，此时资产负债率60除以200等于30%，负债率缩小了一半，这时你又可以把升值部分的资金裂变出来了。
房子涨一倍，资产负债率缩小一半，这是为什么中国房地产的杠杆看似很高，却一直不崩盘的原因，因为房价一直涨，很多的人负债率其实在不断下降。负债率下降之后，他们随时可以裂变贷款，最终不断地搞，形成资金循环，无限火力。
一句话，一涨解千愁，无论你贷多少钱，只要房子涨得够快，你就能再搞钱出来，一切好办。
那么中国房价还会涨吗？
成年人都知道没有一直涨的资产，中国的房价当然也不例外，但是再涨二三十年完全没问题。
从宏观来看，中国1978年到2018年40年间的经济复合增长率平均约为9.4％，按实际价值计算，中国40年来国内生产总值翻了37倍。这个世界第一人口大国实现了超长时期内经济持续超高速的增长，这绝对是一个奇迹，是史无前例的，中国人民过去积累了大量的财富，以后房价上涨有真实的购买力支撑。凭什么GDP涨了37倍，房价却不能涨十几倍？
从历史上来看，中国任何一个兴盛的王朝，地皮都是贵到飞起的，何况我们现代中国正在超越美国，重回世界经济第一。我们对中国的前景充满了无限憧憬和期待，当然，这些经济成就最终都会转化成财富储存起来，而房子就是最好的容器。
从中国人的心态来看，一个家庭辛劳一生，赚了钱，势必买上几套房子传承给后代的，所以房价虽然大家现在觉得高，但是对于赚到钱的人来讲，一点都不高，以后还会继续涨。
在文章最后，我预测一下接下来两年的楼市走势：明年中国粤港澳大湾区与长三角一体化城市群的房价会率先迎来上涨，其余城市紧随其后。
为什么2021-2022年楼市会涨？
今年股市和深圳楼市上涨是一个信号。（今年A股大幅上扬，整体涨幅10%，创业板超过50%，而深圳东莞楼市涨了30-60%）
其实截至2020年10月末，中国广义货币（M2）余额214.97万亿元，同比增长10.5%。今年年初1月末，这个数字是202.31万亿。也就是说，短短8个月，整个社会上流通的钱，增加了12万亿。试想一下，我们2008年遭遇金融危机也只是4万亿刺激救市，现在是12万亿！
如上图所示，我国从2017年开始去杠杆，连续三年M2、社会融资持续下行，但是开始2020年1月，这两个数据调头向上，不断攀升。货币如水，通货膨胀之下，人们肯定会寻求避险资产，防止现金缩水的，而房子不失为一个好选择。我已经听到货币流淌向全国的声音了，房价上涨进入了倒计时，刚需不要再等了，但愿每个人都买到好房子。
jy贷
房价高速发展了 20 年，过去每 7 年就有一轮新牛市，从 2016 牛市高峰期算起，2023 年又是一个 7 年之痒，但现在很多人不相信，楼市还会迎来新一轮牛市周期吗？
特别是这两年，受疫情影响经济基本面明显滑坡后，不少人的工作，收入都受到了影响。
房产不再是投资理财，特别是人口生育问题，城镇化率增速放缓，这都是客观事实，不能避而不谈。所以很长时间，在这些局面蔓延之下，不管如何救市，利率如何下调，市场信心依然难以提振。但在货币大放水的持续浇灌下，这些问题都可以忽略不计了，但市场情绪高涨后，房产依旧有着变量的通胀作用，只不过有的地方是馅饼，有的地方是陷阱。下面小诸葛讲讲近期合肥土拍看点:
根据合肥土地市场网最新消息，2023年首场土拍地块出炉
从公告内容来看，此次官方计划出让9宗地，其中滨湖区2宗、包河区1宗、蜀山区1宗、瑶海区2宗、肥东县3宗，总面积约642亩。
值得注意的是，此次土拍在规则上做有了一些变动，具体如下：
挂牌地点：
安徽合肥公共资源交易中心。挂牌日期为2023年2月27日至2023年3月29日，挂牌时间为上午9:00—11:00、下午14:00—17:00。挂牌截止时间是2023年3月29日下午17时止。2023年3月30日9时开始宣布竞得人、愿意继续竞价的转入现场竞价。具体场次安排另行通知。以上时间如有变化，另行通知。
拍卖方式：
本次公告地块采取“投报高品质住宅方案”的竞买方式，即：“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”的竞买方式。
1、首轮供地局气
今年首轮供地很是“局气”。
一是从数量上来看，市区首批供地清单发布42宗3615亩地，而首场土拍仅推出6宗407.47亩地，供应量偏少，有试水的成分，预计接来下的4、5月份将迎来大量供地。
二是从区域上来看，首场主推热门区域地块，如炙手可热滨湖新区（2宗）、热度攀升的瑶海区（2宗）；另外，包河推卓越城1宗地，蜀山区老城区1宗地；这些地块都较优质，预计多宗地竞拍触顶转竞品质，“开门红”提前预见。
2、全部恢复精装交付
去年合肥第三轮集中供地要求“毛坯交付”，而今年首轮明确指出实行“精装交付”，这就意味着市场又回归了精装时代，一方面给予开发商一定的利润空间，另一方面多少或将提高购房者的购房首付成本。据业内爆料，市区装修标准或2500元/㎡起步。
更深入来看，不仅市区，目前肥东土地公告也要求精装交付，这可能考验后期市场去化。众所周知，合肥市场冷热不均，县域不少毛坯项目都不好卖，更有甚者“精装改毛坯”。因此，在冷门板块，后期新项目以更高的装修价格入市，可能存在着市场抗力，考验房企开发能力。
同时，今年“精装交付”政策多少有着“去库存”的功效，它带来的“涨价预期”会加快当下市场中毛坯项目的销售速度。
3、取消毛坯限价
今年合肥首轮土地拍卖公告，没有设定“商品住宅（毛坯）平均备案价格”这一项。
这意味着执行一年多的毛坯限价政策正式取消，楼盘定价交给市场，再叠加“精装交付”这一要求，新房与二手房倒挂红利时代基本结束。
4、恢复装配率奖励
土地拍卖政策也恢复了装配率奖励，据悉装配率30%，奖励
300元/㎡，装配率50%，奖励500元/㎡。
本公告地块内的商品住房项目竞得人须严格按照《合肥市人民政府办公室关于进一步推进建筑产业化发展的实施意见》（合政办〔2019〕22号）及相关配套文件要求，具体装配率以竞买结果为准。
5、全面实行“交房即发证”
经营性住宅用地全面实行“交房即发证”，竞得人须严格执行《合肥市全面推行新建商品房“交房即发证”工作方案》（合自然资规发〔2022〕309号）相关规定。
兔年起始，大家一直都十分关注今年的土拍政策会如何变化。目前来看首次供地看点十足，疫情结束后，房企们会如何再发力，市场又将如何风云变化。小诸葛也大胆做一些猜测，仅供大家参考：
1，货币大放水，贷款极度宽松，利率不断下调，市场开始积累上涨能量！但今年不会有大行情，大牛市到来还需要时间！
从 2021 年 10 月之后，一年多来，房地产救市不断，很多地方放松了限购限贷，最关键的是房贷利率在不断下调，贷款异常宽松。二线城市调控依然留有底线，一线还谈不上放松，这就意味着哪怕需要房地产托底经济，房住不吵也不会抛弃，紧箍咒还是要经常拿出来念一念的。
不过小诸葛觉得底裤不脱光也没关系，利率和货币松紧才是决定楼市涨跌周期最关键的要素，现在房贷利率接连下调，市场在不断积累资金和爆发的能量。房贷转 jy 贷已经得到很多地方的银行默许，银行知道很多人会去换贷，所以存量房贷也不可能下调。
如果你现在还在指望房价下跌，肯定要大失所望了，小诸葛坚信,楼市没有救不起来的，就看放多少水，用什么手段。
2，市场仍有庞大的购房需求！人口不是问题！
有些城市上一轮的 2018 或 2019 年就开始调整了，到现在已经调了四五年的时间，积累了一大波刚需和改善需求，等待爆发。
而且一二线城市的人口也不是问题，80 后可能已经在收缩杠杆半躺平了，但是90 后还处于在上升阶段，他们是想在楼市放手一搏的，毕竟没有什么比中国的丈母娘更有远见。而且 90 后群体依旧庞大，一直到 1998 年之前，每年出生人口都在 2,000 万以上，这一代人还是有庞大的购房需求，所以人口问题这几年还不是问题。
要等到 00 后的购房需求才会明显下滑，但就算整体下滑也是结构性的，三四线人口流出正常，一二线有流入就行了，中国 14 亿人口基数太大了。
所以市场有足够的购房群体，这个基本面并没有消失，不用担心整体去化能力。
3，今年主要去库存，房价上涨压力不大，还有很多机会上车。
过去几年需求压缩，库存就会不断积压，去库存一般需要两年的时间。
诸葛找房数据显示，2022 年底，在 100 个城市中，一线城市，二线城市，三四线城市的新住宅库存去化周期分别是 12.4 个月，18 个月和 21.9 个月。
有些人对这个去化周期没什么概念，但这个指标非常重要，可以通过它来判断房价涨跌的压力，涨跌的节点。
简单说下，去化周期在 12 个月左右表示供需平衡，价格稳定，超过 12 个月，价格有下跌的压力。只有当去化周期达到 8 个月左右，房价才有明显的上涨压力。
不过每个城市的每个区域去化时间也是不同的，一般来说核心区新房供给量少，而最先启动的一般都是核心区，所以很容易领涨。复苏有可能会超出我们的想象，市场提前爆发，因为很多地方的需求确实是压抑了太长时间了，现在媒体舆论引导都是这里回暖了，那里上涨了，这很容易引爆市场。
楼市回暖之际究竟未来热度如何，我们拭目以待！
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