上海二手房贷款最新政策（上海二手房不允许贷款政策）

立杆见影！新政落地后首周，上海二手房各项数据明显回升，下面是上海房易给大家的分享，一起来看看。

上海二手房贷款最新政策

认房不认贷之后，上海楼市开始变得活跃

新房售楼处很热闹，二手房的挂牌、带看量也明显增加

但无论是买房还是卖房，所有人都在等一个结果

认房不认贷究竟能在上海楼市砸出多大水花？

今天，数据来了

文章包含了截止到9月10日的上海二手房总成交量（含住宅、商业、写字楼、车位）、二手房住宅成交量、链家最新挂牌量价数据以及上海房东信心指数

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先说结论

新政立竿见影，上海二手房成交量大幅上升

置换需求爆发，链家挂牌量创下近两年以来新高

房东信心指数回升，但依然处于低位

现在是上车的好时机吗？下半年市场会如何？

接着往下看~

1、

新政立竿见影

上海二手房成交量大幅上升

截止到9月10日，上海二手房成交量约5909套（房地网口径，包含住宅、商业、写字楼、车位等），相较于8月同期上升约32.13%

我们长期观测的二手房住宅成交量约5045套（纯住宅），相较于8月同期上升约24.69%

聚焦到周度，9月4日-9月10日上海二手房住宅成交约3700套，环比上升约19.27%

聚焦到单日，9月上海二手房住宅单日成交量最高约732套（9月9日周六），最低单日成交量约347套（9月1日周五）

从成交数据来看，认房不认贷在上海楼市的效果可以说是立竿见影！

按照当前情况推算，9月上海二手房住宅成交量预计在1.6-1.7万套之间，时隔3个月，重新回到荣枯线上方

当然，即便是1.6-1.7万套的成交量，在近10年的9月份二手房住宅成交量中也只能排在中等水平，在近5年的9月份二手房住宅成交量中只高于受核验价影响的2021年9月

但不可否认的是，这是一个好的开始，二手房月成交量回到2.1万套阳春线上方，只是时间问题！

2、

置换需求爆发

链家挂牌量新高

截止到9月11日，链家二手房挂牌量突破8万，来到约8.12万套，较8月底上升约6.6%，新增挂牌量主要集中在9月4日-11日

链家挂牌价约6.96万/㎡，较8月底近乎持平

其实这个结果一点也不意外，认房不认贷政策公布当天，很多家中介门店的咨询量、挂牌量就明显上升

而且置换需求非常明显！

以链家上周的新增挂牌房源为例，主要是小（面积小）、远（地段偏远）、低（总价低）的房源

各大新盘售楼处的反馈也侧面印证了这一点：

甚至有销售表示：“项目超过5成的客户需要卖掉旧房子，才能购置新房”

所以，认房不认贷之后，二手房刚需购买力的入场成为了决定性因素！

只有置换客户被释放出来，市场才有购买力！

这一点我们知道，政府也知道，而且已经开始有所行动

上周（9月7日），上海公积金政策调整，延长了存量房（也就是二手房）的最长贷款期限

这其中受益最多的就是位于置换链底端的“老公房”

原本公积金100万贷款15年等额本金月供近7000块，新政实施后，30年等额本息月供减少到4300元左右，还款压力大幅减轻

你细品！

当然，之前文章里，我们也专门提到过：

什么情况下二手刚需购房者规模扩大并且大量入场？

那可能要跟限购政策相关了...

（苏州单独放开120㎡以上房源的限购，也是把精细化调控拉满）

3、

房东信心指数回升

诚意卖房开始了？

截止到9月11日，上海房东信心指数约12.35%，来到今年2月以来的最高值，回升走势明显，但从长期来看，依然处于低位

之前直播中跟大家讲过，房东信心指数上升一般是两种可能：

1、涨价房源多了

2、降价房源少了

很显然，在政策出台的刺激下，上海房东的心态出现了一定程度的“超涨”，这也是为什么当下二手房置换链路的阻力很大

借用一位买家的体感：感觉他们不是诚心卖！

当然，上海房东已经在快速转变了，这一点从周度数据的走势就能看出来：

认房不认贷出台前三天（9月3号），上海房东信心指数一度超过18%，堪比小阳春

但在随后的一周里，涨价房源数量稳定而降价房源的数据上升，房东信心指数快速回落到12.35%

这明显是更有利于接下来二手房的成交量放大！

总结

新政出台，上海开始实质性救市，楼市迎来2017年以来的最佳入市时机！，大家的置业操作要顺应趋势

上海楼市最难熬的阶段已经过去了，市场会在或看好或看衰的目光中重新振作，坚定打新是当下的最优解！

对于后市，一房一万依旧保持谨慎乐观，而且要提醒低积分刚需置业的朋友，要加快节奏！

建议大家关注「住宅品质」

随着上海楼市的发展，置换一定是越来越难的，即使认房不认贷

而且之前一房一万做过统计，上海人平均14年换一次房子，在这过程中，居住品质的好坏会被无限放大

操作建议方面

能打新尽量打新！8批次新盘已经开启认购，今年一、二批次出让的地块也在加紧入市，大家要重点关注

预算400万以内的朋友重点看远郊带地铁的新盘，例如赵巷、嘉定北、宝山、航头、新场（积分要求比较低），二手房可以考虑中环附近或郊区核心地段的老公房

预算400-800万的朋友，带地铁、商业、学校的新房值得重点关注；总价从低到高可以看嘉定、宝山、徐泾、华漕、唐镇、春申、华泾等

预算1000万及以上，视积分不同，可以选择中环内、内环内百平三房，可以去看看东外滩、西藏北路、徐汇滨江、前滩、大宁、三林滨江等等

中低积分打新的朋友要把握机会，下半年的市场会继续升温，不要因小失大！

上海二手房不允许贷款政策

本报记者施露

9月1日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称“通知”），执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发9月2日起执行。

政策发出后的首个周末，上海楼市的一二手房的带看量出现提升。其中，二手房市场挂牌量猛增，有中介在政策出台后一小时新增400余套房源挂牌。上海一中介工作人员在社交平台表示：大家都想卖掉变首套，挂牌房源还在持续增加。

而新房市场，9月3日，记者走访上海几个新房楼盘发现，市区楼盘人气与政策出台之前相比有了一定的回升，但郊区楼盘人气表现分化，配套、交通及价格成为影响人气的主要因素。

降低购房成本

利好改善群体

继广州、深圳之后，上海成为第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。

今年二季度以来，在潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。

据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦缓慢恢复。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰对《证券日报》记者表示，此次上海“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50%—70%，政策出台后，首付比例降至35%，贷款利率从5.25%下降至4.55%，将大大减少该类客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。

“上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房‘认房不认贷’，政策出台超预期，或将为房市情绪带来明显提振效果。”易居研究院研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，“认房不认贷从两方面降低购房成本。”

“认房不认贷政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入首套房的认定标准中。换句话说，后续界定首套和二套房的标准，就看你所在城市是否有房子。我们认为，纳入首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。”他分析道，当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，那么首付款大约需175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。同样，其房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

“认房不认贷在上海实施，可以促进一部分购买需求，对于那些改善型群体刺激更大，因此，在上海有改善型房源的房企有望率先受益，去化率可以较此前有所加快。”上海某上市房企内部人士对《证券日报》记者评价称。

有中介一天新增2400套挂牌

2023年7月，上海的二手房成交徘徊在1.3万套左右，相比二手市场最热的时候一个月4.5万套左右的成交量，1.3万套是一个触底的交易量。

今年8月，自一线城市认房不认贷政策拟出台以来，8月以来上海的二手房交易量就开始底部复苏了。以闵行沪南的板块为例，据上海二手中介机构数据显示，2023年8月二手房成交量预计在1.5万套以上。而从“认房不认贷”政策发布后，上海二手房挂牌量瞬间激增。

据一家中介门店店员称：“一部分房东在中心城区不再下调挂牌价格，甚至拟提升挂牌价格，公司上海所有门店二手房市场的挂牌量一天内增加了2400套。”

“这说明买卖双方仍处于博弈的状态，起码会持续到年底。当前至年底这个阶段上海楼市为企稳阶段，一二手房的成交量会伴随着政策组合拳的利好，以及年底各家企业冲刺销售业绩的因素而回升，但是，价格来讲还是会明显分化，金山、奉贤、青浦、浦东原南汇、宝山北部等郊区远郊的项目不排除仍然会‘以价换量’，甚至外环沿线供应量比较大的板块，比如徐泾板块，也会面临一定的销售压力。”镜鉴咨询创始人张宏伟分析称。

张宏伟认为，认房不认贷政策出台后，上海中心城区楼市在成交量回升的基础上，二手房议价空间可能会减少，甚至价格逐步开始坚挺了，但是，还不至于涨价，同理新房也会如此。

“预期到2024年3—4月份，伴随着新的首套、改善需求的政策组合拳措施，上海楼市需求将进一步活跃。”张宏伟对记者补充称。

（编辑白宝玉）

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