痛，评估值不够让我无法足额贷款，如何才能评估值高一些？，下面是南方房产给大家的分享，一起来看看。
二手房贷款评估价做高
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不管是买房还是卖房，如果遇到买家想通过银行贷款购买，一定会遇到需要进行房屋评估的情况。房屋评估价格接近成交价，首付也是按照规定的三成四成五成或者七成，如果评估价远远低于成交价，首付就会变的高很多，这是怎么回事？遇到了又该如何解决呢?
为什么总能听到很多“首付5万，抢占黄金学位房”，“1万首付，即可入住城市中心大花园”的非常吸引人的楼盘广告？
但其实这种套路非常的深！因为房价上涨，首付也是水涨船高，很多买家就会有做低首付的诉求，但是这种为了一己之利违规操作，可能给自己带来更大的损失！
0首付买房？做低首付小心房子鸡飞蛋打！
什么是二手房的评估价？
由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋房屋现状、周边环境，当前市场行情情况等因素综合得出的一个价格，受龄、户型、楼层、装修、配套、朝向，噪音，本小区周边小区当前成交价，房价趋势，当前信贷政策等因素影响。
为何需要评估！找哪个评估公司
对于看到本文的人来说，通常是因为贷款需要，现实中评估报告还有很多作用的，比如出于分割财产需要（夫妻或者共有人，继承人之间要分割财产，分割后一个人持有房子，一个人得到现金补偿），因为交税需要（南方房产之前有发过如何合理省税的方法，提供课税用的评估报告可以用异议的方法合理省税）。也有的大宗交易，希望有一个第三方评估公司合理界定价格。
出于不同的目的，对立的双方，可能对评估值会有不同的要求，有的希望评估值高一些，有的希望评估值低一些。比如分割房产，持有房产的肯定希望评估值低一些，这样子可以少分现金给另外一方，而分割现金的则肯定希望评估值高一些，可以多分现金。
选择评估公司的时候，必须选择使用评估报告的人认可的评估公司，比如申请银行贷款，必须是该银行认可的评估公司，不同的银行认可的评估公司是不同的。分割财产用，必须是利益相关方认可的评估公司。课税用，必须是二级以上的税局所在地注册的评估公司。
当然了，贷款用的评估报告，也可以根据评估公司的评估报告来制定贷款银行。比如本来你想在A银行申请贷款，开始A银行认可的评估公司不到价，B评估公司可以满足价格需求，可是B评估公司只被C银行认可，那么也可以持B评估报告找C银行申请贷款。
不过考虑到风险的问题，部分银行不允许指定评估公司，而是需要通过摇号随机指定一个评估公司，每一次贷款可能会认可不同的评估公司，如果该评估报告不满足，也是不允许更换评估公司的。
要注意的是，如果申请公积金，或者公积金商业组合贷款，公积金中心也有自己认可的评估公司名单，如果公积金额度高于商业额度，必须在指定名单选评估公司。
那么什么样的评估价才是比较正常的？
购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告的评估值以及网签合同的成交价，按照孰低原则确定一个价格，然后该价格计算贷款额度审批。
一般评估价能到市场成交价的90%左右，如果要求评估调高一些，则多数也可以接近成交价，要注意的是，房价涨幅较快的时候，评估值可能跟不上。
举个例子：
小明购买100万的二手房，评估价为90万，首付三成买房，那么可以贷款额度是评估价和成交价较低的90万的7成，也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。这里因为评估价不到价导致首付超过了3成。
但是如果评估价格要远远低于成交价，首付就会变的高很多，怎么办？
回顾
读者吴女士的朋友在4月中谈下来的房子，准备205万成交，这个价格已经比上半年大概涨了50万多，但是现在的银行评估价格却远没有200万，只有160多万，放贷7成约112万多，所以他要给出将近5成的首付。这房价涨了30%又要将近50%的首付，这样我朋友始料未及，进退两难，毕竟这与预期的资金有很大的差距，缺口不是10万8万还可以筹借，增加这么多首付款让刚需情何以堪啊 ？
评估价为什么经常比成交价低？
1，银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。
2，二手房的位置及配置，还有房子的楼龄，破损比较严重的，条件差的房子，评估价就很低。
3，现在信贷政策比较严，评估值也比较低一些。
4，部分房子存在一些瑕疵，比如一屋两证（之前的7090政策导致很多大面积的房子有两个房产证）、房中房、业主购买两套打通使用、存在违建。
评估价低，变相的提高了首付，怎么办？
1，找一个评估价较高的评估公司，然后找认可该评估公司的银行。房价在涨的时候，评估值可能跟不上成交价，可以时间换空间，过一些时间再去评估，可能评估价就会升高了。
2，评估价低银行会考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会较正常交易价保守，即低一些，签约的时候务必要有心理准备。
3，在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。
4，买房签约之前，建议务必提前找按揭公司，或者银行或者评估公司了解评估价是否到价，如果不到价还可以考虑不买，一旦签约后发现评估不到价就来不及反悔了。
5，买家要解释成交价高的原因，竭力争取提高评估价，比如送的花园、平台、天台，这些加送的面积不会体现在房产证，但是提高了成交价。这些都是同一楼盘个别价格会高的原因，往往很容易忽略的。
南方房产特约嘉宾
郑大源
房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾
评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加;
评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。
总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，提前了解评估值，做到心中有数，减少违约的发生。
做高房价骗贷已过户是合法
2018年，袁先生在卖房过程中，被一假中介人以买方需贷款为由，在仅付2万首付款前提下，欺骗袁先生将房产过户给对方，后中介和买方联合利用该房产在小额贷款公司抵押贷款52万，但并未将尾款付给袁先生，失踪了。2019年该中介人被抓，让胡路区法院对其提起刑事公诉，目前该案并未判决。但袁先生了解到，目前，小额贷款公司在萨尔图区法院起诉该房产的权属人偿还贷款胜诉，该套房产被判决抵偿给小额贷款公司。袁先生咨询，同一标的物情况下，萨区法院民事案件先于刑事案件判决，是否合理？
市中级人民法院审判委员会专职委员张润柏：“这里面可能是经济犯罪和经济纠纷在一起。因为你这个房子已经过户给了买方，买方做为实际产权人，拿着他自己的房子去做抵押登记，是没问题的。现在我们不清楚你所谓的“假中介”和买方是什么关系，买方是明知这种情况还是不知道这种情况，所以我们不能武断的下结论，虽然说萨尔图区法院已经受理了民事这一部分，但是要等到刑事案件做完判决以后，我们结合刑事案件和民事案件认定的事实，进行详细的了解，才能做出一个最后的处理意见。张润柏表示，袁先生可以带着相关材料找他，他可以帮袁先生做一个详细的判断。”
谢先生反映2015年，高新区雪豹涂料责任有限公司欠他侄子一笔工程款30万。2017年，通过高新区法院起诉，最终判决谢先生的侄子胜诉，可被拖欠的工程款却迟迟未执行。据谢先生了解，该公司法人有房产、车辆以及稳定收入，谢先生质疑为何不能从这些财产中执行给其侄子工程款。
执行局副局长李统君：“谢先生的侄子是与高新区雪豹涂料责任有限公司之间有经济纠纷，起诉的也是高新区雪豹涂料责任有限公司。公司财产是具有独立法人资格的，他要以自己的财产偿还债务。所以在胜诉后，被执行人就是这个公司，我们要看这个公司名下是否有可执行的财产，如果公司名下有存款、车辆、房产等财产，我们一定要执行，至于公司法人的个人收入和房产、车辆等，如果和公司没有关系，我们是不能执行个人的财产的，这是两个关系。”
市中级人民法院审判委员会专职委员张润柏：“针对谢先生这个问题，下一步，由我们中院执行局对高新区法院进行督办，让他们加大执行力度，由高新区法院调查他到底是破产了，还是没有执行能力，或者是待于执行，清晰相关情况后我们再确定怎么做。”
2015年，巴先生侄女价值198000元的600吨芦苇被同村村民祭祀时全部烧毁，巴先生在肇州县永乐法庭起诉，一审因证据不足败诉。当年，上诉到市中级人民法院时，由于7日内没有交齐诉讼费，被按照撤诉处理。2019年，巴先生找到了证人，愿意为其出庭作证，巴先生再到市中级人民法院起诉，但从2019年3月至今，因为各种理由，法院都没有受理巴先生的案件。
市中级人民法院审判委员会专职委员张润柏：“巴先生这个问题在一审判决后，上诉的过程中，因没有缴纳诉讼费，被按照撤诉处理了，这种情况下一审判决就生效了。现在，如果要是有新证据呢，要在你发现新证据之日起的6个月内申请再审。现在巴先生说有新的证人，但在节目上，我们不了解巴先生说的新证人是否曾经已经出庭做过证。这个需要法院进行审查，审查后证实是新的证据才能立案，这需要一个过程。节目之后，我们会安排专人与巴先生对接，对他这个事情进行了解。”
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