按揭买房的人，房贷月供如何计算，两种还款方式了解一下，下面是湖南地产界给大家的分享，一起来看看。
住房贷款月供计算公式
很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？
今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。
1
等额本息
等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。
大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。
言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个
其中
y：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1 000 000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
n：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。
下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要偿还的等额月供，
那么根据复利公式，银行要获得的本息为
S=P×（1+i）n
按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息
第1个月y×（1+i）n-1
第2个月y×（1+i）n-2
第3个月y×（1+i）n-3
第4个月y×（1+i）n-4
…
第n个月y×（1+i）0=y
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y
=
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息 S= P×（1+i）n
因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：
2
等额本金
等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。
月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其中P为本金，n为月供期数。
第1个月，本金p，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为p+P×i；
第2个月，本金p，需偿还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;
第3个月，本金p，需偿还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;
……
第n个月，本金p，需偿还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;
所以，等额本金的规律是每个月的差额就是p×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为p+P×i（其中p=P÷n,P为贷款本金总额，n为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。
3
月供系数表的制作
因为等额本金的计算比较简单，首月月供=p+P×i，月供递减p×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。
只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。
例1：
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,
经计算，最终月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2：
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
余此类推，依次递减 12.48 元。
4
等额本金和等额本息的优劣
等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。
5
要不要提前还款
其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！
怎样算房贷月供多少
今年的老百姓可谓是一方欢喜一方愁。欢喜的那一方是因为他们没有那么早买房，不用还高昂的房贷利率，没有每个月城中的月供，而现在房价又下跌了，利率也跟着下调，他们要是买房的话，或许比之前买房的人要省下十几甚至二十几万。
而那一些在房价最高点以及利率最高点买下房的人有欢喜也有忧愁。忧愁的是他们之前花了那么高的利率，而且购买房子的时候房价那么高，现在降到那么低，从而使得他们的房子价格也出现了一定幅度的下跌。
但也有值得高兴的消息，就是他们每个月要还的月供也会减少很多，今天小编就从各个方向给大家聊一聊此次房贷利率下调之后，各种影响以及出现的各种问题该如何应对。
01利率调整对月供有何影响？
利率调整之后，最大的影响就是每个月所还的月供会减少。买过房子或者车子的朋友都知道，因为房贷利率是按照年来计算的，利率下调之后，每年需要还的贷款就减少了，每个月都减少之后，总还款的额度也会降低。
打个比方，如果之前购买房子的利率为5.88%，现在降到了4.2%。以贷款额度100万为例，贷款30年，每个月就可以少还772块，换算下来可以少还27万。
也就是说今后我们要支付银行的利息也会减少很多，这对于每个月都要还房贷的朋友来说，也能节省很大一笔钱。
02 用哪种方式还款更划算？
但现在房贷利率调整的情况之下，已经购买房子的人应该根据自己的实际情况去还款，这样才能实现利益最大化。贷款的时候分为两种，一种是等额本金，一种是等额本息，那这两种方式贷款要是还款的话，应该如何做才是最好的呢？
等额本金
一般选择这种方式还贷的，都是手里积蓄比较多的，这种还款方式是每个月还本金的金额是固定的，利息前期会比较高，后续会慢慢递减。
现在利率下降的情况之下，如果是使用等额本金的方式还款的购房者，可以使用提前还款的方式来缩短还款的期限，这样还款总额减少了，所要支付的利息也相对应会减少很多。
等额本息
这种还款方式是大部分人会选择的，它的还款方式是每个月还款固定的额度，例如前期每个月还5700元。
不过每个月还款额度的本金跟利息会不断调整，用这种方式还款，压力会小一些。这类人群也可以按照原来的计划还款，因为等额本息还款方式只是利率下降，也不会有额外的负担。
03 房贷利率调整时，应该要注意哪些事情？
首先，不要轻易改变还款方式。每个人的自身情况不一样，所以选择还贷的时候，应该要从自身出发。
如果自己没有太多积蓄，也不要急着一次还完所有贷款，不然要缴纳的违约金以及缴纳的贷款，可能对自己来说也是一个不小的压力，也会造成不必要的麻烦和成本。
当然也要时时关注房贷利率的调整情况，如果房贷利率下降的时候，肯定是对购房者有很多好处，但谁也保不准它的利率是否会回升，这时候就需要及时调整还款的计划，才能保证自身的利益。
其次，也要知道提前还款所要承担的风险以及成本。如果购房者有不少存款或者有提前还款的能力，也要提前了解还款的违约成本以及其他风险。
例如提前还款要支付违约金以及各类手续费等，一定要了解情况之后在考虑要不要提前还款。
总而言之要不要提前还款，最好是根据自己的自身情况来定。不过值得开心的是无论是有买房的还是没有买房的，房贷利率下调对于大家来说都是一个好事。
大家认为今后房贷利率会不会下调呢？房价又会不会继续下跌呢？欢迎给出您的看法。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"住房贷款月供计算公式（怎样算房贷月供多少）"：http://www.guoyinggangguan.com/dkzs/91330.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
