杭州二手房交易规则悄然生变：房东也开始承担中介费和税费，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
二手房贷款交易税费
财联社7月10日讯（记者 王海春）近日市场传出消息，杭州二手房交易过程中，房东过往要求净到手价的规则发生反转，目前正朝着买家要求净到手价的方向转变。
对此，杭州多位业内人士告诉记者，买卖双方协商各承担一半的中介费及相关税费的比例较此前有所增加，而此前这部分费用，很大程度上要由买家来承担。
“市场供求发生转变背景下，之前饱受争议的二手房中介费及相关税费问题，发生了微妙的变化。杭州成为这种变化过程中，一个较为典型的样本。事实上，随着二手房市场活跃度下降，多个城市买家的筹码在增加。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示。
从全国情况来看，6月份多个二手住宅交易量，出现今年以来首次同比下降的情形。
易居研究院今日公布的数据显示，2023年6月，全国22个重点城市二手住宅成交套数为13.7万套，环比减少17%，同比减少1%。在交易量持续回落情况下，当前二手房交易行情发生明显转变，同比指标开始由正转负。二手房价格方面，58安居客数据显示，今年6月全国65个主要城市二手房挂牌均价为16471元/平方米，环比微跌0.54%。
“从各地中介门店的反馈信息来看，4月中下旬开始门店来访量和带看量明显减少，一些门店单月交易仅有几套。6月成交的数据说明，二手房交易疲软态势并未结束，反而有继续调整的可能。”易居研究院研究总监严跃进表示。
二季度杭州二手房成交量现“三连跌”
就杭州部分房东愿意主动承担二手房交易税费，杭州贝壳研究院院长上官剑表示，此前交易中的中介费及税费，大多数是买家来承担，但近期从市场了解到的情况是，杭州有不少卖家愿意与买家各承担一半的交易费用。
“虽然现在没有关于比例变化的精确统计，但各买卖双方各承担一半的情况，比之前的确明显增多。”上官剑告诉记者。
高院生对记者表示，也有极少数卖家提出，中介费、税费均由卖家来承担的情况。
“税费均由房东来负担的情况不多，这往往是因为房东有置换需求或急于用钱，卖房比较着急，希望借此来加快成交速度。现在市场发生的新变化是，二手房交易税费已经不是完全由卖家说了算，更多由买卖双方协商来确定，买家议价的能力正在增强。”高院生称。
多位业内人士告诉记者，杭州部分二手房交易过程中，税费问题从买家承担变为上下家协商解决，与市场走向的转变有直接关系。
“市场上一房难求的时候，房东拥有很强的话语权，买家想要买到房子，只能由自己单方承担大部分甚至全部的交易税费。但现在杭州二手房供应量明显增加，成交量持续下滑，房子若想交易成功，房东只有在交易条件，甚至是价格上做出适度让步。”上官剑在接受记者采访时说。
据克而瑞数据，今年6月杭州二手房成交面积29.9万平方米，环比下降26%，同比降幅达45%。
“6月的下滑只是市场变化的一部分。上半年成交量同比仍然是增长的，但如果按月度来看，近几个月的成交已经出现了‘三连跌’。”高院生表示。
克而瑞数据显示，今年1-6月，杭州二手房成交257.5万平方米，同比增长28%。另据贝壳研究院数据，杭州二手房网签套数在今年3月达到10828套的高点后，4月降至7636套，5月、6月的网签套数分别为7620套、5258套，成交量连续三个月出现下滑。
随着成交量的走低，杭州二手房价格也出现了小幅回落。贝壳研究院数据显示，2023年上半年杭州二手房均价31171.5元/平方米，与去年下半年基本持平，同比去年上半年31908元/平方米下降2.31%。
上官剑指出，杭州二手房市场挂牌量不断增加，但需求量没有同步增长，出现了阶段性供大于求。“市场观望情绪有所加重，买家放缓了入市脚步，二手房带看量下降，成交周期明显拉长。”
高院生向记者介绍，这种市场形势下，不仅此前交易税费由谁承担的问题变得可以协商解决，一些远郊房源的价格也出现了松动。“虽然现在还没有出现抛售的情况，但买家在交易过程中议价空间开始加大。”
17城六月二手房交易量下降约二成
杭州二手房交易量下滑之际，多个城市二手房交易出现冲高回落的现象。
以厦门为例，据克而瑞数据，4月以来当地二手房市场出现调整，成交规模连续3个月回落，6月成交量降至20万平方米，受此拖累，上半年累计同比增幅逐步收窄至4%。
另据中指院数据，2023年1-5月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长近70%，绝对规模回升至2019年以来同期高位，仅次于2021年同期。
“但进入4月，从周度成交来看，购房需求释放动能不足，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于高位，进一步影响了市场情绪。”中指院市场研究总监陈文静称。
克而瑞数据显示，今年6月，全国17个重点城市二手房成交面积约630万平方米，环比降幅约21%，跌幅进一步加大，同比也转入负增长区间，下跌5%。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，整体来看，今年上半年各地二手房市场表现好于去年同期。
“今年多城放宽购房政策，包括放松限购限售、二手房带押过户、优化公积金贷款等，推动了购房需求的释放。积压的需求加速释放，尤其是在大量的刚性需求支撑下，市场热度高涨。不过，从月度来看，上半年呈现先升后落，小阳春过后成交行情转淡，市场复苏动能有所减弱。”王小嫱称。
58安居客研究院院长张波对记者表示，随着前期积压需求基本释放完毕，加之多地二手房挂牌量升高，市场正面临修复动能不足的问题，二手房市场活跃度持续回落。
易居研究院监测数据显示，全国13个重点城市，二手房挂牌量在6月初增至199万套，相比今年初的159万套，增幅约25%。
“二手房市场正经历一个调整期，这期间会降低二手房交易的活跃度、拉长交易周期。对于置换型买家，也会影响其新房置业的节奏和预期。”张波表示。
高院生指出受市场预期、收入增长等多种原因影响，买家放缓了入市脚步，这部分需求并没有消失。
“部分房东为加快出售房子会调整房价，如价格与购房者预期相符合，仍然会有成交。此外，部分买家对期房存在烂尾的担心，购买二手房会成为这部分人群的重要选项。但二手房挂牌量处于高位，预计也将继续影响二手房市场情绪，进而影响新房置业预期。另外，挂牌量增加、交易量下降背景下，将对价格调整产生影响，买家加大了议价空间。但各地二手房价格是否会出现大幅度调整，仍值得进一步关注。”高院生补充道。
本文源自财联社记者 王海春
有房贷的二手房如何交易
根据最新的政策，存量房贷利率将从今天起进行调整。这次调整对于购房者来说是一个利好消息。根据新政策，购买首套房无需申请，而对于已购买二套房的购房者，可以通过“二套转首套”的方式来享受更有利的贷款利率。
让我们来了解一下存量房贷利率调整的背景。近年来，我国房地产市场经历了一系列的调控政策，其中包括限购、限贷等措施。这些政策的出台旨在抑制房价上涨速度，保护购房者的利益。然而，随着房价的逐渐稳定，政府开始逐步放宽相关限制，并且对于购买首套房的购房者提供更多便利。此次存量房贷利率调整正是其中的一项重要举措。对于购买首套房的购房者来说，新政策意味着申请贷款将更加简单和便捷。以往购房者需要提供大量的材料和证明文件，才能够得到贷款机构的审核通过。而现在，只需要在购房合同中明确标注为首套房即可。这将大大减少购房者的办理时间和精力，让购房过程更加高效和便利。
对于已购买二套房的购房者来说，他们也有机会享受到新政策带来的优惠。根据政府的规定，如果购房者将自己的二套房变更为首套房，可以享受较为优惠的贷款利率。具体操作方法如下：购房者需要准备相关材料，包括房产证、购房合同等，并前往相关机构申请转首套房的手续。在办理过程中，购房者还需缴纳一定的手续费用，具体费用标准根据不同地区和房屋情况而有所差异。一旦申请成功，购房者将享受到更加优惠的贷款利率，为自己节省了不少利息支出。我们需要了解什么是“二套转首套”。在过去，如果一个人已经拥有一套房产，再购买第二套的时候，利率较高。但是根据新政策，如果这个人将第二套房产转变为首套房产，那么就可以享受首套房的利率待遇。这对于购房者来说是一个非常有利的政策。
那么如何进行“二套转首套”呢？首先，购房者需要进行一些具体的操作和手续。首先，他们需要提供购房发票，证明自己已经购买了第二套房产。然后，购房者还需要提供证明他们的第一套房产已经处于出售状态，比如房产证上有卖房的相关记录。最后，购房者还需要提供购房贷款的相关材料，如银行的还款记录等。在完成了这些手续之后，购房者可以提交申请，要求将第二套房产转变为首套房产。银行将对购房者的申请进行审批，并根据相关政策给出首套房的利率。如果购房者符合政策规定，他们就可以享受到更低的利率。
尽管“二套转首套”政策给购房者带来了很多好处，但是我们也需要注意一些事项。首先，购房者需要确保第一套房产已经处于出售状态，并且已经找到了买家。否则，购房者将无法满足政策要求。其次，购房者需要及时地向银行申请转变房产状态，否则他们将无法享受到首套房的利率优惠。我们需要了解什么是存量房贷利率。存量房贷利率即指在购买二手房时所承担的贷款利率。而根据新政策的调整，购房者购买的第一套房将享受较低的利率，而对于第二套房贷款的利率则会相对较高。
如何将二套房贷款转为首套房贷款呢？购房者需要准备相关的资料。这包括购房合同、房屋抵押合同等。购房者还需要提交银行要求的个人资料，如房屋评估报告、个人征信报告等。购房者需要选择一家合适的银行进行申请。在选择银行时，购房者需要考虑利率、服务质量、办理流程等因素。可以咨询朋友或者专业人士的意见，选择一家信誉度较高的银行是非常重要的。一旦选择好银行，购房者需要填写相关的申请表格，并将相关资料递交给银行。银行会对购房者的资料进行审核，并进行贷款评估。在申请过程中，购房者需要尽可能提供真实有效的资料，同时要积极配合银行的评估工作。如有需要，购房者还可以向专业人士咨询，以便更好地理解整个贷款转换的流程。
购房者需要等待银行的审批结果。通常情况下，银行会在一周左右给出审批结果。如果审批通过，购房者就能够享受到较低的利率，从而减轻自身的负担。对于拥有二套房产的购房者来说，要实现“二套转首套”的目标需要满足两个关键条件。首先，购买的二套房产必须是自住房，而不能用于投资或出租。其次，原购房贷款必须已经结清或者是在亏本的情况下出售。一旦购房者满足了上述条件，即可进行“二套转首套”的操作。操作的第一步是前往当地的房管局进行备案，提供相关的购房合同、贷款合同和过户证明等证据，并填写相应的申请表格。在填写表格时，购房者需要明确注明自己购买的二套房产已经成为了自住房，以及原先贷款已经结清或被亏本出售。
完成备案后，购房者需要联系原贷款银行进行遣散手续。在遣散手续中，购房者需要提供备案表格、购房合同、过户证明以及相关还款记录等材料。银行将根据这些材料审核，并进行相应的遣散操作。购房者已经完成了“二套转首套”的手续，可以享受到更低的利率。购房者再次申请贷款时，只需提供房管局备案表格、购房合同和过户证明等材料即可。随着存量房贷利率的调整和“二套转首套”政策的实施，购房者可以更加灵活地选择贷款方式，减轻了购房成本的压力。这对于追求购房梦想的年轻人来说无疑是个好消息。但是，我们也要理性对待这一政策调整。购房者需要明确自己购买的二套房产是否符合相关条件，并确保能够提供足够的证据。购房者还需要充分考虑自己的经济状况和还款能力，确保能够按时偿还贷款。
值得注意的是，调整后的存量房贷利率政策对首套房贷款没有审批限制。这意味着购买首套房的人们将无需经过繁琐的申请手续即可享受到更为优惠的利率。这对于那些想要购买房子的年轻人来说，无疑是一份喜讯。他们将能够更轻松地实现自己的购房梦想，并在贷款利率方面获得更为实惠的待遇。
对于已经拥有一套住房并希望购置第二套房产的人们来说，情况略微复杂。在过去的一段时间里，许多买家选择将其第二套住房申请为首套房，以享受更低的贷款利率。这种行为被称为“二套转首套”。然而，根据最新政策调整，这一操作将面临新的挑战。在进行“二套转首套”操作前，购买者需要对自己的购房目的进行深入的评估和思考。如果你购买第二套房只是为了像买第一套房一样享受较低的贷款利率，那么恐怕你会失望了。政府这一次的调整旨在避免房地产市场的过热，保持市场的稳定。因此，如果你申请的第二套房并非自住房，而是作为投资物业或者其他非自住用途，那么就无法享受到首套房的优惠政策。
对于已经购置了两套房产并且被定义为二套房的人们来说，应该如何操作呢？首先，购房者可以选择将其被定义为二套房的房产进行出售，然后在购买新房时申请新的首套房贷款。这种操作虽然可能会带来一些交易成本和时间上的损失，但依然是目前较为可行的方案之一。购房者还可以选择在现有的二套房产进行改造或出租，将其转变为商业物业或长期租赁住房。这样一来，虽然不能享受到新的首套房贷款利率，但仍然可以在租金收益方面获取到一些回报。
我们需要了解“二套转首套”的具体操作流程。根据银保监会的相关规定，购房者需要提供一些必要的材料来证明他们的购房意向和真实购买需求。首先，购房者需要提供购房合同或意向书，证明他们已经在购房项目中签署了合同或意向书。接着，购房者需要提供房产证、房屋买卖合同或网签备案表等相关材料，证明他们已经拥有了一套房产，并且打算将其转为首套房。最后，购房者还需提供个人征信报告、购房款来源证明等金融材料，以确保其还款能力和购房行为的合法性。
我们需要了解“二套转首套”所能享受到的利率优惠。根据最新调整，不同的城市和不同的银行有着不同的利率优惠政策。一般来说，购房者可以通过将二套房转为首套来获得0.1%至0.3%的利率下降。虽然不是一个很大的优惠，但对于购房者来说，也是一笔可观的节省。此外，购房者还可以通过提前还款或加大还款额度来进一步减少贷款利息的支出。我们需要明确的是，购房者在进行“二套转首套”操作时需要遵循相关法规和政策。购房者应在合理的时间内完成相关手续，并确保提供的材料真实有效，以避免引发不必要的纠纷和法律风险。
“二套转首套”的操作相对简单，但是购房者需要了解和遵守相关的政策和法规。对于购房者来说，利率优惠是一大福利，尤其是在当前房地产市场的竞争激烈和贷款利率上升的背景下。因此，购房者应抓住这个机会，合理规划自己的房产购置和贷款安排，以获得最大的利益和优惠。同时，我们也希望相关监管部门能够进一步完善政策，为购房者提供更多更好的购房和贷款机会。
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