开发商网签房抵押贷款（网签房能过户吗）

开发商以网签方式借钱，遭遇房屋强制执行，谁的权利优先？，下面是饶庆松给大家的分享，一起来看看。

开发商网签房抵押贷款

题目有点烧脑！简要地以故事来说，可以这样描述：

某房屋开发商H向C某借钱，与C商定签订房屋买卖合同并网签。

开发商因为与建筑商W之间存在诉讼，判决其承担偿还W工程款的责任。

胜诉后W申请执行开发商已经与C网签的房屋。

在执行过程中，C提出异议。

问题来了：对于该房屋，C的权利优先，还是W的权利优先？

背后的故事是，开发商缺钱后向某自然人借钱，于是签订房屋买卖合同并进行网签，用于担保开发商偿还借款。这是一种担保方式，但不是典型的担保合同。基于物权法定，能否产生担保物权？

民法典有关担保制度的解释第68条规定，对于名义上过户到债权人名下，这种情况作为非典型担保合同来处理。因为已经过户登记，从外观看，债务人（即借款人）已经没有该项房屋产权，故（暂时）不会存在执行该房屋的问题。

但是，对于商品房网签备案的情况，则比较特殊，具体情况究竟如何，我们来看实际案例：

2013年7月，H公司（开发商）与W公司签订建设工程施工合同，约定W公司开发某小区的楼房与车库工程，并于2015年11月竣工，12月验收备案。

因为工程款纠纷，W公司提起仲裁并申请财产保全，将该小区的未售房产和土地使用权等进行了保全，仲裁庭裁决H公司支付W公司5600余万元拖欠的工程款及利息。

2017年W公司申请执行，对H公司案涉的小区的住宅和商铺进行查封，执行期间，案外人C某对查封的网签至其名下的5套商品住宅房提出执行异议，要求解除查封。

执行法院作出裁定，认为C某与H公司签订了《商品房买卖合同》、缴纳全部房款并办理了入住手续（事实上并没有），C某的异议理由成立，裁定中止对网签房屋的执行。

W公司对执行异议裁定不服，于是提起执行异议之诉。

法院查明，2016年3月H公司与C某签订商品房买卖合同并办理网签备案；同年4月，H公司与C某签订抵押借款合同，约定H公司向C某借款85万元，并约定了还款期限和利息；H公司用包括案涉房屋在内的若干套房屋作为抵押，若H不能按期还款，则C某可以依法处分抵押财产；同时又签订房屋买卖合同，H公司向C某出具收款265万余元的收据，但H公司否认收到该笔款项，C某也没有能提交该笔款项的银行付款凭证，仅说是现金支付，而房屋也没有交付C某使用。

回到前面提出的问题，具体化表述就是：对案涉房屋的权利，C某和W公司，谁的主张能够得到支持？支持的依据是什么？

法院判决认为，

一、C某与H公司签订的《商品房买卖合同》名为购房合同，实为双方之间的借贷合同提供担保。

首先，双方签订了借款合同，约定以包括案涉房屋在内的若干套房屋用于抵押；

其次，购房合同约定购房款为265万余元，但C某没有证明其支付的证明，仅说用现金支付；

再其次，正常而言该房屋应该过户，但是一直没有办理过户，且C某也没有实际入住占有该房屋。

综合事实来看，双方签订《商品房买卖合同》的真实目的是为了给借款提供担保，并非为了房屋买卖。这是一种非典型担保方式，根据物权法定原则，不能产生物权变动效力。

二、房屋仅进行了网签，未办理预售登记，商品房买卖合同网签备案并不具有物权变动性质，而仅是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房买卖合同网签备案并不直接产生物权设立或变动的效力。

根据最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条规定：

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(普通案例330篇)

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(普通案例216篇)

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(普通案例17篇)

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

显然，C某主张的排除强制执行，因为合同非真实的房屋买卖合同，而是借款合同，其无法援引该项规定而达到排除执行的目的。其签订房屋买卖合同的真实目的在于为双方之间的借款合同提供担保，其基础法律关系为借贷关系，C某并非真实的购房人，对房屋不享有合法的权利，不享有排除强制执行的民事权益。

该案中还有一个有意思的看点，就是H公司也不支持C某的主张。其实原因比较简单，H公司为借到钱，所以要拿出房屋来抵押，这是它的筹码，但是通过强制执行可以抵消掉其与W公司的债务，而与C某的债务因为抵押不具有法定抵押权的效力，从而该债权沦为普通债权，总体而言对H公司是有利的。

在执行异议之诉中，存在诸多有意思的看点，让我们慢慢挖掘，既普及法律知识，也认识社会百态。

网签房能过户吗

并不是只有城市里面的房屋才有人买，农村的房屋也是有人买卖的，但是农村的房屋是宅基地上的房屋，那么，农村房屋可以买卖吗？买卖农村房屋怎么过户？

网友咨询：农村房屋可以买卖吗？

广西桂港律师事务所吴伟光律师解答：

农村房屋可以买卖。拥有房屋的产权，便可以将房屋进行变更，处置，买卖。

买卖过户：农村房屋买卖是买卖双方将过户事宜达成一致后，确定房屋交易价格；到房屋登记发证大厅进行网签，提供买卖双方身份证明原件及房屋所有权证；缴纳税费办理产权转移过户手续；领证；将房屋进行评估，待双方完成产权登记变更后，银行发放贷款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的房屋买卖交易全部履行完毕。

吴伟光律师解析：

房屋过户：

1、农村房屋买卖过户需要委托测绘配图，委托评估，缴税，申请填表，交验书证，受理登记，权属审核，交费领证。所需要的证件有土地使用权证房屋所有权证、共有权证、买卖契约、税票等，有些还需要其他的相关证明。买卖双方须持本人身份证件亲自办理登记。如需委托他人办理登记的，须出具经公证的委托书。

2、农房过户是有条件的，必须双方户口都在同一个村(镇)，且不属于拆迁范围以内的农房才可以办理过户手续，买卖合同签订后最后去公证一下。然后双方持相关证件到所属房管局农房办办理即可。

3、农村房屋如果有“房屋登记证”可以去房管局办理过户手续，如果是小产权房(没有房屋登记证)交易属于一般商品交易，对方是否具有房屋所有权或是否完全有用，是否是共同财产，如果房屋所有人均签署了协议，并且协议已经公正处公正了，购房的金额符合市场价格(不符合的不算)是受法律保护的。

房屋过户费：

农村房产证过户费用：转让方需要交征地管理费，0.75元/平方米;出让金;补出让契税，基由市财政局契税征收窗口核收;土地出让合同印花税。受让方还需要交工本费;国有土地使用证20元/本;印花税;土地权属调查、地籍测绘费等等。

购买农村房屋时，必须满足购买农村房屋的主体要件，除此之外，房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意;如系共有房屋，必须征得其他共有人同意;应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件;应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵;应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。

根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。

第六十二条第一款规定：“村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

房屋买卖的条件：

（1）购房者主体资格合法，农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

（2）售房者的主体资格合格，卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说，其中的共有人一方若单方面处分房屋的，并不能使房屋买卖有效。

（3）购房者应当符合申请宅基地的条件，农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人不符合上述条件，以买卖形式变相的占有更多的宅基地，这样的买卖得不到法律的支持和保护。

（4）买卖经过村民委员会同意，这是必经程序，农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

本律师执业十多年，专注民事、刑事、行政诉讼法律服务，在婚姻家庭、交通事故、刑事辩护、房产纠纷、经济纠纷、合同纠纷等方面有丰富独到的经验及高超的诉讼技巧，秉承维护正义、恪守诚信的原则，竭诚为当事人服务。

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