你的房贷利率能降多少？一文看懂四大行存量房贷利率下调规则，下面是乐居网上海给大家的分享，一起来看看。
贷款买房一年能卖掉吗
9月7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行发布《关于存量首套个人住房贷款利率调整的公告》，明确降低存量首套住房贷款利率有关操作细则。
根据各银行公告，自2023年9月25日起，对于符合条件的存量首套住房贷款，借款人无需提交申请，银行将于当日统一批量调整。对于二套及以上房贷且符合调整条件、固定利率或基准利率定价且完成LPR转换、不良贷款归还积欠本息的房贷借款人，需主动申请调整。
一、哪些购房者可以享受这一政策？
此次政策显示，有两大群体可以享受到降低存量房贷利率的优惠政策。
一是前几年买过房的，且当时就属于首套房的。换句话说，如果类似今年9月份又买了房子，那么也不影响原来那套房享受降房贷利率的优惠政策，因为还是属于首套房。
二是前几年买房的时候是算作二套房的，但是由于现在各地认房不认贷的政策，或者购房者把其中一套房卖掉了，结果就使得原来的那套房算为首套房了。总结起来，各个购房者只要符合“首套房”标准，那么接下来每个月这套房的月供就会减少，即享受到少还月供的利好。
二、房贷利率如何调整？
目前绝大多数购房者，其房贷利率都是按照“LPR+基点”的方式进行的。
其中LPR是政府规定的，而且金融监管部门随时有可能调整，购房者和银行无权调整。
那么可以调整的内容就是基点。基点高，那么计算出来的利率就高；基点低，那么计算出来的利率就低。此次改革，实际上是把“LPR+高基点”调整为“LPR+低基点”。各大银行发布的规则，本质上就是把各个高基点的购房者进行调整，让其享受最低的基点。
以上海为例，不同年份购房可享受到的利率下限也有所不同。比如2020年3月买房，当时首套住房贷款利率约为LPR+10BP，按照最新规则目前最低可享受到“LPR-10BP”；比如2023年8月，上海仍执行“认房又认贷”，二套住房贷款利率约为LPR+105BP，目前实行“认房不认贷”，符合“首套房”标准，那么最低可享受到“LPR+35BP”。
9月1日，上海公布首套商业性个人住房贷款利率自律下限，有关情况如下（仅供参考）：
三、具体如何计算？
同样以上海为例，比如2019年10月前购房的，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR+0基点”。当年购房者比较高的利率可能为5.8%。那么按照现在的规则，其利率可以为“现在的LPR+0基点”，即4.20%+0%=4.2%。如此对比，300万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为334万、月供17602元。而现在总利息为228万、月供14671元。如此对比，总利息少支付106万、月供即每月少还2931元。
若2020年1月期间购房，其房贷利率重新定价规则是从“LPR+高基点”调整为“LPR-15基点”。当年购房者的较高利率大概为5.4%。那么按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%-15%=4.05%。如果按此计算，300万贷款本金30年期等额本息，其原来总利息为306万、月供16846元。而现在总利息为219万、月供14409元。如此对比，总利息少支付87万、月供即每月少还2437元。
2021年8月份之后买房的，其利率重新定价规则为从“LPR+高基点”调整为“LPR+35基点”。这个期间购房者的房贷利率大概较高的为5.2%。按照现在的规则，其利率最低可以做到4.2%+35%=4.55%。如果按此计算，300万贷款本金30年期等额本息，其原来的总利息为293万、月供为16473元。而现在的总利息为250万、月供为15290元。如此对比，总利息少支付43万、月供即每个月少还1183元。
从计算结果来看，减负效应较为明显。毕竟此前上海执行的是认房又认贷政策，当时房贷利率比较高，利率都是上浮或者基点很高。所以存量房贷利率下调后，房贷压力将明显降低。
对此，易居研究院研究总监严跃进表示：降低存量房贷利率的政策，具有非常大的创新，影响面也非常大。这相当于把全国各地所有购房者的房贷利率都做了一次全面下调，相当于有月供的购房者都会享受到这个优惠政策。此类政策叠加最近的认房不认贷等政策，增强了大家对于房地产市场的信心，有助于促进金融市场的稳定，整个市场情绪也为之提振和积极向好。
贷款买房不到一年可以卖吗
#分享我的买房观#
我买房的原因是因为受办公室同事的影响。
第一个同事共买了5或者6套房。
第二个同事房子数量有点多，加上车库共有十多套。
头一个同事的老公收入高，也没有高到那么离谱，就是福利好 。他们家的工资基本上都存下来了。只有买菜才会用到花点钱。2005年左右，哪个时候房价很便宜，有一次她看见房产销售商在路边搞活动，她就花了1万块下了个定金，没有想到的是，后面这个楼盘卖火了，一房难求，她就直接把她这个下了定金的购房合同直接转卖给别人。1万块变成5万。这称之为炒楼花，2个月的时间赚了4万块。她在2002年买了1套18万的房子，过了3年42万卖出去，想想看，这个利润是多大。那毕竟是2005年，现在不可同日而语。
另外一个同事老公是银行高管，比较有钱。她比前一个同事更节约，攒下一笔钱就开始买房。她也炒股，她买股票不盯盘，别人不买的时候她就去买，当大街上都在谈论股票的时候，她就出来了。这个时候没人买房，她就从股市里的钱拿去挑房子。前前后后买了很多房子，是我们单位出名的炒房团的头。我们都很佩服她。
我也是受她们的影响关注房子。
我家的第一套房是单位的福利房，2003年的时候我们一无所有，借钱买了单位的福利房。2008年还完所有的借款。
因为同事影响，我也开始关注房子，也经常和其他人一起去看房子。
2010年买了一个50多平方的小房子，并借这次机会，把公积金提了出来，我又用提出来的公积金在海南琼海买了一个50多平方的小房子。
继续关注房子，2015年，2010年买的小房子漏水，我就萌生了卖房的想法，当时限购条件比较苛刻。购房满5年才能免交营业税。
大概在2015年7月份的时候，以前要5年社保才有买房资格，现在改为2年社保就可以买房，我发现限购政策松动了。
2015年9月，购房满2年就可以免交营业税，我马上意识到我的小房子可以买了。
2015年10月我就去中介登记了卖房，到2016年1月份，也就是春节前，很多人来看房，但出价不高，所以一直没有出手，快到过年时，有人出价慢慢上升。第2个同事建议年前不要卖，说明年房价要上涨。我卖小房的目的是买大房，我也担心卖亏了，所以就暂停卖房。
春节过完元宵节后，我又开始操心卖房，我去找一个房产中介签订了一个专销协议，2个月内把房子卖出去。果然，有利益就有动力。房产中介那个星期带了很多人看房，最终和一家谈妥了，我记得是3月2日签订专销协议，6号签订卖房协议，也就是房产中介只用了4天就找到了买主。然后就开始办后续手续。我的房子既然已经卖出去了，现在就开始买房。我后面一周中就马不停蹄到处看房，因为我担心我卖房便宜了，买房的时候涨价。我必须马上买房。周末一大早就出去了，晚上很晚才回来。
3月10日，孩子爸爸坐飞机到西藏，因为他当时在援藏，本来应该3月初就去上班的。
3月11日是星期六，我又联系中介看房，看了很多房子，还是不满意。
12日早上开始，很多的中介打电话给我推销同一个楼盘，开始我并不想去看房子，因为我的初衷是在学校附近买房，那个房子离学校有点远。我还是继续在学校附近看房。
但是到下午3点多，学校附近的房子看来看去就是哪几套，要么太小，要么太贵。我就跟中介说，今天好多人推荐某个楼盘，你带我去看看。他欣喜若狂，马上叫了一个车带我去。去的路上他还说，今天上午我带了2拨人去买房，都买了呢。你是第三拨。
售楼部人山人海的，我们找到一个楼盘销售员了解情况。销售介绍以后，我觉得这个楼盘好便宜。单价2万2，可能很多人说，你是个富翁，所以才觉得便宜。其实我不是富翁，是因为我前面看的所有房子单价都是3万多，这是心理上的一个感觉。刚看过3万多的房子，现在来看2万多的房子肯定觉得便宜。都是可以看见长江的，并且看见角度比开始的房子好。同样的价格360万，学区房只能买100平方，这儿可以买160平方。房子宽敞很多，当然很划算的。差距在于前者是学区房，这个房子虽然也在长江边上，但不是学区房。
我自己以前定了一个买房标准：钱，地段，学区，房子，交通，生活配套，小区。共有7个指标。
这7个指标是我和同事反复讨论过得出的选房指标。我和同事每次见面（不在同一个地方上班）都讨论房子，几乎每周讨论3次，每次2小时以上。加上我在网上看了很多人的购房经历和购房经验。综合得出7个选房指标。我当时还确定，7个指标只要达到60%就可以买。所以，我一到这儿立马和我的购房标准对比了一下。首付没问题，刚卖房，只要房价不超过500万都可以买；地段好，一线江景房。学区没有。房子本身符合我的要求，交通枢纽。医院10分钟距离，步行街，超市菜市场配套齐全，小区开发商是大品牌，并且房子已经修好了，正在弄小区环境，不存在烂尾的危机。7个条件有6个符合，唯一一个不足就是没有学区，我也不需要。我的孩子上学问题以及解决。所以，比较完美。当时定下来卖房。
决定买房只要了半个小时。然后下来就是开始谈细节。在付款方式扯了半天。销售要求15天内付首付，我房子虽然已经卖了，但是钱还没有到位。我要求2个月内交首付。于是就在那儿扯了将近2个小时。无法谈拢。
我们大概在快晚上7点钟的时候准备放弃了，我们已经下楼准备乘车走了。带我们来的房产中介小伙子觉得只差这么一点点，他今天下午不能白忙活呀，觉得好可惜。他打电话给他们的上级要到了楼盘总经理的电话。他把情况跟楼盘销售总经理一说，还别真说，他们还说有办法解决。今天先交订金8万，半个月内交首付的三分之一，2个月内把首付交完。我觉得这个条件可以。然后就是签订购房意向书，交定金。我本来就没有带那么多钱，我的银行卡只有3万，幸好我事先把信用卡的额度提高到5万，刚好8万，交了定金。办完这些，已经是晚上8点钟了，售楼部的工作人员全都等着，我是最后一拨人。其他人已经走了。我们一办完，售楼部也关灯下班。
晚上9点钟左右，我带着孩子回家。打电话告诉孩子爸爸，房子已经下了定金，必须要买，否则定金打水漂了。他就在哪儿说你真是个行动派。
第2天，我又去售楼部，销售员告诉我，你那个单元，20-21楼今天上午已经卖出去了，昨天你要是不买，你昨晚定的那套房就没有了。半个月后我去交预付款，销售说，你这半个月挣了40万，因为你们那个单元的房子同户型的已经超过400万。我当时是360万。真的是一天一个价钱。真的应了那句话“时间就是金钱”。
后面我就没有关注这个房价的问题了。我关注我的卖房款什么时候到位，于是就催房产中介赶紧办手续，其中房产中介某个环节的工作人员还想让我们加钱办理。幸好我跟第一个中介小姑娘说了一下，由他们去催。前面买房人也着急我赶紧过户，也在催中介。
2016年4月8日，买卖双方在房地局签字过户，然后买方就把购房款全部打过来了。我们马上跑到我新购房的售楼部，提前交首付款，办理贷款合同。
我买房时2016年3月份，后来，全国房价继续攀高。最高时达到每平方达到5万多。后面政策收紧，房价跌跌不休，现在已经跌破3万了。但是无论如何，应该也跌不到2016年的价格。更何况无论房价怎么跌，我又没想过卖掉，因为我现在要自住。最近，新一轮房地产调控政策拉开序幕，未来的房价走势如何，我们拭目以待。
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