房地产商欠银行12万亿，房奴们欠银行38万亿，钱都去哪里了？，下面是陈舵主商学给大家的分享，一起来看看。
开发商如何向银行贷款
央行在11月底发了一个数据，说我们个人房地产贷款余额达到了38.1万亿。全国那么多的房奴，这个可不能平均，因为房价不一样，但是最少的也欠银行几十万，最多了几百万，目前全国房奴有4亿人。这4亿人中年轻人应该占的比重会大一些。
这是我们买房子的人欠银行的钱，再来说说这些开发商欠银行的钱，根据前三季度的数据显示，国内房地产开发共同款余额12.38万亿。两边都欠银行的钱，加起来超过50万亿。难道说房地产商也不挣钱吗？他们也是白干活吗？绕了一大圈，把商人和消费者都变成了负债，这是什么逻辑呢？
在我们之前的认知里面，都认为在房价最低点上车的人，和这些开发商们都是最赚钱的，而且我在之前的视频里面也讲过，我们目前资产上亿的家庭有13万户，这其中主要是以商人和炒房客为主。
而且一个社会底层小人物的奋斗路径也是这样的，从整个社会赚取自己微薄的财富，积累到一定体量之后去买房，然后把钱投资到房地产里面，利用金融杠杆，把自己成功变成了负债者。
他的首付和尾款都给了开发商，所以整个社会的财富大部分应该都流向了开发商的手里面，开发商拿到地之后，立马把土地押给了银行，从银行贷出大量的资金，到其他的地方去拿地。
而且我们也看到了，在之前富豪排行榜上面前几名的都是地产大佬。所以他们应该是最后的赢家呀。尽管这些年随着互联网的兴起，首富宝座的位置让给了互联网的大佬们，但是在所有的富豪当中，房企的老板依然占大多数。
这个时候我们就要来分析一下背后的原因。早几年买房的人在市场最低点买进的人肯定是挣到钱了，而且还挣了很多钱，但是在高位上车的人都在赔钱，因为房价一直在下降，加了很多人都是加杠杆买房的，房贷的利率都在5.5以上。
有些地方甚至更高，买了房子以后你还要交物业费，还有各种费用，综合算下来，我们买房后，对房子的持有成本在8%~9%。也就是说，如果房价每年以10%的价格增长，我们才能够保本，甚至赚一点点钱。但很显然房价一直在下降，所以现在买房就是赔钱。
另外开发商真的挣钱吗？早几年确实挣到了钱。因为拿地便宜成本低，现在工人工资高，地价也高得离谱，到处都是地王，我在网上看见一个开发商，他就算了一笔账，拿地的费用在40%~50%。建筑成本只占20%。员工，工人工资加上广告费用要占到10%。
地拿过来以后还要向银行申请贷款，利息通常在7%~8%。所以自己到手的利润大概在20%左右，但是目前调控政策非常严格，所以他们也想再干几笔就不干了，关键是现在盖好的房子就卖不掉，所以只能够压缩利润低价促销，所以他们也是在叫苦，说自己没挣钱。
那么最后钱都被谁挣走了呢？第1个肯定是地方把钱挣走了，因为之前卖地所有的收入都归地方所有，地方拿到这笔钱以后干什么呢？也是建设城市，投资基建，然后就是给公务员们发工资，所以你才会看到每一个城市都建设的非常好，道路非常宽敞，反正地方很清楚，没钱就卖地，卖完地就有钱。
第2个最赚钱的才是银行，你会发现，自从房地产的兴起，很多银行已经赚的盆满钵满。之前我就讲过银行就是卖钱的商店，他赚的就是价格差，利息差。虽然说有风险，但是大概率上很多风险都是可控的，实在不行，收回你的房子，收回你的土地，所以基本上是稳赚不赔的买卖，我们来上一笔账，买房的人从银行贷款的利率是5.5以上，房地产企业从银行贷款的利息在7%~8%，目前房企和房奴们欠银行的钱是50万亿。这中间每年产生的利息高达1.6万亿到4万亿之间，所以他们才是最挣钱的。
那么我们作为个人，你只有努力挣钱，早日还清房贷，结清和银行的借贷关系，恢复你的自由身。当然了，从目前来看，我们普通人能够和银行发生关系的也只有房贷。
如果你去找商业银行借贷，你要付出的利息成本会更高，你觉得呢？评论区里面一起讨论一下哦！
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开发商办的假流水行吗
梁某为崔先生做的银行流水
315创建放心消费城市
文/图 金羊网记者 张韬远
多名购房者称三水御江南楼盘虚假宣传欺骗购房者定金一事（详见羊城晚报3月15日报道），事件目前又有新进展，越来越多的人表示被御江南虚假宣传欺骗，缴纳了定金，据不完全统计，目前已有超过30名购房者称“上当”。更有购房者报料称，销售人员声称可以贷款，结果交了首付后贷款却迟迟批不下来。
3月17日，三水区市监局、国土局召集了“御江南”开发商高富地产公司的代表与崔先生和之前投诉御江南虚假宣传的18名购房者进行调解。调解中，对于购房者提出的退还定金的诉求，高富地产公司的代表表示不同意，当天的调解最终未能成功。
调解过程中，对于御江南销售人员承诺可做假流水申请按揭诱使崔先生买房的情况，高富地产公司代表周某称，其公司销售人员不会对购房者做出此类承诺，需要回去调查是否属实，将在一个星期之内回复调查结果，若查实确有此事，愿意退还崔先生缴纳的首付款。
当天参加调解会的市监局副局长梁文赞透露，该局在调查中已发现御江南在宣传中存在涉嫌违反《广告法》与《房地产广告发布暂行规定》的内容，具体调查结果将在结案之后公布。梁文赞告诉记者，一般案件市监局受理后在3个月之内结案，但此案很快便能出结果。如果市监局调查结果确认该公司存在虚假宣传的情况，将可能对其处以罚款或者其他行政处罚。
三水市国土局表示，若情况属实，国土局也将在权限内对其作出处罚，包括降低高富地产的诚信分数。
调解会后，梁文赞建议消费者可以共同起诉高富地产公司。
购房者投诉A
交了首付才知贷不了款
崔先生老家在东北，去年年底到了广州。看着广州的房子太贵，便考虑在广州周边的地方先买一套房子，以后也能有个安身之所，有中介向他推荐了三水御江南。
崔先生告诉记者，来到御江南销售中心后，一名梁姓的销售人员过来向其介绍楼盘情况。介绍过程中，崔先生说自己不够钱全款买，现在还没有正式的工作、银行卡也没有流水，怕办不下来贷款。梁某告诉他，只要交两千块钱，这些问题他们都有办法解决。崔先生表示如果真的能够贷得了款，他便可以买。
随后又有一名自称是梁某组长的销售人员李某告诉崔先生，“贷款的问题梁某都可以解决，不用担心，到时候走个过场就行”，崔先生便交了定金，之后便很快就交了15万元的首付款。交了首付之后，崔先生的贷款却迟迟批不下来，崔先生便有些急了。
第一次申请中国银行的贷款，银行打电话到崔先生收入证明上所写的公司，公司回复称查无此人，贷款申请未能通过。梁某告诉崔先生大银行审批比较严，换一家小一点的银行应该没有问题，又给崔先生申请了广发银行的贷款，一样还是没有通过。
梁某让崔先生去房管局改一下之前的购房合同，加上崔先生妻子的名字，再用崔先生妻子的名义申请贷款。此时，崔先生已经先后跑了三水不下五趟，不想再为此事跑来跑去，要求退还首付款，终止合同。一开始销售人员表示，既然办不下来贷款可以退，让崔先生交了一份退款申请，过了一段时间又称申请公司没有通过，不能退款，让崔先生继续想办法申请贷款。崔先生既没有钱交清全款，又申请不到贷款，这让他陷入了两难。
B都说可以贷实际贷不了
因为御江南的销售人员承诺可以贷款而陷入麻烦的不止崔先生一个。
刘女士在安徽老家有一套房子，还有20多万的房贷没还清，另外还在广州有一套房子，为了贷款做生意，现在抵押给了银行申请了40多万的贷款，另外还申请了一笔40多万的信用贷款。自己的这个情况还可以按揭买房吗？刘女士就一直很担心，怕贷不到款，就不愿意买。带刘女生过来的中介反复告诉刘女士贷款都没有问题，还告诉刘女士首付只需要交两成，剩下的都可以贷款，刘女士还是不敢相信。交定金之前，刘女士和御江南销售人员、中介一起，又解释了自己的情况，表示怕贷不了款，中介再次说肯定没有问题，销售人员也附和说可以。刘女士便交了五万元定金并签了认购书。
不料刘女士去找银行办理贷款的时候，麻烦出现了。刘女士先后去了御江南销售人员指定的农行和中行办贷款，农行听说刘女士的情况就拒绝了，表示不可以贷；中行收了刘女士的材料，说要回去研究一下，最后也拒绝了刘女士的贷款申请。这一来二去，认购书上规定的交首付的时间也到了。
御江南的销售人员打电话催刘女士赶紧交首付，不交首付定金就没了，房子也要卖给别人。刘女士说，我交了首付，贷款批不下来怎么办？销售人员告诉她，那就只能付足全款，或者想办法继续申请贷款。怎么申请贷款呢？刘女士告诉记者，销售人员推荐给她两个办法，一个是“假离婚”、一个是做“假流水”。因为风险太大，刘女士都不敢尝试，最后定金也被御江南没收了。
记者所见
销售人员难辨真假
记者问到他们公司是否存在虚假宣传、诱导消费者的情况，周某称，他们公司的楼盘鼓励全员销售，有一些属于外面的销售人员和他们没有关系，御江南销售人员都是挂牌的。实际上，记者在御江南销售中心内看到，所有工作人员都自称是御江南的销售人员，他们之间相互配合，作为购房者很难辨别出究竟谁才是真正的销售人员，记者在销售中心也没有看到相应的提示。
销售情况无从查阅
多名购房者表示，御江南销售中心的销售人员告诉购房者房子销售很火爆，购房者想要的楼层房子在几分钟前又被人买走一套，只剩下一套，购房者必须马上缴纳定金，要不很快房子就会被别人买走，故意让购房者造成恐慌而一时冲动交款。对此，周某表示，在销售中心有一台电脑上可以查到御江南所有在售房屋的销售情况，不存在销售人员故意让购房者造成恐慌的情况。实际上，记者在御江南销售中心观察了很久，都没有看到该电脑，更加没有销售人员告诉记者可以通过该电脑查询相关情况。而且，销售人员也确实告诉记者，房子只剩下一套，让记者赶紧缴纳定金。
证明和流水全是假
崔先生给记者看了销售人员梁某帮其所开的收入证明与银行流水。该收入证明上盖有广州市桦骏人力资源有限公司公章，证明中称崔先生是该公司的正式/临时员工，担任销售主任及人力主任职务，至今已任职3年，月均税后收入为九千元，事实上崔先生从未听说过此公司或在此公司工作；在梁某帮崔先生做的银行流水中，记者看到流水上盖有交通银行广州高科支行与广州海印支行的会计业务章，每笔交易的明细都十分清楚，而这份像模像样的银行流水也并非是崔先生的真实银行流水，崔先生本人甚至也未曾办理过交通银行的账户。
专业人士说
若贷款资料造假
吃亏的是购房者
一家国有银行的工作人员告诉记者，按揭买房因为有房子作抵押，银行一般只要看收入证明、征信记录、银行流水，证明确实有还款能力，都愿意贷下来。征信记录各大银行都可以查到，造不了假。但是对于银行流水，银行信贷人员一般只会把控自家银行的流水，对其他银行的流水真伪不好辨别。如果真要仔细核对的话，不同银行之间很不方便，所以审核时一般看公章、纸质没有问题后，就很有可能通过。这也为一些人留下了可乘之机。
该工作人员还称如果银行发现了申请者的资料造假，不仅无法申请到贷款，还有可能被纳入银行黑名单，影响其今后申请贷款。而且如果利用虚假证明骗取房贷、短时间内看似缓解了经济压力，但若自身不具备还款能力，银行还会以房屋拍卖、法律诉讼等形式追回欠款和利息，最后吃亏的还是购房者。
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