存量首套房贷利率怎么调？多家银行解读十大细节，下面是环球网给大家的分享，一起来看看。
建行住房贷款扣款规则
来源：中国新闻网
存量首套房贷利率要降了！到底怎么降？能降到多少？已经提前还款的是否也可以下调？
针对各类热点问题，近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行等已公开发布了存量房贷利率调整常见问题解答，涉及存量房贷利率调整范围、调整方式、首套房认定等众多方面。
问题1：调整范围有哪些？
央行、国家金融监管总局明确，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
同时要排除一些特殊情况。例如，从利率差的角度看，建设银行表示，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
从贷款类型看，建设银行表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内；工商银行表示，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内，对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
问题2：如何确定是不是首套房？
在具体操作中，首套房是以什么时间点界定？如果之前贷款时不是首套，但按现在政策可以算首套，能不能申请调整？各大银行也给出了更为细致的解释。
建设银行表示，首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
例如，如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要提供相应的证明材料。
问题3：调整幅度是多少？
央行、国家金融监管总局明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
建设银行进一步解释称，目前房贷利率是在LPR基础上加减点确定的。本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
此外，光大银行提出，固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
邮储银行等表示，目前，各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准，具体利率调整幅度及规则以我行后续公告为准。
问题4：首套房贷利率下限如何查询？
各大银行均表示，首套房贷利率政策下限人民银行已公布，请查询所在城市人民银行省级分行官方网站相关公示。据梳理，截至9月2日，全国31个省、自治区、直辖市均已公布首套商业性住房贷款利率自律下限情况。
从全国层面来看，全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为：2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR；2022年5月15日至今为LPR-20BP。
不过，在因城施策背景下，各地区之间或同一地区不同时期所执行的房贷利率下限差异较大。
问题5：两种调整方式有何区别？
按照央行、国家金融监管总局要求，存量房贷利率调整有两种方式，一是通过新发放贷款置换，二是协商变更合同利率。
工商银行、农业银行给出了相似的解释：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
“对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。”两银行均表示，考虑到客户操作的便利性，主要采取变更合同利率方式，具体以后续公告为准。
问题6：已申请提前还贷可以调整吗？
农业银行表示，这要区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合条件的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。
问题7：如果首套房贷现在有拖欠（或为不良贷款），能调吗？
建设银行表示，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，可咨询贷款经办机构。
工商银行表示，不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要归还积欠本息后再申请调整。具体以后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。
光大银行也表示，符合调整范围但目前有逾期的首套房贷业务，原则上在还清逾期本息后可以调整。具体情况可咨询贷款经办机构。
问题8：已经支付的高出的利息是否返还？
对于此次通知发布前，已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息，可否要求返还？
工商银行对此表示，暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
问题9：申请调整需要提供哪些材料？
中国银行表示，首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等。
问题10：何时可以申请办理、执行？
中国银行表示，将于2023年9月25日起接受客户调整申请，在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。
建设银行表示，正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务。
农业银行表示，正在抓紧制定操作细则，尽快完成合同文本和系统研发等工作，积极做好组织实施。凡是符合条件的客户，在2023年9月25日受理申请后，会在最短时间内规范完成利率定价调整工作。
工商银行表示，正积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开放线上线下服务渠道，具体时间以公告为准。
邮储银行表示，正抓紧制定操作细则，初步定于9月25日接受客户申请，具体时间以公告为准。
建设银行房贷什么时候扣钱
说真的，有时候放着一样东西不管，你都不知道ta变了。
前几天是头条君的房贷扣款日，头条君照往常往里打钱，等其自动扣费。
本是一件习以为常的事，但今早在便利店买东西付账时，发现微信支付扣费的，居然是扣房贷的银行卡。
都是定量存的，头条君绝不多存，怎么还有钱在里面？
2023年，头条君月供少了63.3块
说真的，今早的遭遇真的吓到了头条君。
因为要是房贷扣款失败，那头条君的征信莫名又记上一笔污点。
于是头条君下载了APP登录网上银行查看，发现还真有钱在里面。
再一查看还款明细，松了一口气，确实扣款了。
▲头条君手机短信
但是随后头条君就发现了不同，又扣少了。
为什么说又？
因为前年开始改浮动利率时，头条君刚降了利息，省了几十块，这回又省了63.3块。
于是头条君查看了当前存量房贷利率。
嚯！4.89%，降了不少。
▲头条君手机APP
看到这里，头条君还真好奇，大家今年的存量房利率降了吗？
有的人降了开心，有的人降了也哭
为了了解情况，头条君询问了身边不少网友。
有一位朋友表示，今年，其存量房贷利率终于从6.05%下降到了5.85%。
▲友人供图
还有一位网友表示，自己的房贷没少多少，但能降一点也是一种安慰。
▲友人供图
有的朋友就不是很开心了，虽然存量房利率下降了，但幅度太小，依旧站在6.0%的高岗上。
总而言之，头条君询问到的人基本都在今年初降存量房贷利率了。
但有的网友看完自己的帐单后，发现利率居然没降。
明明选择了浮动利率，难道被区别对待了？
关于这个问题，头条君有些许了解。不是不降，而是可能还没到时候。
据头条君了解，大部分银行都是整年度调整，即每年1月1日调整，身边贷工行、建行、北部湾银行等朋友都是如此。
而有的银行房贷，则是满年度调整。
也就是说，每还本一整年，才调整执行新利率，新利率按照上一个月的“LPR+加点”来确定。
据了解，身边贷中国银行、农行的朋友，都是如此。
▲朋友的调整月份是9月
还有一种说法，是可以在整年度调整和满年度调整中选一。
不过头条君买房较早，不知道这种说法是否是现在驻邕银行的普遍政策。
有了解的朋友可以跟头条君说一下。
再怎么降，也比3.7要高
虽然存量房贷利率是下降了，但说实话，这个现在买房的首套贷款利率还是有不小的差距。
今年1月31日晚，南宁住建局官微就发了一条推文。
其内容表示，根据人民银行和银保监发布的最新通知，即日起，南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
调整后利率下限为LPR减60个基点。按照现行LPR，南宁首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。
▲图源南宁住建局官微
头条君的4.89%，在周围一圈朋友里，算是存量房利率很低的了，但和3.7%比，差距是真的大。
这也就难怪大部分人，在今年初都选择了提前还贷。
而银行自然不傻，新增放贷少了，提前还贷多了，银行后续营收会下降不少。
于是不少银行开始利用关闭线上提前还款、限制线下预约还款等方式，提高提前还贷门槛。
▲图源百度号诉讼网
不过，在这里，头条君还是要奉劝一下各位，切不要冲动提前还款，而是要看个人实际情况。
虽然按月还款，支付利息肯定会多，但至少不会一次性大支出，掏空家底。
一旦家中有急需要用钱的地方，还是得到处借钱或者再把房子抵押。
届时的抵押利率如果高于原先的房贷利率，那更加得不偿失。
如果有投资行为，且投资收益高于银行利率，那也没必要损失收益来着这个急。
只有觉得收益率低于房贷利率，才建议考虑提前还贷减轻压力。
当然，这只是头条君的建议
延长到80岁？刚需客：我才30岁啊
当然，最近热议的可不只是这些话题。
据了解，近日有不少楼盘对外宣称“南宁房贷年龄期限可延长至80岁”。
经多方求证，中信银行南宁分行个贷部的工作人员，已证实确有其事。
该行2月10日已下发通知，正式将个人住房按揭贷款借款人的年龄期限从原先的70岁调整至80岁。
也就是说年满50周岁的购房者，只要符合贷款条件均可按最高30年期限申请房贷。
不过，在于地产业内人士的聊天后得知，其实此前也有相应的操作。
但当时不是公开执行的政策，而是针对特别优质的客户，有子女担保的情况下，银行才会考虑特批放宽到80岁。
在这里，头条君认为其实这样的政策，对刚需客的影响真不大，还不如3.7%来得直接。
现在的刚需购房群体，主要集中在20到40岁之间。
除非需要以父母名义买房的，又想享30年贷款时间的客群，才会直奔这个政策。
不过，这也是一种积极的信号。
毕竟开年以来，有关部门确实陆续推出了不少新政策来打组合拳，为的就是扩大购房人群，刺激楼市。
毕竟买房的人可不止刚需客， 3.7%的利率还是勾动了不少有房或有房贷在身的人。
而想要拿到3.7%利率，那就只好出动家里老人了。
其实，并不是说所有小区的业主和物业都是对立关系，也有和谐共处的。
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