存贷款利率上调对房价（存量贷款利率如何调整）

首套住房贷款利率降低，房价会涨会跌？这3个信号已经说明一切，下面是美家小记给大家的分享，一起来看看。

存贷款利率上调对房价

房地产市场在2023年经历了一场大风暴。许多城市的房价都出现了不同程度的下跌，让很多投资者和购房者感到焦虑。

为了稳定市场，有关部门采取了一系列的政策措施，例如降低首套住房贷款利率、降低首付比例和减少税收负担等。

在这样的情况下，有人认为，2024年房价将会反弹并大幅上涨。这种预测是否有依据呢？其实，只要仔细观察，就可以发现3种信号，已经透露了未来的走势。

房地产市场的基本规律是供需决定价格。供给过剩，价格下跌；供给不足，价格上涨。那么，当前的房地产市场供需关系如何呢？从数据来看，已经发生了大变化。

根据国家统计局的数据，2023年1-7月份，全国商品房销售面积为8.5亿平方米，同比下降9.7%；销售额为9.2万亿元，同比下降6.8%，这说明购买力在减弱，需求在萎缩。

同时，全国商品房待售面积为5.4亿平方米，同比增加2.9%。这说明开发商的去库存压力在加大，供给在增加。

从供需两端来看，都是利空因素。如果没有其他干预因素，那么按照市场规律，房价应该是下跌的。

土地是房地产开发的原材料。开发商要建造新的楼盘，就必须先拿到土地。而土地是由政府通过招拍挂方式出让的。

因此，土地市场的热度可以反映出开发商对未来市场的预期。

如果开发商对未来市场看好，那么他们会积极参与土地竞拍，甚至出现高溢价、多轮竞价等现象。如果开发商对未来市场不看好，那么他们会谨慎参与土地竞拍，甚至出现流拍、底价成交等现象。

那么，当前的土地市场如何呢？从数据来看，已经明显降温。

根据中原地产研究中心的数据，2023年1-8月份，全国300个城市土地成交金额为2.1万亿元，同比下降16%；成交面积为2.6亿平方米，同比下降18%。这说明开发商对土地的需求在减少。

同时，在一线和部分热点二线城市中，“土拍”现象也明显减少。根据贝壳研究院的数据显示，在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等六个城市中，“土拍”次数从2022年1-8月份的73次下降到2023年1-8月份的28次；“土拍”金额从2022年1-8月份的1.5万亿元下降到2023年1-8月份的0.6万亿元。这说明开发商对土地的溢价意愿在降低。

从土地市场来看，都是利空因素。如果没有其他干预因素，那么按照市场规律，房价应该是下跌的。

房地产市场的长期驱动力是人口。人口增长，意味着住房需求增长；人口减少，意味着住房需求减少。那么，当前的人口状况如何呢？从数据来看，已经出现了严重的危机。

根据国家统计局的数据，2022年全国出生人口为1036万人，同比下降18.1%；出生率为7.3‰，创历史新低。这说明人口增长速度在放缓，甚至出现负增长。

同时，根据民政部的数据，2022年全国登记结婚人数为512万对，同比下降18.7%；结婚率为3.6‰，也创历史新低。这说明结婚意愿在降低，家庭形成速度在减慢。

从人口角度来看，都是利空因素。如果没有其他干预因素，那么按照市场规律，房价应该是下跌的。

综上所述，从房地产市场的供需关系、土地市场的热度、人口状况等方面来看，都显示出房价下跌的趋势。而政策方面的调整，虽然有利于刺激一些刚需和改善型需求，但也不足以扭转整体市场的走势。

因此，我们认为，在没有其他重大变化的情况下，2024年房价不太可能出现大涨。相反，可能会继续保持稳中有降的态势。

存量贷款利率如何调整

潮新闻客户端 记者 盛哲徽

1、总价300万左右，兼顾自住和保值，东海闲湖城166方栖霞苑新房和未科、申花的次新房，老师觉得应该怎么选？

关键词：300万、闲林、未科

回答：

300万左右在申花只能买到60方左右的小户型，虽然保值能力确实很强，但自住的价值实在是差了点，排除。

未科的情况稍微好一些，在翡翠城这样的小区还能买到90方左右的房子，EFC的话300多万应该也够了，自住价值相较申花肯定是提升了不少，保值能力相对申花弱一些，但也没有差太多。

东海闲湖城的166方，自住价值不用多说，肯定是最高的，但是闲林作为一个抱未科大腿的板块，保值能力显然无法和未科相提并论，且短期内区域规划也看不到什么提升。

综合来看，个人觉得未科次新房是最好的选择。

2、存量房贷的新政已经出台了，里面关于怎么下调的这点我没看懂，老师能不能给我解释下？按我的理解，就是以前我买房时是LPR+银行加点，现在就是直接按照LPR来？

关键词：政策解读、存量房贷利率

回答：

现在关于这个问题，有很多的理解，我也来谈谈我的看法。

政策原文是：在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

这句话的重点是，新利率的加点幅度不得低于原贷款发放时的政策下限，再强调下，是加点幅度！而不是很多人理解的，新利率不得低于原贷款发放时的利率下限。

举个例子，你2021年贷款时首套利率下限是4.65%（当时LPR+0BP），实际申请的首套利率是6.0%（当时LPR+135BP），由于LPR的调整（2021年8月的4.65%降至目前的4.2%），当前利率为5.55%（目前LPR+135BP）。而现在，新贷款利率的加点幅度不得低于2021年的政策下限，也就是0，所以新利率最低能下调至4.2%。

我看了下各大权威媒体的报道，基本也都是支持这一理解。

当然，这只是我个人的看法，具体还要看各商业银行的方案细则。

3、我工作在浦沿，预算200万，有没有好一点的新房推荐？二手房也可以。

关键词：200万、滨映时代府、闻堰

回答：

只有200万预算的话，浦沿肯定不用考虑了，新房限价4万，就算是100方也400万了；二手房还有的选，不过基本都是40-50方的小户型了，也不推荐。

所以主要还是考虑周边区域，新房比较推荐义桥的滨映时代府，这个楼盘的限价还不到1.86万，户型面积在95-130方之间，你这个预算可以买它的105方。

就200万级这个价位段来说，滨映时代府去你上班的地方是最近的，其他的富阳、临安、大江东、萧山南部四镇都太远了。

产品力也足够强，做了泳池和架空层功能空间。而且它105方那个户型还是边套，杭州通常来说边套都是做大户型的，做小户型的屈指可数。

二手房比较推荐闻堰，像三江花园、江南摩卡这些小区，200万出头还是能买到90方左右的小户型的，这些楼盘房龄不算太长，居住品质还行，去你上班的地方也方便。

4、300万预算，招商花映里和滨江映运轩应该怎么选？两个楼盘都在大运河新城，花映里有双地铁，映运轩和他距离不远，还送车位，有点纠结。

关键词：大运河新城、花映里、映运轩

回答：

个人倾向于选择映运轩。

首先，花映里已经是尾盘在售了，没记错应该就剩一幢楼还在卖了，可选的房源并不多。

其次，花映里是双地铁不假，但映运轩也有地铁啊，边上就是15号线规划的龙腾街站。

再次，映运轩有滨江品牌加持，产品力足够强，3000元/㎡的装标是带地暖的，这点比花映里要强，花映里只有中央空调和新风。

最后，也是最重要的一点，映运轩性价比高。首开送车位和加装包（涵盖背景墙和玄关柜），这套折算下来怎么也要20多万了，一套100方左右的房子差不多等于打9折了。

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