物业公司诉讼追缴物业欠费的“难言之隐”，下面是海风116067626给大家的分享，一起来看看。
小额贷款法务部
岁至年底，又到了物业公司的“催费季”，这也是各类物业矛盾容易集中爆发的阶段。近期，北方各地的许多城市小区，都爆出了物业公司将物业费与居民供热费捆绑收取的诸多投诉，招致了业主一方的强烈不满，也进一步激化了原本就“水火不容”的物业矛盾。
捆绑收费配合断水、电、气、热，这是物业公司催收物业费的“杀手锏”，对于居家过日子的老百姓而言，几乎没有人能抗住这一套凌厉的“组合拳”，想要日常生活不受干扰和影响，你就得及时“履行支付物业费的义务”。
法典的第九百四十四条，把上述相关事项讲得非常透彻：
第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
那么，当业主拒付物业费时该怎么办？
第二款“物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”
也就是说，先“催告”，再“或诉或裁”，这才是物业公司主张物业费的唯一合法途径。因为在该条的第三款中，明确强调：
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
既然法典已经“指明了方向”，且又有物业公司“逢打官司必胜”的大数据判断，为何物业老板们普遍不愿意依法诉讼，而要逆风而上剑走偏锋去挑战法律的红线呢？
这主要在于，断水电气热（以及捆绑门禁、车卡、电梯卡等等方式）“操作简便”，立竿见影，能充分展现物业公司“属地化管理”的先天优势，对下辖项目的业主们形成全方位的震慑。而且采取这些做法的“违法成本”相对较低，因为法典只是说“不得这样做”，但是没说如果这样做了，会受到怎样的“惩戒”。（这就急需各地尽快结合当地实际，出台细则）
反之，如果通过诉讼来催缴物业欠费，将会面临一系列的问题和法律风险，这其中的杂陈五味乃至切肤之痛，难以言表。
一、立案难，周期长，程序繁琐，成本较高。
伴随着城市化进程的加速，物管行业的迅猛发展，“物业服务合同纠纷”案件，在各地法院都呈现出逐年递增的态势。许多物业公司，俨然将人民法院当成了“追款机”，动辄一次将数十户甚至上百户欠费业主“送上法庭”。
物业费案件如潮水般地涌入法院，这是对有限而紧张的司法资源的浪费和挑战，即便专门开辟小额法庭的“绿色通道”，这个工作量仍然是巨大的。因为这类案件虽然简单（标的额小，法律关系清晰，权利义务关系明确），但普遍难以调解结案，往往一个案件就需要开庭二三次，使得审判人员陷入高负荷办案的状态。由此，许多法院会对物业费案件的立案数量予以限制，尤其到了年底，干脆就不收或少收物业费案件。
即便过了立案关，一个物业费案件自送达、调解、开庭、宣判到最终的执行，整套程序走下来，往往少则三个月，多则半年左右。（某些空置率高的小区，甚至都无法“送达”）
此外，物业费官司虽然“小”，但既然是诉讼，这就是一项“系统工程”。如同我们在讨论小区究竟是由物业公司管理好，还是由业主自治自管好时常用的那句“套话”一样：专业的事情要交给专业的人来做。打官司当然最好还是让律师来干，问题是，职业律师收费的“起步价”，就往往是数十户欠费业主的累计额。物业欠费尚未收回，律师费又需额外支出，其中的成本核算，利益得失，需要那些中小型物业公司仔细掂量。
鉴于此，某些物业公司会专门组建一个所谓的“法务部”，其主要业务就是负责挨个小区的费用“清欠”，这种做法或许会降低相应的成本，但是也会带来一定的“法律风险”。因为以物业公司的薪资水平，聘不到真正的“高手”。而让这些“二流的法务人员”上阵，它们又未必能拿下一场关键性的诉讼，一旦失手，其后果及恶劣影响，甚至有可能是致命的。至少会造成拒付物业费的“滚雪球效应”。
退一万步讲，即便由真正的执业律师代理，想拿到一场完胜的物业费官司，其难度也是越来越大。因为：
二、物业公司逢打官司必胜？这是“老黄历”了。
对于原告方物业公司而言，一场完胜的物业费官司应该取得如下“战果”：
一、判令被告立即支付所欠的物业费本金；二、判令被告赔偿因逾期付款所产生的“滞纳金”（实为“违约金”），或按同期银行贷款利率计算出的利息损失；三、本案的诉讼费用由被告承担。
进而物业公司就可将这一纸“完美的”物业费判决书，堂而皇之地张贴于小区公示栏内，或在微信群中“广而告之”，以儆效尤。（当然要将姓名房号等敏感处遮盖，否则有“侵权”之嫌）
通过检索历年来各地法院已判结的物业费案件（物业服务合同纠纷），如果以2017年为界，在此之前的该类案件结果是，物业公司的上述三项诉请，得到全部支持的比例能达到98%左右；特别是在2015年之前，这个比例近乎百分之百。
需要说明的是，之前的这些压倒性裁判结果，并不代表物业公司一方，确实是提供了“质价相符”的服务，亦或是完全符合《物业管理条例》中规定的“费用与服务水平相适应”的原则。那为何业主一方又难求一胜呢？个中原因极其复杂，我们曾专门讨论过，这里不去赘述。
需要明确的是，自2017年开始，事情逐步起了变化：
再检索此类案例，会发现，越来越多的判决会支持对“物业费打折”，并且最低折扣比例能达到20%。也就是说，先别考虑什么“滞纳金”了，在业主方提出物业服务瑕疵抗辩，且能提供相应证据予以支撑时，物业公司的物业费本金都有可能被“打折”。
这一点，在法典生效后的相应判例中，愈发明显。既要合乎于法理，又要考虑到情理；重视物业合同关系中，物业服务与支付物业费两者之间的对等关系，做出的判决要合理平衡业主与物业公司之间的权利和义务，逐步成为当下物业费官司中的“主流裁判思路”。
如此一来，物业公司想在诉讼中取得完胜的局面是愈发的困难，在“滞纳金”得不到支持的前提下，即便全额收回物业欠费，那也只能算是“惨胜”而已，通过诉讼追缴欠费的实际意义以及衍生效应，也就没有之前那么明显了。
于是，两相比较，借管理之便，对小区业主捆绑收取各类费用，动辄以断水电气热相要挟，门禁车禁电梯卡与物业费挂钩，等等等等，明知是非法侵权但却“行之有效”的手段，依然在各地物业小区中屡见不鲜。
贷款法务部催收话术
放款难、收款更难，信贷经理在催收的路上总是会遇到各种难对付的老赖，任凭你怎么催，他依然安之若素，“不想还的钱，一分钱也不会还给你”。遇到这样的老赖，真是让信贷经理抓破头皮！
别抓了，圈哥教你几招，让你再也不愁老赖不还款！
1.“人性化”催收
适用对象：
对你抱敌对态度、口头及肢体语言具有侵犯性的客户。
催收方法：
利用心理战术，关怀客户，同情其面对的难处，听他发泄，
当客户冷静下来时，再为他寻找可以解决的方案。
要让对方感受到你确实是为他个人的发展考虑，确实为他好，营造一种融洽的气氛，与客户建立起信任与友谊，从而达到你的催收目的。
记住！面对这种类型的老赖，永远不要硬碰硬！
2.“穷追不舍”催收
适用对象：
不断推脱、躲避，很难取得联络，也很难拜访到的客户。
催收方法：
面对这种客户，就要拿出你穷追不舍的精神。不断拜访，直到客户同意与你对贷款事宜进行探讨为止。
别嫌烦，也别怕客户嫌你烦。虽然这样有些过份，但 “功夫不负有心人”，这招有时能起到不错的作用。
一旦客户同意与你沟通，沟通中你也可以暗示客户与其躲避，和你协商将会是个更好的选择。
3.“算细帐”催收
适用对象：
并不知道状况，却看似很清楚逾期后果的客户。这类客户很狂妄，对你的催收表现得一点也不不关心，也一点都不害怕。
催收方法：
在这类客户面前，你要表现得十分坚定，用你的气势压倒他！
与客户交流的过程中，要详细地列出不还贷款的各种直接和间接的损失，并提出强有力的论证和事实，让客户感到慌乱！
这时，再向客户提供可选择的还款方案，让他自己做出选择！
4.“针锋相对”催收
适用对象：
蓄意拖欠贷款的客户。他们根本没耐心听你讲话，会直接对你说“我还不了”，“我不会还”，“如果我告诉你我会还那我一定是在撒谎”等这类话。
催收方法：
遇到这种客户，绝对不能退让，要针锋相对。锋”在有理，说话切题，而不在于扯着嗓门高叫。
虽然客户没耐心，你却一定要耐心地解释国家对于失信人群的惩治政策、按时还款的好处和还款的各种方式等，并及时给出你的建议。
整个过程中要保证你主导着谈话，最终，你的坚持和专业将会解决一切问题。
5.“木马计”催收
适用对象：
此方法适用于假装老练型的客户。他们来自于社会的中产阶级/中上阶层，受过良好的教育，非常友好，喜欢炫耀他的社会关系和资产。他们懂得一些金融和法律术语且并不害怕任何法律手段。
催收方法：
信贷经理在与这类客户接触时，要保持友好的态度，从对方关注的点入手，认真思考他的观点，获取更多对方信息，找到对方的突破点。
在法律和金融知识方面，要让他们觉得你很专业，坚持不懈地与他们讲道理，说服他们，努力让他们通过可行的方案进行还款。
6.“最后通牒”催收
适用对象：
非常好沟通，保证还款却总不兑现诺言的客户。
催收方法：
这是非常难应对的一类客户，信贷经理应向他强调不兑现诺言的严重后果，且用行动证明你对催收还款是绝对认真的。
必要时可以以条件或时间做筹码，迫使对方作最终答复的催收方法。
使用这种催收方式，应注意“可信”二字，此法不能多用，用多了既无效果，又伤感情。
这6大催收技巧，你都学会了没？以后再遇到难以对付的老赖，使出这些招数，不怕你打不赢“催收”这场战役！
信贷精英就在好贷·信贷圈（微信：xindaiquan2013）
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