房贷转抵押贷不划算！2.9厘的抵押贷利息比5％利率的房贷还高！，下面是Wing视觉给大家的分享，一起来看看。
银行抵押贷款利息几厘
随着现在首套房利率的下调，曾经在房贷利率上浮点数较高时买入房子的很多人开始感受到不平衡与焦虑了，于是很多人开始考虑转贷。
此时中介会来告诉你，抵押贷利率非常低，可以省很多钱，事实真是如此吗，实际不然。
首先，中介所说的抵押贷实际全称叫做经营性抵押贷款。经营性抵押贷款是指借款人以自己名下的房产或其他资产作为担保，向银行或其他金融机构申请的贷款，主要用于满足借款人的合法生产经营活动的资金需求。而房贷是指借款人向银行或其他金融机构申请的贷款，用于购买住房，必须用于购买合同约定的房屋。
经营性抵押贷款的还款方式可以是等额本金或者等额本息，也可以是先息后本，而中介口中所说的低利息的抵押贷，其实就是先息后本的经营性抵押贷款，如果选择等额本金或者等额本金，经营性抵押贷款的利率的优势就微乎其微了。
这里不讨论经营性抵押贷款可能受到的法律、政策等方面的影响，仅从利息计算的方面为大家举例，而且举例采用的是高于目前行情的房贷利率来计算。
假设您现在购房需要一笔100万的贷款，现在有三种方式给你选择。
方式一：房贷，期限20年，利率是5%，还款方式是等额本金。
方式二：房贷，期限20年，利率是5%，还款方式是等额本息。
方式三：抵押贷，期限20年，利率是3.48%（中介通常会告诉你月利率，这里以月利率2.9厘计算），还款方式是先息后本。
贷款方式
利率
总利息
实际年化利率
方式一
5%
502083.33
2.51%
方式二
5%
583893.77
2.92%
方式三
3.48%
696000.00
3.48%
这么一计算就一目了然了，抵押贷实际并不划算，在已经是使用了高于现行的房贷利率的情况下，抵押贷仍然没有优势。这是因为房贷还款过程中，用于计算利息的本金是逐渐减少的，而抵押贷用于计算利息的本金是一直不变的。而且抵押贷的最后一期还款金额=贷款本金+最后一个月的利息，最后一期还款金额非常高，这可能会给借款人带来很大的还款压力，如若还不起最后的本金，可能就要陷入房子被法拍的境地。
所以，从这个例子中我们可以看出，房贷转贷并不一定能降低利息，反而可能会增加还款成本和风险。因此，在做出决策之前，我们需要综合考虑各种因素，而不是只看利率。
利率的计算方法
在8月下旬以来的调整中长债利率已回升至8月降息前的点位。由于长债利率对目前的基本面和资金面利空定价已较为充分，后续宽货币预期仍相对明确，债券相较于贷款的性价比仍然较高，需求端修复动能尚未出现全面释放的迹象，预计长债利率短期可能延续在2.65%附近波动，中期视角下仍会逐步向MLF锚位回归。
长债利率已回升至8月降息前的点位。8月下旬以来活跃资本市场工具、超一线城市落实认房不认贷等宽地产工具落地，债市调整幅度加剧。进入9月，尽管权益市场的走强并未持续，但在资金面较快收紧，政策预期进一步发酵等因素的影响下长债利率延续上行，10Y活跃券利率突破2.65%的关键点位，而中债估值也回升至8月15日降息前的水准。债市连续调整环境下，利率阶段性顶部在哪成为当下市场的关注点。
长债利率中枢进一步抬升的风险有限，原因或存在以下几点：
（1）参考基本面与资金面定价，当下长债利率点位已包含了PMI回升与资金面收紧的利空；
（2）央行支持宽信用态度明显，在近期流动性收紧而年内MLF到期压力较大环境下，不排除降准等宽货币发力的可能性。
（3）参考债券贷款性价比，剔除税收与资本占用成本测算的10Y国债真实收益率仍高于贷款；
（4）预计年内PPI同比回升更多由基数效应支撑，而长债利率中枢更多受新涨价因素影响，需求端修复斜率明显恢复前，预计长债利率中枢进一步抬升的风险不大。
预计长债利率短期或在2.65%附近波动，中期视角下仍有下行空间。2023年11月防疫优化措施落地到2023年1月，长债利率宽幅回升，与MLF利率利差最高上行至18bps左右。当下10Y国债中债估值与MLF利差已扩大至14bps左右，而活跃券利率与MLF利差已抬升至16bps。相较于年初的调整，二季度以来市场对于需求端持续偏弱修复的认知已较为深刻，虽然短期稳增长、宽地产政策对债市预期形成较多扰动，但当下点位已较多消化了近期的利空。基于前文的假设，长债利率短期可能延续在2.65%附近波动，中期视角下仍会逐步向MLF锚位回归。
本周交易主线为宽地产预期以及紧资金压力，长债利率宽幅上行。北京、上海等地落实“认房不认贷”重要地产政策利好下，权益市场大幅走强，股债跷跷板效应下，债市宽幅回调。尽管权益市场对政策面利好的看多情绪有所减弱，但债市受到的冲击更为持久。另一方面，当周资金面压力较为明显，短端利率上行幅度更大。
信用方面，收益率大幅上行，等级利差明显走阔，期限利差进一步平坦。本周信用债整体上行12~24bps，短融和3Y中票上行尤甚。等级利差明显走阔，整体上行5~13bps，中低等级短融和3Y中票上行尤甚。期限利差进一步平坦，除AA+级中票3Y-1Y略有抬升外，其余整体下行2~12bps，中长端下行更为明显。从分位数来看，当前3年期中高等级信用债性价比较高。本周资金面持续收紧，宽地产政策预期进一步发酵，债市受到较大影响。
品种选择上，二级债利差持续上行，城投债利差大幅上行。本周二级债利差持续上行，3年期和5年期AAA-国开利差分别变动11bps和6bps，当前分别为66bps和66bps，分别处于2019年以来的73%和46%分位数。近期需对二级债、永续债保持谨慎，提防供给放量导致的利差抬升。城投债利差整体上行2~21bps，中等级中短端城投债上行尤为明显，幅度整体在10bps以上。中央“一揽子化债方案”持续推进，除了财政方面以外，央行对地方化债的举措值得进一步关注。地产债方面，看好国央企债券利差下行机会。
风险因素：货币政策、财政政策超预期；央行公开市场操作投放超预期；信用违约事件频发等。
（明明为中信证券首席经济学家）
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