关于合肥当前“认房不认贷”、家庭三套房贷款问题，下面是合肥滨家房产给大家的分享，一起来看看。
经济适应房可以贷款吗
关于“认房不认贷”。
最近频繁提及的一个问题是“认房不认贷”，这是什么意思呢？所谓“认房不认贷”，是指只认合肥地区的房产，即包河、东海、鸭掌等四个主城区，以及滨湖新区、政务区、新战区等，但不包括四县、一市和四县。肥东、肥西、长丰、庐江以及巢湖市目前尚未被包括在内。如果在泗县有房产，在合肥地区仍然算作无房。如果在合肥无房，则认房情况下算作无房，但如果在合肥有房，则仍算作有房。
有房即名下无贷款记录，否则就算作二套房。无论首付比例还是按揭贷款利率，都是二套房标准。首付比例为30%，而非40%，这是近期的政策调整，旨在鼓励购房。利率方面，原来是基准利率上浮60个基点，现在只上浮20个基点，即二套房执行4.4%的利率。
首套房利率下调20个基点，即4.4%-0.2%=4.0%。“认贷”即如果征信上有任何贷款记录，包括夫妻双方和未成年子女，都算作二套房。如果有一套全款房，则仍算作有房。如果夫妻双方名下有任何贷款记录，不管是一手房还是二手房，都不允许再次申请按揭贷款。
如果夫妻双方名下只有一套正在还款的贷款记录，如已结清一套，未结清一套，则在合肥无房的情况下，外地的贷款记录将不影响购房，因为合肥无房即视为无房，贷款记录仅限于外地。在这种情况下，如果夫妻名下只有一套正在还款的贷款记录，在合肥有房，则仍算作无房，可以执行首套房标准，首付为20%，利率为4.0%。如果在合肥有房，则执行二套房标准，首付为30%，利率为4.4%。
首付为20%或30%，利率为4.0%或4.4%，二者是一体的，不能分开计算。如果是公积金组合贷款，征信上可能会显示两次贷款记录，分别是公积金贷款和商业贷款，此时可以向银行申请开证明，证明两次贷款属于同一套房，这样就可以视为一次贷款记录。给大家解释一下这种特殊情况，公积金贷款记录也算作按揭贷款记录，包括商业贷款记录和住宅贷款记录。但是，购买公寓、写字楼或办理经营贷、信用贷、车贷等贷款不算作按揭贷款记录。只有住房按揭贷款记录才是按揭贷款记录。总之，希望大家能够理解。
合肥的调工政策非常复杂，确实很难理解。很多从业人员也无法准确掌握。关于家庭名下有两套房，第三套房能否办理按揭贷款的问题，这是客户经常询问的问题。银行通常会根据夫妻双方和未成年子女名下的住宅数量来判断。如果超过两套，第三套房就不能办理按揭贷款。
除非符合以下两种情况，一种是二孩及以上的未成年子女家庭，另一种是有60岁以上老人的家庭。这种情况下，银行会批准第三套房的按揭贷款申请。但是，这只适用于商业贷款。如果是公积金家庭名下有两套房，无论是否首套房，第三套房都不能办理按揭贷款。
目前，婚姻状况是非常重要的。另外一个问题是关于限购政策的限速问题。我刚才提到，只有一手房摇号、方圆的房源才会限制交易。也就是说，如果一个楼盘第一次只推出了三栋房子，没有达到摇号的要求，就不会限制交易。但是，如果第二次推出了同样数量的房子，并且登记人数超过了摇号要求，就会触发摇号。只有通过摇号的房源才会限制交易，也就是自取的不动产权证，三年内禁止交易。所以，同一小区的不同楼栋可能会有不同的交易限制。
大家一定要记住，并不是整个小区的所有房源都限制交易，有些房源甚至可以交易。甚至有些房源可以交易，而有些房源不能交易。这是因为执行起来比较混乱。
接下来，我将解释公积金的初始使用问题。如果公积金在外地缴存，但在合肥使用也是可以的，前提是需要将户口迁到合肥。只要有办法迁户口，就可以使用公积金贷款。目前，单人最高可申请45万元，双人55万元，二孩家庭可额外申请10万元贷款。如果是首套房且第一次申请贷款，还可以额外申请10万元贷款。因此，符合首套房且第一次申请贷款条件的家庭最高可申请55万元贷款。
对于夫妻双方名下无贷款记录的要求比较严格，不仅包括商业贷款和公积金贷款，还包括商贷和公积金贷款记录。如果你符合条件，没有房产和贷款，并且是二胎或多子女家庭，那么你最多可以贷到75万。个人最高可贷额度为75万，但这还取决于你的缴存年限、缴存基数等因素。
我们将使用一个非常复杂的公式来计算可贷额度，同时还需要考虑公积金可贷额度、公积金执行利率、可贷年限等因素。目前，单人最高可贷45万，双人55万，夫妻双方最高可贷55万。如果你是首套房且没有住住房按揭贷款记录，那么你可以增加10万的额度。什么是首套房呢？首套房就是你在合肥没有房产，而且夫妻双方在征信上没有住住房按揭贷款记录。
我刚才已经解释过了，住住房按揭贷款记录包括商业贷款和公积金贷款，但不包括商业贷款。公积金贷款的执行利率是根据你的公积金账户余额和使用频率计算的。目前，公积金的执行利率为3.25%，但每次使用的利率会根据你的使用次数进行调整。如果你使用过一次，利率将增加0.15个百分点。如果你使用过两次，利率将在基准利率的基础上再增加10个百分点。如果你使用过两次，利率将达到3.5775%。如果你要使用第二次，你必须先还清第一次的贷款，才能使用第二次。
目前，公积金可贷年限为贷款人的可贷年限加上所购房屋的使用年限，最长不超过40年。如果你购买的是二手房或存量房，那么你可以申请30年的贷款。如果你购买的是新房，那么你可以申请20年或30年的贷款。
经济适用房产权属于谁?
近日，网传“经适房、限房价、自住房、共有产权房等保障房将实行封闭管理、不得上市交易”。北京青年报记者从相关部门获悉，该消息为误读，北京现有保障性住房上市仍按照原政策执行。
9月4日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会议在北京召开。国务院副总理何立峰强调，保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量，抓好组织实施，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效。
不过，有自媒体将“保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易”的表述解读为“经适房、限价房、共有产权房等保障性住房都不能上市交易了”，这使得不少已购买经适房等保障房的家庭担心将来无法交易，开始扎堆办理经济适用房转为商品房手续。
据了解，自媒体罗列的这些保障房中，北京的经适房（除按经适房管理的安置房）、限价房已经多年不再建设了。还在规划建设的共有产权房，本身实行的就是封闭管理，满五年只能转让个人产权份额给其他符合共有产权房资格的家庭。
北京的保障性住房管理历来是“老房老办法、新房新办法”，新保障房的政策对于老的保障房并没有影响。对此问题有关部门给出的答复也是北京现有的保障房仍按照原有政策执行，没有变化。
业内人士表示，9月4日会议中提出的保障性住房建设，是要建设（包括筹集）新的保障性住房，而公开信息中的配售对象、管理原则也是针对这些新建筹集的保障房。
而经适房办理“经转商”是正常行为，有需要的时候就可以办，不用集中扎堆办理。
文/北京青年报记者 宋霞
编辑/田野
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