关于存量首套住房贷款利率调整，你想知道的都在这里→，下面是潍坊日报给大家的分享，一起来看看。
商铺有贷款首套住房
潍坊日报社潍坊融媒讯 “符合什么情况可以调整存量房贷款？”“怎样算是首套房？”“房贷利率能调整多少？”……自8月31日中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》以来，广大存量房业主便“坐不住”了，时刻关注着银行的最新动向。近日，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、光大银行在其微信公众号上就公众关心的相关问题进行了相应解答。9月5日，记者就此进行了梳理。
一、调整范围包括哪些
问：什么样的个人住房贷款可以调整利率？
中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、光大银行：同时满足以下条件的个人住房贷款可以进行调整：一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放的；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者您的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
住房公积金贷款，组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。
同时，建设银行在解答中称当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
问：我的贷款当前为公积金贷款或公积金组合贷，能否申请存量房贷利率调整?
工商银行：本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
问：业务为固定利率的，可以调整吗?
光大银行：固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
二、首套房如何确认
问：如何确认我的房贷是否是首套住房贷款？
中国银行：您可以查阅贷款办理时，您提供的房屋套数等相关证明材料，确认当时办理房贷是否为首套住房贷款。
问：如果贷款发放时适用二套房贷款政策的，现在能否调整？
中国银行：这要根据您当前的实际住房情况而定，如果当前实际住房情况已符合所在城市的首套住房标准，并能够提供房屋套数等相关证明材料，则可以进行调整。具体认定标准根据当地政府公布的认定政策执行。
问：办理贷款时不是首套房的，是否可以下调？
农业银行：按《通知》要求，如当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，也可纳入调整范围。
问：我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是2023年8月以前发放按二套房贷款利率政策办理的，而按当前我所在城市政策初步判断可按首套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件?
工商银行：初步判断，您的贷款符合存量房贷利率调整条件。建议您提前准备首套房贷款相关佐证资料，后续按照工行印发的操作指引提交利率调整申请。
问：我在工行某支行有一笔个人住房贷款还未结清，是按二套房贷款利率政策办理的，按当前我所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，请问是否符合调整条件?
工商银行：您的该笔贷款不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。如后续您所在的城市更新相关“认房”“认贷”政策，您可按最新政策要求提交利率调整申请。
问：我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
建设银行：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。如果您仍无法确认自己是否符合首套房标准，可咨询贷款经办机构。
三、首套房贷款逾期能否调整
工商银行：不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您归还积欠本息后再申请调整。具体以工行后续公告为准，如有异议可联系贷款经办行。
建设银行：符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
光大银行：符合调整范围但目前有逾期的首套房贷业务，原则上在还清逾期本息后可以调整。具体情况您可咨询贷款经办机构。
四、符合条件的存量房贷利率，能下调多少
中国银行：调整后的房贷利率水平不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。
目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。例如目前LPR是4.2%，您的贷款按加80个点执行，则您现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果您贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则您存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后您的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。
建设银行：目前，房贷利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上加减点确定的。按照人民银行通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
建行会在上述政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整，具体请以建行后续公告为准。
问：如何查询贷款发放时的首套房贷款利率政策下限？
中国银行：首套房贷利率政策下限人民银行已公布，请查询您所在城市人民银行省级分行官方网站相关公示。
建设银行、光大银行：利率政策下限是指当地人民银行官方公示的首套住房贷款利率政策下限。您可以通过人民银行各省级分行官方网站查询。
五、已办理提前还款的部分能否调整？
问：对于此次《通知》发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还？
工商银行：暂不支持。此次存量房贷利率调整不溯及既往。
问：已办理提前还款的，是否可以下调？
农业银行：区分两种情况，一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整，如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体请联系贷款经办行。
六、通过新发放贷款置换和协商变更合同利率具体是指什么？有什么区别？
工商银行：新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到您操作的便利性，工行主要采取变更合同利率方式，具体以工行后续公告为准。
农业银行：协商变更合同约定利率方式是指银行对符合存量首套住房标准的贷款，通过协商的方式调整贷款合同约定的利率水平。新发放贷款置换方式是指由借款人向银行贷款经办行重新申请一笔贷款，以置换原贷款。按《通知》要求，调整后的房贷利率不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，两种方式调整后的利率定价水平一致。为便利您的操作，农行主要采取协商变更合同约定利率方式办理。
七、申请调整如何办理
问：何时能执行新的贷款利率？
中国银行：在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。
问：调整存量房贷利率需要提供哪些材料？
中国银行：首套房贷款客户无需提供相关材料，二套房贷款客户需提供当前实际住房情况符合当地首套住房标准的证明材料，比如当地房屋管理部门出具的房屋套数查询证明等，具体流程及所需材料将及时通过中行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。
问：什么时候可以办理存量房贷利率调整？
中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、光大银行均表示，凡是符合《通知》条件的客户，将于2023年9月25日起接受客户调整申请，具体事宜会及时通过各家银行的官方网站、手机银行、官方微信公众号、营业网点等渠道另行公告。市民可以选择线上线下渠道办理存量房贷利率调整。
潍坊日报社全媒体记者: 窦圆娜/文
编辑：邢敏
商铺贷款影响首套房吗
千呼万唤中，工农中建等银行纷纷发布存量房贷利率下调实施细则，批量调整将从9月25日正式开启。
利率站岗的朋友能降低多少利率？自己是否符合利率降低的条件？之前选了固定利率的朋友如何调整？
今天就跟大家梳理一下。
怎么下调？
如果你的房贷利率站岗了，根据不同的房贷时间段、调整后的利率如下：
A、2019.10.7前买房，降为5年期LPR，当下是4.2%；
B、2019.10.8至2022.5.14期间买房，降为城市利率底，城市利率底≧5年期LPR(4.2%)；
C、2022.5.15后买房，降为城市利率底，城市利率底≧5年期LPR-0.2%(4%)、也可能城市利率底 ≦5年期LPR-0.2%。
举几个例子：
1）2018年9月买房，利率上浮30%、即6.37%，转成LPR加点后、房贷利率是LPR+1.57%，此次调整后利率降为LPR，当下是4.2%。
2017年4月买房，利率打9折、即4.41%，转成LPR加点后、房贷利率是LPR-0.39%，利率根本就没站岗、无需调整，利率还是LPR-0.39%，当下是3.81%。
2）2020年3月买房，利率是LPR+0.2%，而所在城市的首套房贷利率下限是LPR+0.1%，此次调整后、利率降为当时的城市利率底LPR+0.1%，当下是4.3%。
2020年3月买房，利率是LPR+0.2%，而所在城市的首套房贷利率下限是LPR，即城市利率底就是全国利率底，此次调整后利率降为5年期LPR，当下是4.2%。
3）2022年8月买房，利率是5年期LPR，所在城市的首套房贷利率下限是LPRR-0.1%，全国利率底却是LPR-0.2%，此次调整后、利率降为当时/当地的利率下限LPR-0.1%，当下是4.1%。
2023年3月买房，利率是LPR-0.5%，所在城市的首套房贷利率下限（城市利率底）是LPR-0.5%，而全国利率底却是LPR-0.2%，为什么城市利率底低于全国利率底？因为首套房贷利率动态调整机制。这笔房贷没有站岗、利率无需调整，利率还是LPR-0.5%、当下利率是3.7%。
谁能下调？
房贷利率下调，得满足以下几个条件。
1）必须是住宅。写字楼、商铺、公寓的贷款不可以下调；
2）必须是首套房。二套及以上的住宅，不可以下调；
3）必须利率站岗。利率若是当时、当地的利率下限，不可以下调；
4）必须是商业性贷款。如果办理的是公积金房贷，不可以下调；
5）另外，组合贷中的商业贷款部分可下调。组合贷是指贷款中，一部分是公积金贷款、一部份是商业性贷款，这套房得是首套住宅、且利率高于当时/当地的利率下限时，商业贷款部分可以下调。
记住，只有同时满足以上条件时、房贷利率才可以下调。
以上的变化点是首套房的认定，当时办理贷款时认定为首套房、现在还是首套房，当时办理贷款时认定为非首套房的、现在可能变成了首套房。
怎么回事呢？因为政策的变化，存在以下两种情况。
A.当时买房时、所在城市“认房又认贷”，现在“认房不认贷”了，非首套可能变成了首套房。
2012年在哈尔滨贷款买过房、随后2017年卖了，但会在征信上留下一笔房贷记录。2019年要在北京买房，可北京“认房又认贷”、买房就算二套，自然是二套的房贷利率。
现在北京“认房不认贷”了，这个二套房现在就变成了首套房，利率就可以下调了。
B.当时买房时，名下已有一套房，再买房当然是二套房了，可近两年卖掉了之前的那套房、现在名下只有正还月供的这套房了，这套房也就变成了首套房。
2019年在北京买B房时，名下已有了A房，在办理B房贷时就是二套房贷利率，去年把A房卖了，此时的B房就成了首套房，可利率还是二套的房贷利率啊…现在就可以把B房的利率下调了。
后悔药来了
在2020年房贷利率转换时，有些人选择了固定房贷利率，可这几年5年期LPR一直在降…由当初的4.8%降至如今的4.2%、降低了0.6%，可这些人却没有享受到降息的好处，这一次后悔药来了。
还举例子吧。
小张2009年初买房办理了一笔房贷，当时房贷利率打7折。
在2020年房贷利率转换时，小张觉得自己房贷利率太低了、就想把低利率锁定住，因此选择了固定房贷利率。
那他的房贷利率是多少呢？
因为是基准利率打7折，而基准利率是4.9%，所以小张的房贷利率就锁定在了3.43%。
其实，如果在2020年小张选择转换LPR加点浮动利率时，现在的利率可不是3.43%、而是2.83%。
现在又给了小张一次调整房贷利率的机会，他可以要求对这套房贷利率进行调整。
怎么调整呢？
首先得把固定利率转成浮动利率，按照人民银行2019年30号公告转换。如果把加的点数设为X，则X的计算公式如下：
4.9%×0.7(倍)=4.8%(2019年12月5年期LPR)+X
即X=-1.37，所以房贷利率为：5年期LPR-1.37%
而前面也说了，若2019年10月7日前买房的话，下调后的利率下限为5年期LPR，可小张的房贷利率却是5年期LPR减1.37%，小张没有站岗、自然不用下调，下调后的房贷利率仍然是5年期LPR-1.37%。
如果小张继续选择固定利率，那他的房贷利率将一直是3.43%；如果小张趁这次机会、调整一下房贷利率，则变成了浮动利率，按照当下4.2%的5年期LPR计算的话，利率就降至2.83%了。
虽然从2020年到2023年这三年里没有享受到降息的红包，但这回却可以吃次后悔药、再获得一次调整的机会。
有人会说，小张固定利率是3.43%、已经很低了，干嘛不把这个低利率继续锁定呢？如果以后利率上涨了呢？
以后利率可能上涨、也可能下跌啊，涨和跌就这样对冲掉了，这就是中性原则，以后利率涨跌就不用预测（瞎蒙）了。
但若转成浮动利率，小张就可以立马让房贷利率由3.43%降为2.83%，当即就减少0.6%的利率，100万房贷每月能少还近200元、一年就少还2000多块。
对选择了固定房贷利率的人来说，这是一个好消息。
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