太原:房贷利率下降,“过户”“转贷”套路又现,利差这块“肥肉”不好吃,下面是太原广播电视台给大家的分享,一起来看看。
贷款调头可以做吗
2023年春节过后,省城房贷利率再度调低。去年年初或更早时候以较高利率贷款买房的市民,开始琢磨着如何尽可能地减少利息支出。
由于存量房贷与新增房贷之间的利差过大,网上涌出大批有关降低房贷利率的“实用贴”、小视频。有文章称,亲属或熟人间房产过户,房贷利息少了20万元,事实真的如此吗?所谓的熟人交易、转贷降息等减少利率支出的方法可行吗?记者调查发现,看似是“捷径”,实则背后涉及多种费用和复杂流程,暗藏多重风险,消费者需谨慎对待。
A 利差“肥肉”令人心动
住房一直是民生大计,住房支出又是家庭最重要的一笔开支,尤其是刚刚步入婚姻的年轻人,往往很难拿出全款资金购置房产,贷款买房成为大部分人的首选。由此,房贷利率的起伏便成为广大置业者最为关注的话题。
以首套房贷利率为例,2017年以来,全国首套房贷利率上涨,到了2018年11月,全国首套房贷利率平均达到5.71%,部分城市甚至首套超过6%。2018年12月,首套房贷利率开始掉头向下,而到了2023年,30多个城市首套房贷利率“破4进3”,3.8%开始成为首房首贷主流。
目前,太原首房首贷利率已调至史上最低的3.8%;太原市公积金首房首贷利率从2022年10月1日下调,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
对于在2018年前后以5.17%或者6%贷款利率购房的相当一部分人群来说,今年的房贷利率下调,的确让他们深刻感受到降息的利好,每月月供减少了上百元甚至上千元。尽管LPR下调可以节约部分利息,但在一部分人签定的房贷合同中,“高位加点”却是固定的,省息仍有巨大空间。
以太原王先生购房还贷经历为例,他于2018年购置迎泽区一处房产,2018年7月,太原首套房基准利率4.9%。但太原各大银行首套房贷利率在基准利率基础上均有上浮。以20年期、等额本金的100万元房贷为例,5.8%的利率下,支付利息款超过了58万元,而3.8%的利率下,利息仅为38万元,两者相差20万元之多。如此大的利差,的确会让很多人在想办法省钱的路上趋之若鹜。
在省城多个美誉度较强的楼盘,去年下半年以4.2%、4.1%贷款买房的业主,希望通过私人渠道以退房再购的方式享受3.8%的首贷利率政策,但成功率不高,操作难度大。
B 熟人过户能省利息?
家住太原市小店区的李先生,2021年9月份贷款买房时正好赶上利率较高的时期,首套房贷利率为5.35%。他告诉记者:“今年以来,陆续听到房贷利率下调的信息,本来非常开心。但基于现在存量房贷利率降幅还是低于新发放房贷利率的降幅,差额还是非常可观的,所以内心一直摇摆不定。”目前太原市首套房贷利率最低为3.8%,与他当时贷款利率之间的利差为1.55%。外加经历了前三年的投资“迷宫”,李先生也感觉到自己的投资收益竟然跑不赢房贷利率下调,想通过“熟人转户”来实现“回笼部分资金”。
拥有20年工作经验的资深房产中介经理程鑫告诉记者:“什么是熟人交易模式,就是父母与子女或者与其他近亲属之间进行房屋过户,这样,既可以实现房屋仍在‘自己人’手里,同时,买方还可以以最新的利率申请按揭贷款。”
“这种方法看上去可行,但存在一些风险和考量。我们一般不会建议客户进行如此操作。”程鑫表示,不管房子过户给亲属还是房主熟悉的挚友,房子的所有权一经变更之后,就不再属于原主了,日后容易出现产权纠纷。
“此外,除去风险成本,这个过户过程也会产生一系列费用。比如过户手续费(中介费)、各种税费……如果房主资金不充裕,还会产生中介垫资费。这样里外一算,可节省的利息并不多。与此同时,房子产权过户时,贷款银行要看户口本,审核严格的银行不支持有户籍关系的家庭成员彼此过户。”程鑫补充道。
C “转贷”套路多风险大
房贷利率可以“转”成3.8%?最近关于转贷的广告越来越多,听说已经有一批人把原来利率5%、6%以上的房贷转成了4字头,甚至是3字头。省城王女士在朋友圈里看到这样一则广告:“来转(房贷利率)啦,5.3%转成3.8%,为你省下一套首付!”王女士了解到,这个降低利率的方式是将房贷转成经营贷,三年一还本金的话,最低可以做到3.8%,一年一还最低可以做到3.7%。当然,办理业务还需要一定的手续费,通常是所贷金额的三到五个点。
在这种巨大的利诱下,王女士向记者咨询:这种方式“省钱”靠谱吗?是否存在违规?记者经多方咨询后获悉,目前转贷有多种方式,其中最常见的是转“经营贷”,客户通过中介垫资结清房屋按揭,然后拿到另一家银行去做抵押,同时找一家公司,以企业经营需贷款为名申请利率更低的“经营贷”。
业内人士表示:“房贷正常,经营贷正常,但两者链接后就不正常了。”详细来看,房贷转成经营贷,要先还清房屋的所有按揭贷款,然后拿这栋房屋再去新的银行抵押贷款,申请为企业经营服务的经营贷。那么问题来了,既然是给企业经营服务的贷款,作为个人,怎么能申请到呢?这就是目前这条产业链上中介正在发挥的作用。
另外,收入不高的工薪阶层想要还清住房按揭贷款,就得先筹集很大一笔还款资金。这条产业链上的中介会帮客户进行垫资,这笔垫资,中介要收一部分费用,业内称为“过桥费”,即中介服务费。此外,他们还会帮客户注册一家公司,这个费用也需要业主支付给中介,与此同时,还有很多隐形费用无法预见……
以王女士30年房贷期限为例计算,如选择借入10年期的经营贷,贷款利率3.7%。可选择定期结息到期还本、一次性利随本清、分期还款(等额本金、等额本息)等多种还款模式,但都涉及到期需要过桥资金偿还问题,直接拉高了实际的房贷资金成本。
中国建设银行(南城支行)客户经理薛燕告诉记者:“申请经营贷,必须要有公司,这是国家为了支持小微企业发展而设立的一种贷款,所以贷款利息比较低,大概3.8%。申请者不仅需要有公司,这家公司必须是要成立一年以上且在正常营业。申请者的房子可以拿来做抵押为公司发展申请经营贷。但由中介操作的只是个空头公司。注册非正常经营的公司来获取经营贷,这其实属于骗贷。”
德恒(太原)律师事务所律师阎伟律师也提示:“部分转贷等行为,涉及虚构材料申报贷款,涉嫌违反相关的法律法规。如果要将房贷转换成经营贷款、消费贷款,可能需要编造甚至是伪造一些材料,或者注册虚假的公司来获取贷款,实际上是骗取贷款,严重一点就涉及刑事责任,说得轻一点,至少是不诚信的行为,银行如果发现是可以上报征信系统的。”
D 带押过户局限较多
交通银行太原某支行工作人员介绍,对“转贷降息”有所耳闻,从他的经验和角度来讲,不建议这么操作,因为风险点多风险也大。“那些小贷公司、金融公司或中介,主要是为了挣所谓的‘过桥费’、手续费等。”该工作人员表示,即使是通过一些途径获得了较低利率的贷款,但这只能算是“蝇头小利”,长期看不确定性和风险都非常高。
据其介绍,“在个人收入稳定,月供没有压力的情况下,可预约提前还款或留点现金以备不时之需,而不是寻找这样风险多的操作方式。”记者了解到,因各种原因,各银行提前还贷的业务量近期较为集中,申办客户需要排队等候。即使客户近期申请,至少需要等待三个月。
2022年年底,省城二手房“带押过户”政策落地,即二手房卖房房主无需还清房贷,可以将带着抵押的房子出售给买家。报记者了解到,根据业务办理的流程规则,无论卖方办理的房贷利率如何,买方需与银行签订新的房贷合同,可以按较低的利率新政办理按揭房贷。依此,通过“带押过户”交易二手房的买主也能省不少利息。但程鑫介绍:“目前在太原只有建设银行开展这项业务,其他银行还未开展此业务。”这意味着,太原“带押过户”二手房交易双方均须是建设银行房贷客户。
除了太原可以办理二手房“带押过户”外,今年年初,交通银行晋中分行与晋中市住房公积金管理中心举行了“带押过户”公积金个人住房贷款协议签约仪式,晋中市公积金用户也可以“带押过户”交易二手房。
由此不难看出,二手房“带押过户”交易对买卖双方的贷款机构均有所限制,尚不能大范围覆盖二手房买卖双方,节省利息也就无从谈起。
E 认清风险增强防范意识
银保监会山西监管局提醒广大消费者,要认清违规转贷的不良后果和风险隐患,增强风险防范意识,维护自身合法权益。
一是防范不法中介虚假宣传,提高风险识别能力。要警惕不法中介隐瞒不利信息、只谈诱人条件的虚假宣传。所谓的“转贷降息”看似利息更优惠,实际却隐藏违法违约隐患、高额收费陷阱、个人征信受损、资金链断裂、信息泄露等风险。
二是选择正规金融机构咨询,警惕不法中介的套路陷阱。要合理评估个人或家庭实际情况,若有提前还贷或者其他金融业务需求,应向银行等正规金融机构进行咨询了解相关情况。要了解金融常识,保护自身合法权益。
三是认真审核合同内容,按约定使用贷款。申请贷款时,提供真实有效的贷款申请材料;在合同签署时,认真阅读条款,重点关注利率、费用、权利义务、风险提示等重要内容,谨慎对待签字、授权环节;借贷后,注意按照约定用途使用贷款。避免挪作他用产生违约责任,影响个人征信。
四是注意个人信息保护,避免造成财产损失。在办理金融业务时,不随意透露身份信息、银行账号、财产情况等个人信息,防止信息泄露;不轻易登录不明机构网站和转发链接;不轻信自称某金融机构的陌生来电,避免个人信息被不法分子利用,造成财产损失。
来源:山西晚报
贷款调头一般什么时候出来
前些日子,杭州市西湖区双浦镇板桥村原村委主任张忠(归案时任板桥村党委书记职务)一审宣判的消息传回村子里,一下子就炸开了锅,村民们都在拍手称快、奔走热议。那么,板桥村村民们如此愤懑不平的背后,究竟发生过什么事情呢?
▲图为张忠一审庭审现场
独当一面 赢得信任
事情还要从2011年3月说起。当时正值换届,已经在板桥村工作了三年的张忠当选为新一任的村委主任,开始与书记丁仁全搭档管理村里全面工作。
起初,张忠和丁仁全互相配合着,把板桥村大大小小的事务管理得井井有条。慢慢地,张忠对村务工作越来越熟悉,也越来越上手了,里里外外都能独挡一面,赢得了丁仁全的肯定和信任。
过了一年多的时间,丁仁全十分认可张忠的工作能力,觉得他挺能干的,已经完全不需要自己再额外操什么心了,便渐渐开始了“无为而治”,实行“懒政策略”,把村里事务“全权”交由张忠打理。
贷款到期 动起“歪脑经”
2012年8月的一天,张忠遇到了点“麻烦事”。当时他正在办公室坐着,突然接到一通银行的“催款”电话,原来是他个人经营的副业有一笔50万的商业贷款已经到期了,银行扣款未成功,业务员便打来电话催促提醒,张忠这才想起自己贷款到期的事情。
他当即连续拨打了几个电话,向熟悉的朋友紧急借钱周转,但是都不凑巧,没能顺利借到,最快也要等个几天,一时之间,张忠心里有点暗暗着急了。正在一筹莫展的时候,村会计敲门走了进来,张忠突然眼前一亮,想到了一个周转资金的好办法。
和村会计说完工作上的正事,张忠貌似平常地又交代了一项事情:
“
等下你从经合社账户给我的绿化工程公司打50万,我调个头用用,过几天就转回来。
”
张忠说得不动声色,村会计应了一声就照办了。
贷款危机解除,张忠心里松了一口气。
暗箱操作 三年挪用650万元
大约半年后的一天,一向“默默无闻”的丁仁全突然找张忠,说自己合伙人的茶叶生意需要资金周转,临时借40万应应急。张忠一听,顺势就把上次“自作主张”的事情向丁仁全“坦白”了,他看书记听了也未置可否,就假装随意地支了个招:
“村里账户上有钱,转个账不当紧,反正是调头用用嘛,除了村会计也就你我知道。”
张忠说得“滴水不漏”,丁仁全因为急用也就“默认”了。
从那以后,丁仁全和张忠两人之间仿佛达成了某种“默契”,但凡生意上有个急用钱的时候,就跳过村班子会议、村民代表大会和股民大会,口头向村会计交代一声,采用不记账的方式,擅自挪用板桥村集体账户里的资金来为各自的企业及朋友进行转贷,各自对出借钱款负责。
久而久之,丁张二人对这套“腾挪戏法”的暗箱操作甚为满意,彼此心照不宣,私下里还约定了“互不干涉”原则,真是令人瞠目。此后三四年的时间里,两人各自挪用公款6次,其中最长的一次挪用24天。据统计,丁仁全共计挪用集体资金310万元,张忠共计挪用集体资金340万元。
火中取粟 终落法网
在“恣意弄权”中尝到甜头的张忠开始尝试更大胆的“火中取栗”。2014年1月,在双浦镇科南路借地项目中,张忠利用协助镇政府开展借地补偿资金发放管理等工作的职务便利,通过伪造银行转账单据的方式,冒用被补偿人葛某之名,将地面附着物补偿款50万元“轻轻松松”揣进了自己的腰包,用于个人经营性活动和日常消费支出。
世上没有不透风的墙,西湖区纪委监委陆续收到关于张忠的举报信。
2018年10月
西湖区纪委监委对张忠采取留置措施,并逐一查实了丁仁全、张忠的违纪违法问题。
2018年12月
丁仁全、张忠被开除党籍,其涉嫌犯罪问题被移送检察机关审查起诉。
2019年1月
西湖区人民法院以挪用资金罪判处丁仁全有期徒刑二年六个月,缓刑三年。
2019年9月
西湖区人民法院以挪用资金罪、贪污罪等数罪并罚,一审判决张忠有期徒刑四年六个月,并处罚金25万元。
▲法庭向张忠宣读一审判决结果
“公款姓公,一分一厘都不能乱花,丁仁全、张忠一案给我们深刻提醒。”结案后,西湖区纪委监委有关负责人表示。
近年来,针对村社小微权力运行中存在的制度漏洞和廉政风险,西湖区进一步健全村社集体“三资”管理体系,用制度来规范管理行为和监督行为,把清廉乡村建设压紧压实到村社“最后一公里”。
来源:清廉浙江
温馨提示:注:内容来源均采集于互联网,不要轻信任何,后果自负,本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权,请给我们来信(j7hr0a@163.com),我们会及时处理和回复。
原文地址"贷款调头可以做吗(贷款调头一般什么时候出来)":http://www.guoyinggangguan.com/dkzs/83051.html。

微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码