康桥香溪郡贷款（康桥香溪郡和万科兰乔圣菲）

2022年河南本土头部房企的“裸泳之路”，下面是暮雨稻花给大家的分享，一起来看看。

康桥香溪郡贷款

2022年对河南本土头部房企来说，是真正考量家底的大测试，到底谁在“裸泳”终将揭开迷彰！

2021年对河南房地产市场来说是“摧残”极深的一年，“煎熬”、“恐惧”、“无助”等词来形容都不为过，这里边不仅仅包括房企，也包括房地产行业从业人员以及关联行业的发展，多馅泥沼，举步维艰，无求生活，但求生存！

“三疫一灾”、“恒大暴雷”、“政策收紧”诸多不利因素的轮番蹂躏，河南房地产市场不情愿地来了个急刹车，几乎没享受“青铜时代”的余晖，快速驶入了“黑铁时代”，这注定是一场黑暗中的战争，没方向感的触底搏杀！

作为河南首位度最高的城市--郑州，综合全年开盘数据，2021年大郑州约有107个项目开盘，约有17个项目开盘去化不足2成，约6个项目还不足1成，去化着实惨淡。结合各个房地产行业的相关数据来看，2021年异常艰难，不论是各方政策收紧、疫情的影响、还是购房者情绪的低迷观望，都给2021年的房地产市场镌刻了“难”字的烙印。

2021年再艰难也已成往事，2022年伊始，我们通过河南本土头部房企的发展状况来窥探未来一年河南房地产市场的前景再理性不过！

建业集团

建业地产连续多年位列河南本土房企销售金额第一名，采用省域化发展的“建业模式”，通过对行业环境和竞争形势的预判与分析，业务布局省内18地市，并持续扩大县、镇、村的市场覆盖。2020年开始，建业地产就已经出现增收不增利的情况，公司年度溢利、公司权益持有人应占溢利以及整体毛利率同比均呈现下滑趋势。进入2021年后，上述情况并未好转，毛利率和净利率双双进一步下滑。此外，建业地产近年来的资金压力也不小，截至2021年6月末，该公司踩中一条红线，属于“黄档”企业。

自从2021年9月爆出“50亿求救信”事件后，建业的发展走向一直备受业内外关注。根据彼时求助信内容，受汛情和疫情影响，建业地产销售和回款下滑，已累计产生各种经济损失逾50亿元。到了去年10月，由于融资渠道、营运和财务灵活性下降，穆迪和惠誉等评级机构也纷纷下调对建业地产的信用评级，展望维持“负面”。

三平台齐换CEO。截至目前，河南建业旗下包括建业地产（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、建业新生活（09983.HK）、中原建业（09982.HK）四家公司已实现香港主板上市。从最新发布的联合公告来看，除了筑友智造科技，目前建业旗下三大上市平台齐齐更换了CEO。值得一提的是，在此次“建业系”三大上市平台同步更换CEO之前，建业集团内部于日前，已悄然间进行了新一轮组织架构调整。据悉，在此次组织架构调整中，河南建业从原来的“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”五级管理变为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理，直接取消业务集团和大区两级。同时，将原有业务集团总部撤销，五大总部合一，合并后的集团总部则设置了九个业务中心。

加上与中原银行、中海集团的战略合作，建业这一系列举措，是市场下行压力迫使下的无奈之举，资金流动力不足，而市场仍处恢复期，去化力短期内出现大幅改观的可能性较小，生存压力巨大。

正商集团

2020年，正商加快拿地步伐，成为河南省内唯一一家敢如此大规模扩张的房企，然而加速扩储让其债务压力步步抬升，资金链紧绷。2021年度正商地产板块实现销售金额249.1亿元，较2020年度的443.6亿元，销售额下降幅度达到43.8%，真可谓是断崖式的跌幅，曾经的“河南房企一哥”也是几分忧郁几分愁！

2021年2月国际权威投资信用评估机构——穆迪投资者服务公司，将河南正商集团有限公司的企业家族评级从“B1”下调到“B2”。同时，穆迪还把正商集团下属的上市子公司正商实业有限公司，发行的高级无抵押票据的评级由“B2”下调到“B3”，该票据由正商实业发行，正商集团担保。

穆迪方面说：正商集团的评级下调，说明正商集团出现了一定的问题。去年以来，其销售持续疲软；资金收入，也长期低于预期；土地储备规模也不大；加之中国房地产行业的信贷收紧等因素。在未来的一两年内，都不会有实质性的改善。他们还说，正商集团计划把房地产市场的重心，向河南省内的三四线城市甚至县城转移，和郑州市的核心市场相比，三四线城市和县城的住房需求，可能更不确定，所以，风险增加。看来，远在国外的评级机构，就知道，地市级和县城的房地产市场，远远不如郑州。穆迪还认为，在三四线城市和县城开发房地产，获得银行贷款的可能性更小，对于正商集团的现金流，会有负面影响，同时，还会影响其销售业绩的增长。

作为郑州本土房企大佬的正商地产，从1995年至今已发展22年，累计开发约70个项目，更连续五年成为郑州房企销售冠军。这样亮眼的数据让正商登上本土老大的宝座，但也因选择“规模”却忽视“品质”的做法，让其成为“刚需”的代名词。不过，熟悉正商的人会了解，早年的正商也曾是名噪一时的“品质王”，却在追逐企业快速扩张的道路上陷入“萝卜快了不洗泥”的窘境。

正商面临十分尴尬的境地：一面是一骑绝尘的销售业绩，彰显着企业宏大的规模，一面却是品质升级屡遭滑铁卢，造成口碑的缺失。这个时代很现实，只有优秀的内容才会认可，那些不再生长的项目注定被遗忘。

截至2020年末，正商实业总资产为671.52亿元，总负债592.64亿元，净资产78.89亿元，资产负债率88.25%。同报告期，宏光正商总资产为355.83亿元，总负债234.23亿元，净资产121.6亿元，资产负债率65.83%。

从房企融资新规“三道红线”看，正商实业净负债率142.84%，剔除预收账款资产负债率81.98%，现金短债比为0.61，三道红线全部踩中，归为“红档”房企；而宏光正商净负债率为19.18%，剔除预收款项的资产负债率为49.63%，现金短债比为0.11倍，踩中一道红线，归为“黄档”。

从存续债务来看，截至2020年末，正商实业刚性债务有235.11亿元，主要为短期有息负债147.27亿元，但其账上现金及现金等价物仅有32.19亿元，不足以覆盖短债，短期偿债压力较大。同样，宏光正商流动性也颇为紧张，其有息债务有40.77亿元，其中短期有息债务33.27亿元，一年内到期的短债14.51亿元，公司货币资金虽有17.44亿元，但其中13.64亿为受限资金不可动用，可用资金依然无法覆盖短债。

总得来看，正商集团土地储备及战略布局均存在一定局限性，2022年销售大幅改善的可能性较小，整体盈利能力持续减弱的可能性大，对债务和利息的保障程度下降；债务负担较重，短期资金流动性紧张；筹资性现金流净流出，融资环境有恶化趋势。

康桥地产

河南房企中的隐贵一族。从2018年始，康桥确定深耕郑州大本营，布局全国发展战略。具体是拓展两大城市群，三个核心城市。一年时间内，西安康桥悦蓉园、武汉第二个项目康桥林溪湾、惠州康桥知园、廊坊康桥知园、肇庆康桥天阶、无锡康桥府等十数个项目集中落地。与此同时，康桥在河南的布局也全面开花。从绿博片区的康桥香溪郡、杨金片区的康桥东麓园、南龙湖的康桥那云溪、经开滨河新城的康桥悦蓉园、航海路康桥知园，以及康桥的一号工程北龙湖康桥诸子庐等也集中入市。

天眼查官网显示，康桥的版图触角从中原城市群已慢慢扩展至京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群和西部省会城市群。康桥累计开发项目40余个、开发面积2000余万方、拓展社区3000余万方。

看似前程似锦，但经过2021年的“无情调戏”也按下了暂停键，作为河南本土房企中少有的品质楼盘制造者，略显惋惜。2021年度仅实现销售金额283亿元，较2020年度的512.1亿元的风光无限，近乎腰折的跌幅，其中的繁碎原由值得我们深思。

康桥的困局现状：口碑下降，2021年7月20日，河南省遭受千年一遇的特大暴雨，康桥集团却借雨势为旗下项目推广营销，造成全国网民愤慨。为了达到项目宣传的效果，居然毫无底线的去蹭热点。项目延期交付，多公司成被执行人。自2021年下半年以来，康桥集团的康桥悦蓉园、康桥香溪郡被曝停工，延期交付。公司高层人员工资拖延支付。康桥地产的高层管理人员的月工资只支付35%，剩余的65%不知道什么时候发放，并且拖延的时间已经达到了5个月了。

究其原因，无怪乎一下几点：① 大规模扩张之下，公司资金吃紧。公司从聚焦中原地区，在高周转模式的带动下，走向了全国扩张路线。建立了河南区域、江浙区域、珠三角区域、湘鄂赣区域、京津冀区域、西部区域等7大城市区域。② 作为大本营的郑州2021年“多灾多难”。疫情+洪水的冲击，造成郑州整体经济形势发展滞缓，而作为郑州重要经济支柱的房地产行业更是备受冲击，房价、销量均大幅下跌，造成房企巨大的资金压力。③ 康桥地产大量涉足旧改项目，而该类项目推进滞缓，且土地整理，安置等又占用企业大量流动资金，无疑是康桥地产快周转方向的巨大绊脚石。

2022年对于康桥或许是重新谋局的一年，经历了“恒大爆雷”的惨剧，规模就是生存就是利润的硬核是不是还成立值得深思，或许康桥更应该遇困而返，把品质做好，重走小而美的模式，在保证品质的基础上将规模做大。

永威置业

2022年3月10日抖音上一段永威置业创始人的“诉苦视频”惊扰了整个河南地产圈，谁能料到作为河南本土房企“品质代言人”的永威当下也深陷囵圄。在郑州，提到永威置业，能想到的标签无外乎“品质”二字。公开资料显示，永威成立于2005年，是国家一级地产开发资质企业。

马上有17年发展历程的永威，虽然规模不比建业、正商等本土房企，但产品力却妥妥地荣登郑州头部房企之列。由其开发的永威西郡、永威城、永威森林花语、兴港永威南樾、兴港永威观樾、永威上和院、永威上和琚、永威上和郡、永威上和府等项目，论产品力，论品质，论口碑，都经受住了人们持续增长的购房需求考验和对美好生活追求的考验。

2019年12月11日永威置业集团有限公司与航田产业园开发有限公司签署双鹤湖畔项目代建协议，未来，双方将强强联合，共同推动航空港区双鹤湖区域的高质量发展建设，永威置业董事长李伟参加此次签约仪式。首个轻资产代建项目的圆满签约，意味着历经14年精细化地产求索实践之路，有着良好精细化基因和成熟精细化操盘方略的永威正式开启轻资产代建、品牌输出和规模化发展新篇章。

从首个轻资产项目落地已两年有余，永威轻资产代建板块发展不可谓不快速，但同样带来巨大的弊端，由于对合作项目的话语权有限，品牌输出项目品质差异较大，导致永威的品质口碑直线下降。而联合开发项目的不顺利也是永威苦不堪言的重要因素，或许这就盲目扩张埋下的苦果。

同时，在深耕郑州的基础上，永威于2013年起成功入驻西安、石家庄、苏州等重点城市，目前，已多个项目在售，让永威精细化基因在更多城市裂变、生长，输出代言品质地产的中原力量。与此同时，自2005年成立以来，为保证品质标准，永威围绕地产开发和客户需求，逐渐形成了地产开发、建材、苗圃、物业、教育、商业、酒店、装饰、医疗九大产业布局，打通地产开发上下游，达成集团化地产经营规模。

规模化发展在行业顺风局时房企同饮同乐，而逆风局时真是家家忧郁家家愁，很显然永威正经历企业成立以来的最大考验，含泪也要挺过去，毕竟前方要嘛生要嘛死，没有和局！

英国著名作家查尔斯·狄更斯曾说过“这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代。”今年是“高周转”真正的反思之年，地产行业天然的重资产经营和资金密集特性，决定了其扩张必然伴随杠杆率的提升。而经历了去年的行业危机之后，越来越多的人达成共识——“高杠杆、高周转”模式已经缺少适用性了。虽然此轮行业调控倒下了众多的民营房企，但由此让出来的市场空间也未必全部被国企央企地产分食，或许还有很多城投和地方国企会加入到这场盛宴之中。因此，此时断言行业集中度会提升还为时尚早，甚至不能排除行业集中度有进一步下降的可能。2022年对河南本土头部房企来说是破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

康桥香溪郡和万科兰乔圣菲

图片来源：群友理想国忘先生

2021年的夏天，一场千年不遇的大雨，和卷土重来的疫情，席卷了郑州，打乱了大多数人原有的生活节奏。
全民抗“汛”、抗“疫”的这段日子里，我们看到了那么多的无畏、勇敢和善良。在非常时期，每个人都以自己的方式和努力，应对着这场没有硝烟的战役。
秋天到了，一切逐步回归正常，让我们一起走进绿博，吹吹这里的风，看看属于这里的点点滴滴。

图片来源：群友建业新筑刘

风雨中，护你周全

7月20日，郑州暴雨，迅猛的汛情，一下子让郑州变成了全国的话题中心。

复盘汛情处置，绿博各大小区物业在这次暴雨中的表现可圈可点。

7月19日，通知业主关闭窗户，发布暴雨注意事项；
7月20日，各大小区物业防汛小组不停地在车库实时巡查，清扫地库，有条不紊地进行防汛工作；并且及时、贴心的为业主发送防汛期间的注意事项。
据了解，各大小区很多物业人员2天2夜不停歇地守护着业主的财产与安危，冒着大雨彻夜排查漏水点、清理积水，脚磨破了继续干，累了就席地而坐休息一会。

积极抗汛备战

清理下水道堵塞

彻夜监测小区外水位

汛情结束，整个绿博所有商品房小区，地下车库零倒灌，无一小区被淹。

绿博不少小区的业主群，对物业的表现夸赞连连，不少小区都给物业送去了锦旗！

亚新美好艺境业主群截图

业主给亚新美好艺境物业送锦旗

暴雨期过后，各小区物业也在第一时间进行消毒工作。感谢这些为小区不辞辛苦付出的物业人，他们是最可爱的人。

图片来源：美好艺境石头

同时，绿博片区各小区的邻居们，也在暴雨期间，守望相助，分享着互助信息，用切实行动，共同温暖着绿博这个大家庭，也向世界释放更多的正能量。

风雨中，我们看到业主和物业齐心协力，从未谋面的邻里相互帮助；这让我们坚信，一座城市的温度，一个良好的片区氛围，一定是每个参与者的“用心所致”。

疫情里，急你所需

汛情过后，绿博的天空又恢复了往日的湛蓝，来一组照片欣赏一下各个小区邻居拍的美景。

图片来源：普罗理想国-郑州向东

图片来源：万科兰乔圣菲-艾雷

图片来源：亚新美好艺境-刘

图片来源：碧桂园中央公园-郑广辉

图片来源：康桥香溪郡-隐

图片来源：建业新筑-刘

汛情刚过一周，7月31日，郑州发布了疫情防控的最新通告，新冠肺炎卷土重来，郑州再一次进入了紧张的抗疫状态。

网友不仅感叹郑州太难了，连央视主持人海霞也为“车轮战”中的郑州加油鼓劲！

疫情防控期间，郑州开始进行全民核酸检测，绿博像一个大家庭，暖心的一幕幕，在线上的微信群里传递。不同小区的邻里们，相互传递着哪里可以做核酸检测、哪里人少、哪里更快的关键消息，每当群里有家人寻求帮助，马上就会有群友积极响应。

在这里，没有彻夜拥挤的排队，有的只是温馨的互助提醒和检测时的方便快捷。这种感觉让人不急不躁，心里踏实。

因为疫情期间外出购物不方便，小区物业也开始进行上门送蔬菜的暖心活动。

图片来源：亚新美好艺境

图片来源：亚新美好艺境业主

图片来源：碧桂园中央公园业主

随着疫情防控的升级，好多场所暂停营业，其中理发店就在被禁之列，头发时间长不剪会显得特别没精神，小区物业又开始请来了口碑不错的理发师为业主剪头发，实实在在的急业主所需。

图片来源：亚新美好艺境业主

图片来源：亚新美好艺境

绿博的其他小区，也在进行着不同的暖心行动；这些事算不上惊天动地，却成为在非常时期彼此关怀、彼此珍重的温暖回忆。

未来，共赴美好

昨晚在交流群里，问了一个话题：”已入住绿博的邻居们，你觉得幸福吗？“，本来要入睡的群一下热闹非凡。

很喜欢这种人少，安静的环境，绿博能满足我想要的生活状态。
感觉入住绿博以后，生活占比更多了，不像以前工作占比多。
绿博可以远离喧闹，可以放松心情，可以看着孩子快乐成长，可以和爱的人共度余生。
原来还可以这样生活，每天都有新发现，回家就是度假的开始，生活就是诗和远方。
现在就是缺公立教育，对于还没有孩子，或者孩子已经高中以上的人会比较幸福。
我从去年冬天开始搬过来上班地方从CBD换到高铁站又想再换到龙子湖现在直接换在家办公了。

一千个人眼里，有一千个哈姆雷特。

绿博现在的缺点显而易见，主要有以下几个方面。

公立教育配套缺乏，现在的优质教育资源，均为私立；高中有东枫杨，还有两所新建的郑州外国语学校。
通勤不便，缺乏公共交通，基本上以私家车为主；在建的地铁8号线预计2023年底完工，郑开快速路预计年底前动工，这些项目的落地将大大缩短通勤时间。
缺乏购物商场等日常消费配套，周边有的都是小超市，刚刚开业的杉杉奥特莱斯二期可以解决一些需求，不过还不够，还需等待建业J18和其他几个商场的营业。