“认房不认贷”落地 北京无房有贷款记录购房家庭首付比例最多能降四成，下面是半两财经给大家的分享，一起来看看。
买房首付不够想贷款
随着住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施，近期，已有多个城市落实相关举措，继广州、深圳、武汉、广东中山、成都相继宣布执行首套住房“认房不认贷”政策后，一线城市上海、北京也在同一天发布通知执行该政策。业内分析认为，一线城市全面执行首套“认房不认贷”，“金九银十”行情可期。
新政：北京实施“认房不认贷”
9月1日晚间，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局、北京监管局发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自印发之日起施行，原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
根据通知，家庭成员无论之前是否使用过贷款购房，是否有本地或者外地的房贷记录，只要在购房时在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。
举例：这几类情况都可按首套房申请房贷
举例子来看，黄先生一家在北京之前贷款买了一套房，二胎出生后需要置换大一点的房子，按照之前的政策，他有过贷款记录，即便是卖了之前的房子再置换，新购房只能按照二套房贷执行，首付和贷款利率都更高。而新标准实施后，他“卖一买一”，新购房产就能按照首套房贷政策。
而来北京打拼多年的刘先生，想在北京购买一套住房，但因为过去在老家贷款买过一套房，按照之前的政策，因为有贷款记录，无论是否还清，在北京首次购买的这套房，都得按照二套房贷执行。而新标准实施后，他购买的第一套在京住房，就可以按照首套房贷政策了。
根据目前北京的政策，如果是普通住宅，首套房的首付比例不低于35%；非普宅则不低于40%。如果是二套房，普宅首付比例不低于60%，非普宅则不低于80%。
所以，如果认定为首套房，首付比例将大幅下降。而且相比二套房贷，首套房贷的利率更低。目前北京首套房贷利率为4.75%，二套房贷是5.25%。
算账: 北京无房有贷款记录购房家庭
总价500万住房首付最多少200万
从政策效果上看，北京无房有贷款记录的购房家庭，首付比例将由60%-80%降至35%-40%，总价400万的普通住房计算，首付将减少100万元。以总价500万元的非普通住房计算，首付将减少200万元。”
而贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点，以300万贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。
业内：北上广深落地“认房不认贷”
“金九银十”可期
业内分析认为，“认房不认贷”可以减轻刚需购房者、尤其是置换类改善需求家庭的负担。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，北京全面执行首套房“认房不认贷”，超出市场预期，截至目前北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。
从数据上看，根据中指数据，成交方面，北京8月新房成交48.2万㎡，环比下降22.3%，同比下降17.8%，二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，但绝对量仍低于1.5万套，市场活跃度仍不足；价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月北京新房价格环比上涨0.03%，二手房价格环比下跌0.22%，二手房价格连续四个月下跌。整体来看，8月北京房地产市场调整压力亦较大，二手房房价下跌预期仍在。
陈文静认为，整体来看，近期监管部门落地多项政策利好，一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，接下来，各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。未来4个月，全国房地产市场能否企稳对于宏观经济大盘至关重要。
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同日上海也落地“认房不认贷”政策
9月1日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、人民银行上海市分行、国家金融监督管理总局上海监管局联合印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
通知规定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。该规定自通知印发次日起执行。
中指研究院上海分院高级分析师陈炬兰表示，继广州、深圳之后，上海成为第三个落地“认房不认贷”政策的一线城市。今年2季度以来，在宏观经济复苏进程不及预期、潜在购房者市场信心不足、新房供应结构变化等多重因素影响下，上海房地产市场整体供求有所回落。据中指监测数据，上海新建商品住宅（不含保障房）已连续两月成交低于5000套，而二手房已连续4个月成交低于“荣枯线”，7月底以来受政策预期影响，上海二手房市场活跃度有所回升，二手房成交量亦有缓慢恢复。
此次上海“认房不认贷”政策出台，将明显降低首套房购房门槛。对于有过贷款记录本地无房的购房人，此前首付比例为50%-70%，政策出台后，首付比例降至35%，贷款利率从5.25%下降至4.55%。将大大减少该类客户的首付压力，可购买地段更好面积更大的项目，预计短期内将明显提振上海房地产市场活跃度，激发市场刚需和改善性需求入市。
陈炬兰认为，上海作为在一线城市中房地产市场表现相对稳健的城市，本次全面执行首套住房“认房不认贷”，政策出台超预期，或将为房地产市场情绪带来明显提振效果，预计北京相关政策也将加速推出。
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文/北京青年报记者 宋霞
编辑/樊宏伟
首付后最晚多久办贷款
新华社北京9月1日电 题：房贷政策迎来重要调整：存量房贷利率、首付款比例将有何变化？
新华社“新华视点”记者吴雨
中国人民银行、国家金融监督管理总局日前发布通知，内容涉及存量房贷利率、首付款比例等方面的调整，引发市场普遍关注。新政策做了哪些调整？将惠及哪些人群？又释放出什么信号？
存量房贷利率调整涉及约4000万借款人
当前，房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷与新增房贷利差过大的问题引发关注。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房贷款利率。
根据通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。记者了解到，2023年8月31日前金融机构已发放，或已签订合同但未发放，且符合当地首套房标准的存量住房贷款可以申请降低利率。
据测算，以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设借款人和银行协商将房贷利率调降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。
中国人民银行有关负责人介绍，存量住房贷款利率下降，对借款人来说，可以节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，并压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
截至6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。有业内人士估算，全国有近1亿个首套房存量贷款合同，而其中因利率偏高面临协商调整的借款人约4000万户。利率调整后，这些借款人的财务负担会有明显下降，平均降幅约为0.8个百分点。
对此，金融管理部门有关负责人表示，鼓励银行批量办理，既可以变更合同约定的房贷利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
招联首席研究员董希淼认为，之所以将申请日期定为9月25日起，是为了给银行留足时间，可以进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，以及向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。
二套房首付比例下限统一调至30%
两部门当日还宣布，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”和“非限购”城市。商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为：首套房不低于20%，二套房不低于30%。在此之前，在实施“限购”措施的城市首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别是30%和40%。
另外，两部门还调整了二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，从不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点，调整为加20个基点。
近期，已有多地陆续调整了当地房贷首付款比例，引导个人住房贷款实际利率下行，但仍受限于金融管理部门此前政策下限要求。专家表示，此次统一政策下限并适度下调，给地方留下更充足的调控空间，有助于更好满足刚性和改善性住房需求。
此次首套房贷款利率政策下限未作调整。董希淼认为，对于符合首套住房贷款利率政策动态调整机制相关条件的城市来说，还可阶段性下调或取消当地首套房贷利率下限。
央行近期发布的第二季度中国货币政策执行报告显示，6月末，已有87个城市下调了首套房贷利率下限，较全国下限低10至40个基点，13个城市取消了首套房贷利率下限。6月新发放个人房贷利率4.11%，同比下降0.51个百分点。
推进利好政策落地提振市场信心
从明确首套房“认房不用认贷”标准，到延续实施居民换房个税优惠政策，再到引导降低存量房贷利率、优化调整住房信贷政策……近期一系列房地产政策不断优化调整，积极落实7月24日中央政治局会议的相关部署，政策工具箱不断充实。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，这些举措持续坚持“房住不炒”的定位，支持刚性和改善性住房需求，释放支持房地产市场健康有序发展的信号，将为提振市场信心发挥重要作用。
随着政策发布，市场对相关举措尽快落地见效充满期待。特别是大量存量房贷借款人希望早日享受政策利好，降低利息负担。
此前，中信银行、招商银行等多家银行高管在中期业绩发布会上透露，已对调整存量房贷利率进行了业务的分析测算，并制定了预案。农业银行副行长林立表示，该行将抓紧制定具体的操作细则，尽快完成合同文本的准备工作，加紧系统改造调整等方面的工作，积极做好组织实施。
金融管理部门有关负责人介绍，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。这意味着，利率调整的幅度主要取决于商业银行当时的加点情况，主要下调的是银行当时过高的风险溢价部分。
中信银行副行长谢志斌表示，各地按揭贷款利率差异较大，存量房贷利率调整难以实行“一刀切”，调整力度也要兼顾银行实际的承受能力。
中国人民银行、金融监管总局表示，将密切关注市场动态，引导银行与客户遵循市场化、法治化原则进行自主协商，有序降低存量房贷利率。支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
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